Acheter un houch à rénover : huit points à vérifier avant la signature

On m'a appelée la semaine dernière pour un houch du côté d'Erriadh. La propriétaire avait signé un compromis trois mois plus tôt. Devis en main, elle me téléphonait, voix blanche : le chantier dépassait le prix d'achat. Évitable. Fallait juste regarder huit choses avant de tomber amoureuse de la voûte centrale.

Le sel, ce traître qui décide de tout

Je commence toujours par poser ma paume sur le mur, à trente ou quarante centimètres du sol. Si je sens cette poudre fine qui colle aux doigts, blanchâtre, presque tiède — c'est le salpêtre. À Djerba on est à quatre ou cinq mètres de la nappe phréatique, parfois moins. Le sel marin remonte. Il pousse vers le haut, cristallise dans le mur. Le tadelakt finit par éclater en plaques. Sur le houch d'Erriadh, j'ai relevé une frange salée à 1m70. À ce stade on ne traite plus, on dépose. On assèche puis on reconstruit les murs bas. Quatre mois minimum.

Honnêtement, j'ai longtemps cru qu'on pouvait s'en sortir avec des injections de résine. J'ai eu tort. Le sel revient toujours.

La voûte et le patio, le squelette qu'on néglige

Les voûtes djerbiennes sont en pierre calcaire locale, montées sur cintre en bois de palmier. Quand j'inspecte, je cherche d'abord la clé : si une pierre a glissé d'un demi-centimètre, c'est lisible à l'œil. Ensuite je tape, doucement. Le son creux trahit un délaminage du mortier de couronnement. Sur un chantier à Houmt-Souk l'an passé, le client voulait juste rafraîchir le plafond. On a fini par redéposer trois voûtes. Le maçon Mohsen avait amené son fils, dix ans, qui passait son temps à compter les pierres. Aucun rapport, mais ça m'est resté.

Le patio (wast ed-dar) raconte l'histoire hydraulique du houch. Regardez la pente du dallage, l'orientation des saquias qui guident l'eau de pluie vers la citerne. Si quelqu'un a coulé une dalle de béton sur l'ancien sol — ça arrive plus souvent qu'on ne croit — l'eau stagne et les murs boivent. Retour au paragraphe précédent. La majel, citerne enterrée, doit être inspectée. Fissure dans la voûte basse ? Infiltration d'eaux usées venant du voisin mitoyen ? Je demande systématiquement un test d'étanchéité avant signature.

Mortier chaux contre ciment : la guerre est finie

Le ciment, dans un houch, c'est un crime. Pardonnez-moi le mot. Il emprisonne l'humidité, la renvoie vers l'intérieur du mur. La chaux aérienne respire. Elle accompagne le bâti, accepte les micro-mouvements. Sauf qu'à Djerba, trouver un artisan qui sait encore doser un mortier chaux-sable-pouzzolane, ça devient compliqué. Les anciens partent. Les jeunes apprennent le parpaing. Mon carnet d'adresses tient sur une page recto.

Côté matière première, le sac de ciment se négocie entre 27 et 32 TND en 2025 selon les sources sectorielles tunisiennes. La chaux aérienne en sac importée passe largement au-dessus. Sur un chantier complet, la matière première reste anecdotique — c'est la main-d'œuvre qualifiée qui pèse, et elle se raréfie chaque année.

Tadelakt : on ne le restaure pas, on le refait

Je sais, j'ai écrit l'inverse il y a deux ans dans une autre tribune. Le marché bouge, mes convictions aussi. Aujourd'hui je conseille à mes clients d'accepter la réfection complète des enduits intérieurs. Le tadelakt djerbien — celui qu'on travaille à la pierre savon et à la cire d'abeille — supporte mal les rapiéçages. Les raccords se voient. Les pigments naturels vieillissent ensemble. Un patch neuf jure pendant vingt ans. Mieux vaut une pièce refaite intégralement qu'une mosaïque de réparations qui crient.

Les papiers, l'UNESCO et ce qu'on oublie de vous dire

Depuis le 18 septembre 2023, Djerba figure sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO : sept zones et vingt-quatre monuments classés. En septembre 2024, le plan de gestion du bien en série a été adopté, avec un comité régional de pilotage interministériel. Un cahier des charges encadre désormais les interventions de restauration dans le périmètre classé et sa zone tampon. Traduction : si votre houch tombe dans cette enveloppe, vos travaux passent par un visa supplémentaire. L'INP en tête, parfois la municipalité quand l'usage devient touristique. Deux à six mois d'instruction selon les dossiers.

Vraiment ? Oui. Et c'est tant mieux. J'ai vu trop de houchs maquillés en villas espagnoles ces dix dernières années.

Le prix d'achat n'est jamais le prix réel

L'observatoire DjerbaImmo recense aujourd'hui 24 annonces actives à Houmt-Souk, médiane 300 TND/m², et deux seulement à Erriadh autour de 444 TND/m². Sur le papier, ça donne envie. Mais un houch dont le prix affiché tourne autour de 1500 TND/m² peut exiger 800 à 1400 TND/m² de travaux quand le sel a fait son œuvre et que la voûte demande à être redéposée. Mon dernier conseil tient en une phrase : visitez après la pluie. Les fissures fuient, le patio raconte tout.

La cliente d'Erriadh ? Elle a renoncé. Elle est repartie sur un houch plus modeste à Mahboubine, sans voûte centrale, avec un patio plus petit. Elle dort mieux la nuit.