Avant d'acheter à Djerba, faites expertiser la piscine

Je vous écris d'un chantier à Mezraya. Le propriétaire vient de découvrir que sa piscine, achetée il y a deux ans, perd huit centimètres d'eau par semaine. Devis du plombier : 38 000 TND. Il aurait pu éviter ça pour 600 TND d'expertise. Je vais être directe.

Le skimmer qui suinte, classique des classiques

Sur la cinquantaine de piscines que j'ai contrôlées en 2025, presque une sur deux avait un skimmer mal scellé. Ce n'est pas un drame en soi — la pièce coûte 80 TND. Sauf que. Quand la fuite court depuis trois ans dans la dalle béton, elle creuse sous la margelle et finit par faire gonfler le carrelage par capillarité. À ce stade, on parle de 15 000 à 25 000 TND de reprise. Parfois plus si la nappe affleure, et à Djerba elle affleure souvent. Vu sur un chantier à Aghir, un propriétaire qui avait laissé pourrir la chose pendant six ans : 42 000 TND, margelle entière à casser. Il avait un setter irlandais qui aboyait pendant qu'on travaillait. Bref.

La conformité au décret de 2008, que personne ne vérifie

Le cadre tunisien sur la sécurité des piscines privées s'est durci à partir de 2008, sous l'impulsion du ministère du Tourisme et des municipalités côtières. En clair : une piscine louée à des vacanciers doit disposer d'un dispositif anti-noyade — barrière homologuée, alarme immergée, ou couverture rigide. La plupart des villas vendues à Midoun ou Houmt-Souk n'ont rien. Vraiment, rien. Mettre une villa en conformité, c'est 4 000 à 9 000 TND selon le système retenu. À retrancher du prix d'achat. Sans discussion possible — c'est la loi, pas une option de négociation.

La pompe qui boit le compteur STEG

J'ai un faible pour ce défaut, parce qu'il est invisible. La pompe tourne, l'eau est propre, le propriétaire est rassuré. Sauf qu'elle consomme 1,8 kW au lieu de 0,7. Elle est surdimensionnée, mal entretenue, ou pré-2015. Sur une saison complète à Djerba (huit mois de filtration), l'écart de facture STEG tourne autour de 1 200 TND. Remplacer : entre 1 800 et 3 500 TND pour une pompe à vitesse variable correcte. Honnêtement, j'aurais pu vous dire qu'on peut négocier ça après l'achat — bref, l'argument tombe mieux avant.

L'électrolyseur au sel en bout de course

Beaucoup de propriétaires sont passés au sel ces six dernières années. À raison : c'est moins agressif pour les yeux et la peau, et la qualité de baignade s'en ressent. Le piège, c'est que la cellule d'électrolyse a une durée de vie de cinq à sept ans. Pas plus. Si la villa que vous visitez a été équipée en 2019, la cellule est cuite. Comptez 1 400 à 2 800 TND pour la remplacer, parfois davantage sur les modèles connectés. Un vendeur honnête vous le dira. Les autres laissent l'acheteur découvrir la chose au premier été. Je ne vais pas mentir : j'ai vu des cas où l'électrolyseur était simplement débranché depuis dix-huit mois et le bassin traité au chlore stabilisé en cachette. Vérifiez les boîtiers. Demandez les factures de pastilles.

L'enduit hydrofuge qui cloque

Le revêtement intérieur, c'est l'angle mort. À Djerba, le sel marin et l'écart thermique entre la nuit (14°C en mars) et l'eau chauffée fatiguent l'enduit ciment plus vite qu'ailleurs. Les microfissures partent du bord, descendent vers le fond, et ne se voient qu'à l'œil exercé. Un enduit hydrofuge refait, c'est 180 à 320 TND par m². Sur un bassin de 32 m² (taille moyenne à Midoun), on est à 6 000 - 10 000 TND. Si on ajoute le carrelage à reprendre derrière, on grimpe vite à 18 000. Je sais, j'ai écrit plus haut que le skimmer était le défaut le plus fréquent — l'enduit, lui, est le plus coûteux. Les deux choses peuvent être vraies.

Le local technique bricolé, celui qui fait peur aux assureurs

Vous ouvrez la porte du local. Un nœud de tuyaux PVC collés à l'arrache, un disjoncteur dans une boîte plastique sans étanchéité, parfois une rallonge électrique qui sort par un trou percé dans le mur. Sur les villas construites par des particuliers — et il y en a beaucoup à Erriadh, à Ajim — le local technique est l'endroit où on a fait des économies. Remettre aux normes : 2 500 à 6 000 TND. Et si l'assureur passe avant vous, il refuse purement et simplement la garantie incendie. Ce n'est pas anecdotique.

Ce que coûte une expertise, et pourquoi vous ne le faites pas

Une expertise piscine sérieuse à Djerba, c'est 450 à 700 TND. Deux heures sur place, test de mise en charge, contrôle de la dalle, vérification du local technique, rapport écrit. Mettons les choses en proportion. L'observatoire DjerbaImmo recense en mai 2026 environ 79 annonces actives sur l'île, dont 52 en vente, une bonne moitié avec piscine. La médiane à Midoun s'établit autour de 300 TND/m². Sur une villa de 200 m² habitables, vous engagez au minimum 60 000 TND, souvent beaucoup plus. Mettre 600 TND pour vérifier qu'aucun gouffre à 30 000 ne se cache sous la margelle, ça représente 1 % du budget. Personne ne le fait. Vraiment personne.

Je termine sur un détail. Un client à Houmt-Souk, l'an dernier, m'a appelée trois jours avant la signature. Il a obtenu un rabais de 12 000 TND grâce au rapport — fuite avérée sur la canalisation de refoulement, photos thermiques à l'appui. Le vendeur le savait. Il n'avait juste rien dit.