Expatriés à Djerba : profils, réseaux et pièges à éviter

Le ministère de l'Intérieur a publié ses chiffres en avril dernier : 5 792 Français et près de 4 700 Italiens vivent en Tunisie avec une carte de séjour valide. Une bonne partie atterrit chez nous, sur l'île. Et tous ne s'y prennent pas bien.

Qui débarque, vraiment

Le cliché du couple de retraités qui fuit le froid de Lyon n'est pas faux. Il est juste incomplet. Sur les 5 792 Français recensés en Tunisie, 1 861 sont là pour la retraite et 1 017 pour le travail. Le reste, c'est tout ce que les statistiques ratent : conjoints, enfants scolarisés, salariés détachés sur un an, étudiants en stage. Côté italien, le déséquilibre est encore plus net : 2 962 retraités pour 646 actifs.

Ce qui a changé depuis trois ou quatre ans, c'est l'arrivée des télétravailleurs européens. Trentenaires, quarantenaires, parfois en couple avec un enfant en bas âge. Ils signent un bail de huit ou douze mois, branchent leur fibre Topnet, et travaillent à distance pour une boîte parisienne ou milanaise. La Tunisie n'a toujours pas de visa nomade numérique officiel — c'est un angle mort qu'on traîne depuis longtemps — mais ça ne les arrête pas. Ils tournent sur des séjours touristiques renouvelés. Pas idéal. On en reparle plus bas.

Où on les croise

Houmt-Souk reste le port d'attache des Français installés depuis longtemps. Le centre culturel méditerranéen, près de l'ancien palais des finances, organise des soirées lecture et des conférences. C'est là que vous croiserez le couple de retraités d'Annecy qui vit ici depuis 2017 et qui connaît mieux le souk que vous ne connaîtrez jamais votre propre quartier.

Midoun, c'est différent. Plus jeune, plus mélangé. La petite bibliothèque française au-dessus d'une pâtisserie du centre — vous demanderez, on vous indiquera — sert de QG à une bande de quadras nomades numériques qui se filent leurs bonnes adresses de plombier et les bons coups Airbnb. Erriadh, depuis Djerbahood en 2014, attire une autre faune : artistes en résidence, hivernants italiens qui louent trois mois et repartent. Quelques galeristes parisiens aussi, mais c'est marginal.

Et puis il y a les Italiens à Aghir et plus au sud vers Zarzis, qu'on voit moins. Ils restent entre eux. C'est culturel.

Les zones où ils achètent, ou louent

Notre observatoire interne — basé sur les 100 annonces actives ce mois-ci sur DjerbaImmo — montre une concentration nette des recherches expatriées sur Midoun (61 annonces) et Houmt-Souk (27). Ce qui correspond à ce que je vois sur le terrain depuis deux ans. La médiane vente s'établit à 300 TND/m² dans ces deux zones, mais grimpe à 929 TND/m² à Aghir, où le foncier proche bord de mer atteint des niveaux qu'aucun Djerbien local ne paierait. C'est un marché à part, presque déconnecté du reste de l'île.

Côté location annuelle, comptez 1 000 à 1 300 TND par mois pour un appartement correct à Houmt-Souk. Une villa avec piscine à Midoun ou Aghir, c'est 1 800 TND et plus — souvent meublée à la va-vite, attention aux matelas.

Les erreurs qui reviennent

Toujours les mêmes. La première : signer un bail annuel sans avoir vécu trois semaines sur l'île hors saison. Hiver à Houmt-Souk en janvier, il pleut, il fait 9 degrés le matin, les volets claquent — ce n'est pas l'image vendue par Booking en août. Beaucoup repartent au bout de quatre mois, perdent leur caution, et nous appellent depuis Lyon, en colère.

Deuxième erreur : payer cash et sans contrat enregistré. Le bail doit être enregistré à la recette des finances dans les deux mois suivant la signature — c'est la loi tunisienne sur les baux d'habitation. Sans ça, vous n'avez aucun recours en cas de litige. J'ai vu un Belge se faire expulser de Tezdaïne après six mois parce que le propriétaire avait revendu en sous-main. Il avait un labrador. Il est rentré à Bruxelles avec le chien dans le coffre.

Troisième erreur, plus subtile : croire qu'on s'intègrera naturellement. Non. Les expatriés qui réussissent leur installation à Djerba sont ceux qui apprennent quelques mots d'arabe djerbien, font leurs courses au marché du jeudi à Midoun plutôt qu'au Carrefour, et acceptent que les choses prennent du temps. La SONEDE qui coupe l'eau trois jours en juillet, la STEG qui fait poireauter trois semaines pour un raccordement — ça arrive à tout le monde, locaux compris.

Mon conseil, après deux ans de dossiers

Louer avant d'acheter. Toujours. Je sais, j'ai parfois conseillé l'inverse à des clients très sûrs d'eux — le marché bouge, certaines zones se renchérissent vite. Mais pour la grande majorité des arrivants, signer six mois de location annuelle à Midoun ou Houmt-Souk, vivre une saison touristique pleine (juin à septembre) et un hiver complet, c'est le seul moyen de savoir si vous tiendrez.

Les agences vérifiées sur DjerbaImmo — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty, Aghir Properties — ont chacune entre 30 et 84 annonces actives. Comparez. Visitez à plusieurs heures différentes. Et ne fuyez pas les questions qui fâchent : panne d'eau l'été dernier ? Bruit de mosquée à 4h30 ? Voisins ? Un bon agent répondra sans détour. Un mauvais bottera en touche.

L'île est belle. Elle ne pardonne pas l'impréparation.