Raccordement d'un terrain isolé à Djerba : qui paye le poteau

Un terrain à 80 dinars le mètre carré dans l'arrière-pays djerbien, c'est tentant. Sauf que le devis STEG est dans le tiroir du vendeur, et il ne vous le montrera pas spontanément. La question n'est pas combien vaut le terrain mais combien vaut le terrain raccordé. Ce n'est pas la même planète.

Le forfait STEG, ce trompe-l'œil

Le barème publié par la STEG est trompeur de simplicité. Un branchement aérien monophasé en 10-30 ampères coûte 200 dinars hors TVA. En 45-63 A, on monte à 250 dinars. Le souterrain ajoute environ 100 dinars sur ces tranches. Le triphasé 20 A démarre à 300 dinars en aérien. Ces tarifs forfaitaires sont fixés par arrêté du ministère de l'Industrie et n'ont rien d'opaque.

Le piège est ailleurs.

Ce forfait couvre le branchement proprement dit, c'est-à-dire la dérivation entre le réseau existant et votre compteur. Pas l'extension du réseau. Si le dernier poteau BT de la STEG est à 180 mètres de votre limite de propriété, l'extension est à votre charge. Poteau, ancrage, câble, sujétions de pose. J'ai vu des devis d'extension grimper à 4 000, 7 000, parfois plus de 12 000 dinars pour des terrains réellement isolés du côté de Mahboubine ou dans l'arrière-pays de Sidi Mehrez. Chaque poteau supplémentaire, c'est de l'argent qui sort de votre poche, pas de celle de la société.

L'acheteur découvre ça après la promesse. Trop tard.

SONEDE : la canalisation, pas le compteur

Le branchement SONEDE en lui-même n'est pas ce qui coûte cher. Le devis classique additionne fournitures, main-d'œuvre, frais de façade, frais généraux de 15%, regard du compteur, TVA à 18%, et éventuellement remise en état de la chaussée. On reste dans une fourchette gérable pour un terrain en zone desservie.

Mais — et c'est tout le sujet — l'extension de la conduite principale est à la charge du demandeur quand le terrain se trouve hors d'un tronçon existant. C'est le cahier des charges de la SONEDE qui le prévoit, dans sa rédaction héritée du décret 87-1262 et de ses modifications successives. Sur l'île, la station de dessalement qui alimente Djerba depuis 2018 (50 000 m³/jour, extensible à 75 000) garantit la ressource brute, mais cette ressource ne dispense pas de la canalisation locale. Et la canalisation locale, dans certaines zones de Midoun-périphérie ou autour de Sedouikech, finit là où finit le dernier abonné.

Si la conduite traverse une route classée, vous payez la réfection. Pas la commune.

Le branchement provisoire de chantier

Un point que peu d'acheteurs anticipent. Pour démarrer la construction, vous aurez besoin d'électricité et d'eau de chantier. La STEG délivre un branchement provisoire, généralement en monophasé 30 A, sur production du permis de bâtir et d'une demande motivée. La SONEDE fait de même avec un branchement temporaire. Coût modeste en soi, mais les frais sont perdus au moment du basculement en branchement définitif. Vous payez deux fois la pose, en quelque sorte.

J'ai eu un client de Midoun, propriétaire d'un lot de 1 790 m² assez classique pour la zone (où la médiane à la vente s'établit à 300 TND/m² selon l'observatoire DjerbaImmo), qui a découvert au moment du chantier qu'il devait avancer près de 9 000 dinars d'extension électrique. Le compromis ne mentionnait rien. Le vendeur ne savait pas. Le notaire — pas moi, un confrère — n'avait pas demandé l'attestation de viabilité. Petit détail. Il avait un berger allemand magnifique, ce client, qui dormait sur les sacs de ciment.

Qui paye quoi, vraiment

L'usage commercial veut que le vendeur livre un terrain viabilisé ou non viabilisé, et la différence se traduit dans le prix. Sur un terrain titré individuel de 6 367 m² comme on en voit passer dans nos annonces, la viabilisation peut représenter 5 à 12% du prix d'acquisition selon l'éloignement. À 929 dinars le m² de médiane observée à Aghir (relevé DjerbaImmo, échantillon restreint), ça commence à compter.

La règle juridique est claire, même si elle est mal connue : sauf stipulation contraire dans l'acte, le coût d'extension du réseau public reste à la charge du demandeur du branchement. C'est-à-dire vous, l'acheteur. Le vendeur n'est tenu qu'à la délivrance du terrain dans l'état où il l'a montré. S'il n'a jamais dit raccordé, il n'a rien promis.

D'où l'intérêt d'une clause spécifique au compromis. Je rédige systématiquement une condition suspensive de production des devis STEG et SONEDE, avec un plafond chiffré. Au-delà du plafond, l'acheteur récupère son acompte. Cela évite les drames.

Avant la signature, ce que je demande

Une attestation de la STEG indiquant la distance au réseau BT le plus proche et la puissance disponible sur ce tronçon. Document délivré sur demande, généralement sous quelques semaines. Sans ce papier, vous achetez à l'aveugle.

À cela j'ajoute une demande préalable auprès du district SONEDE compétent — Houmt-Souk ou Midoun selon le secteur — avec plan de situation. La réponse précise si le terrain est desservi, desservable ou hors zone. La nuance change tout. Un terrain desservable peut nécessiter une extension de plusieurs centaines de mètres. Hors zone signifie souvent forage privé et groupe électrogène, un autre métier.

Je sais, j'ai écrit plus haut que le forfait STEG était simple. Il l'est pour le branchement final. L'arrivée jusqu'au portail, c'est une autre histoire, et c'est là que se joue le vrai prix de votre terrain.