Sedouikech et Cedghiane, le pari des terrains qu'on oublie

Mes clients reviennent toujours avec la même question. Où acheter pour revendre dans cinq ans sans se ruiner ? Je leur réponds avec deux noms qu'ils n'ont jamais entendus. Sedouikech, Cedghiane. Là, en général, ils froncent les sourcils.

Deux délégations que mes confrères évitent

Sedouikech, c'est le centre-ouest de l'île. Cedghiane, ce coin un peu flou entre la route de Guellala et la sortie sud de Houmt-Souk. Des oliviers à perte de vue. Des vieux menzels en pisé. Parfois une chèvre qui traverse devant votre voiture. On y vient pour la Ghriba ou pour une réception de mariage, jamais pour un investissement. C'est précisément ce qui en fait des zones intéressantes pour qui sait attendre.

Notre observatoire interne le confirme. Sur les 87 annonces actuellement actives sur DjerbaImmo, Midoun en concentre 54 et Houmt-Souk 24. Le reste de l'île — Mezraya, Aghir, Ajim, Erriadh, et nos deux délégations oubliées — se partage les miettes. Les agences font du volume, elles veulent de la rotation rapide. Sedouikech, c'est trois mois pour boucler un compromis et beaucoup de café avec le vendeur. Personne n'a envie.

Ce qui passe vraiment chez le notaire

Les fourchettes que j'observe sur les actes des douze derniers mois tournent autour de 180 à 280 dinars le m² pour des terrains agricoles requalifiés ou en cours de viabilisation. À titre de comparaison, la médiane à Midoun est à 280 TND/m² selon nos propres relevés, à 300 à Houmt-Souk. Aghir grimpe à 929 — mais Aghir, c'est la mer.

Le secret, c'est la dispersion. On trouve un terrain à 140 le m² à huit cents mètres d'une parcelle vendue 320 le mois précédent. Pourquoi ? L'accès, le statut juridique du titre, parfois juste la patience du vendeur qui veut partir avant Ramadan. J'ai eu un client de Strasbourg en 2023, un retraité, qui a pris 1800 m² à Cedghiane à 195 le m². Il avait un chien énorme qu'il refusait de mettre en soute, on a dû reporter trois fois la signature. Aujourd'hui, le voisin direct vient de vendre à 260.

La route romaine, le pont, l'aéroport

C'est là que ça devient sérieux. La nouvelle Route Romaine RR117 entre Djerba et Zarzis, 48 millions de dinars, doublement complet sur 6,3 km — annoncée pour le second semestre 2025 par le ministère du Transport (relayée dans La Presse, octobre 2024). Cette route ne dessert pas directement Sedouikech. Mais elle redessine les flux logistiques de toute la moitié sud-est. Quand vous mettez vingt minutes de moins pour rejoindre Zarzis, vous changez les calculs d'un transporteur, d'un hôtelier.

Ajoutez le serpent de mer du pont Jorf-Ajim, projet en PPP de 200 millions d'euros qui ressort des cartons à chaque alternance gouvernementale, dernière mention sérieuse début 2025 dans la presse économique. Je n'y crois qu'à moitié. J'y croyais à 80% il y a trois ans, j'y crois à 50% aujourd'hui. Sedouikech reste pourtant sur le tracé naturel d'une desserte est-ouest si ce pont finit par sortir de terre un jour.

L'aéroport, lui, ne fait pas semblant. 2,3 millions de passagers en 2025, en hausse de 6,5% sur un an d'après le bilan publié en mars 2026, plan d'investissement de 63,4 millions de dinars pour 2025-2026, objectif de capacité à 18,5 millions à horizon 2031. C'est colossal. Ça ne se traduira pas en lotissements neufs demain matin. Ça se traduira en pression foncière sur tout l'arrière-pays dans cinq à sept ans.

Qui gagne, qui se brûle

Le profil qui marche, je vous le dessine sans fioriture. Quelqu'un qui achète comptant ou avec un emprunt long, qui accepte de payer la taxe foncière trois à cinq ans sans rentrée locative. Quelqu'un qui débarque sur place au moins une fois par an, pas pour le café. Quelqu'un qui ne fantasme pas sur la location saisonnière à 1500 dinars la semaine — vous êtes à douze kilomètres de la mer la plus proche, soyons sérieux.

L'autre profil, celui qui repart amer au bout de dix-huit mois, je le connais aussi par cœur. L'acheteur pressé, qui a lu trois articles sur un forum et qui est persuadé que Djerba flambe. Veut se positionner. N'a pas la trésorerie pour patienter. Sedouikech, c'est lent. Vraiment lent. Pas un défaut, une caractéristique. Si la patience vous coûte, allez à Midoun.

Je sais, j'ai presque dit l'inverse plus haut quand je vantais la dispersion des prix comme une chance. Les deux sont vrais. Le marché y est opportuniste pour qui creuse, impitoyable pour qui survole. Vingt ans sur cette île et j'apprends encore.

Avant la signature, ce que je rabâche

Le titre foncier. Exigez l'immatriculation auprès de la Conservation Foncière de Médenine. Pas d'acte sous seing privé, pas de promesse devant témoins. Sur l'arrière-pays de Sedouikech, beaucoup de parcelles tournent encore en propriété arabe non immatriculée. C'est jouable, mais comptez douze à dix-huit mois de plus pour boucler.

L'autre vérification que personne ne fait sérieusement, c'est la viabilisation. L'eau de la SONEDE arrive-t-elle jusqu'au terrain ? L'électricité STEG est-elle à moins de cinquante mètres ? La route est-elle bitumée jusqu'à la parcelle ou s'arrête-t-elle deux cents mètres avant ? Un terrain magnifique au bout d'une piste défoncée vaut deux fois moins qu'un terrain ordinaire au bord d'une route correcte. Les acheteurs étrangers oublient ce détail. Tous, sans exception.

Et négociez. Les vendeurs locaux acceptent 10 à 20% de remise sur l'affichage initial. Ils ne vous le diront pas au premier rendez-vous. Buvez votre thé, posez des questions sur la famille, revenez dans quinze jours. C'est comme ça depuis vingt ans que je travaille ici.