Sedouikech et Cedghiane : les deux zones que je surveille depuis deux ans

Depuis Erriadh, je descends souvent vers Guellala. J'y prends des photos, je regarde des terrains, je bois du thé chez des gens qui n'ont rien à me vendre. Sedouikech et Cedghiane sont sur la route. C'est là que ça se passe.

Deux villages qu'on regarde à peine sur les cartes

Sedouikech est coincé au sud-est de l'île, entre Midoun et Guellala. Environ 6 500 habitants, 48 km² de terres majoritairement agricoles, une population dont plus des trois quarts revendique une origine berbère — ce qui reste rare à Djerba aujourd'hui. Cedghiane est plus discret. Plus enclavé. Des houch dispersés dans les champs d'oliviers, quelques palmiers, des chemins qui deviennent boueux dès qu'il pleut.

Rien de spectaculaire à première vue. Aucun front de mer. Pas de piscine à débordement. Zéro projet touristique clinquant.

C'est précisément pour ça que j'y regarde.

Quand j'ai commencé à photographier ces zones en 2019, un terrain nu partait à 90 TND/m² dans les bons cas — un peu plus si le vendeur avait senti l'affaire. Aujourd'hui l'observatoire DjerbaImmo remonte des transactions entre 180 et 280 TND/m² sur les parcelles bien orientées et carrossables. La progression est réelle. Elle est lente. Elle n'a rien à voir avec le rush qu'on observe côté Aghir, où la médiane grimpe à 929 TND/m² sur nos annonces publiées.

Ce que je lis dans les données actuelles

Sur les 105 annonces actives que DjerbaImmo affiche début juillet, 66 concernent Midoun et 27 Houmt-Souk. Le reste est éparpillé entre Ajim, Mezraya, Aghir, Erriadh. Sedouikech et Cedghiane n'apparaissent quasiment pas dans nos statistiques publiques — et c'est un indicateur en soi. Le marché n'est pas encore indexé. Les prix ne sont pas encore lissés par la comparaison en ligne. Vous discutez encore avec le vendeur sur son terrain, avec ses mesures à lui.

La médiane à Midoun tourne autour de 300 TND/m². À Ajim, on frôle 473 TND/m² à cause d'une pénurie chronique côté ouest. Sedouikech, à vol d'oiseau, est à sept minutes de Midoun. Pourquoi le mètre carré y coûte deux à trois fois moins ? Parce que personne ne l'a encore vraiment cherché. C'est aussi bête que ça.

La route qui devrait tout changer (ou presque)

La route régionale 117 entre Djerba et Zarzis est en train de doubler. 6,3 kilomètres, deux voies de 7 mètres dans chaque sens, un éclairage central, un pont dédoublé au PK 24,8. Le budget annoncé par le ministère de l'Équipement tourne autour de 48 millions de dinars. Le ministre Slah Zouari a demandé au titulaire du marché d'accélérer, ce qu'on peut interpréter comme on veut.

À côté, l'aéroport Djerba-Zarzis absorbe 63,4 millions de dinars sur 2025-2026 pour sa mise à niveau, avec 14,2 millions supplémentaires prévus jusqu'en 2030. La cible affichée : passer d'une capacité de 5 millions à 18,5 millions de passagers annuels d'ici 2031. Le trafic 2025 a déjà dépassé 2,3 millions de passagers, en hausse de 6,5% sur un an, selon les chiffres publiés par La Presse en mars.

Je vous laisse faire le rapprochement. Un aéroport qui vise x3 sur sa capacité, une route dorsale qui se dédouble, et deux villages au milieu qui n'ont pas encore été repérés par les acheteurs pressés.

Le patrimoine berbère comme filet de sécurité

Ce que j'aime dans ces deux zones, ce n'est pas seulement l'arithmétique. C'est le tissu. Les houch traditionnels avec leurs murs épais, leurs cours intérieures ombragées, parfois une citerne d'eau de pluie qui fonctionne encore. Les mosquées souterraines creusées dans les collines de Sedouikech. Un artisanat local qui tient encore, entre vannerie et poterie, avec les nattes qu'on tresse toujours à la main chez certaines familles. Un dialecte djerbien ancien qu'on entend chez les vieux quand ils comptent leurs olives.

Ce n'est pas folklorique. C'est une infrastructure culturelle qui, à Djerba, vaut plus qu'une piscine.

Pour un investisseur, ça veut dire quoi ? Que la valeur patrimoniale de ce que vous achetez tient debout même si le marché touristique fait un flop. Un houch bien restauré à Sedouikech se loue à des clientèles européennes qui ne veulent plus des complexes de Zone Touristique. Un client de Midoun que je connais — il rénovait un houch avec sa femme, il avait un vieux chien qui dormait sur les tomettes — m'a dit une fois : « ici on ne vend pas la mer, on vend le silence ». Il n'avait pas tort.

Ce que je ferais à votre place (ou pas)

Trois à cinq ans, c'est l'horizon que je conseille sur ces zones. Pas moins, parce que les routes ne seront pas finies avant fin 2027 dans le meilleur des scénarios. Pas plus, parce qu'au-delà, les prix auront déjà rattrapé. Cherchez des terrains carrossables, avec un accès goudronné à moins de 500 mètres. Vérifiez la délimitation à la conservation foncière avant toute signature — beaucoup de parcelles ici sont encore en indivision familiale, ce qui peut bloquer une vente pendant des mois. Demandez une attestation de non-litige, systématiquement.

Une chose qui me chagrine, cependant. Le plan de développement 2026-2030 pour le sud-est tunisien, tel que je l'ai lu dans les sources sectorielles, met l'accent sur le dessalement d'eau de mer et la protection côtière. Rien de spécifique à Sedouikech ou Cedghiane. Ces villages profiteront du ruissellement des grandes enveloppes, mais ils ne sont dans aucun schéma directeur prioritaire. Il faut le savoir avant de signer.

Je me contredis peut-être. Plus haut je vous ai dit que ces zones étaient stratégiques. C'est vrai. Elles le sont par capillarité, pas par plan quinquennal. Le marché djerbien bouge par vagues, pas par décrets. Certains attendent les décrets. Moi je préfère les vagues.