Sedouikech et Cedghiane, les zones patientes de Djerba

On ne me demande jamais Sedouikech en premier. Les acheteurs qui débarquent à Djerba veulent Aghir, Midoun côté plage, à la rigueur Houmt-Souk. Sedouikech, Cedghiane — ça ne dit rien à l'oreille étrangère. Et pourtant, deux ou trois clients discrets, chaque saison, y posent leurs jetons. Sans bruit.

Deux villages, deux logiques

Sedouikech est un village du centre-est de l'île, sur l'ancienne route qui reliait Djerba au continent bien avant que le tourisme n'invente Aghir. On y entend encore le berbère au marché du mardi. Cedghiane (parfois écrit Cedriane, ou Sedghiane) est plus au centre, ancien chef-lieu de Djerba avant que Houmt-Souk ne prenne le relais. Le Ksar Ben Ayed y trône, à moitié en ruine, classé monument par décret le 4 juillet 2016. Deux villages qui ont raté le train touristique des années 80, et qui, pour cette raison même, offrent aujourd'hui du foncier à des tarifs qu'on ne retrouve nulle part ailleurs sur l'île.

Je précise. Les terrains bruts, dans ces deux zones, tournent entre 180 et 280 TND le mètre carré selon la vue, la profondeur du puits, la présence de STEG à moins de 200 mètres. C'est trois à cinq fois moins qu'Aghir. Vraiment.

Ce que dit l'observatoire DjerbaImmo

Nos chiffres, à date, montrent une tension concentrée sur les zones balnéaires. Aghir affiche une médiane de 929 TND/m² sur les ventes (deux annonces, échantillon mince mais parlant). Ajim est à 473 TND/m². Midoun et Houmt-Souk convergent autour de 300 TND/m², sur 66 et 27 annonces respectivement. Ce sont les prix « connus », ceux que tout le monde compare quand il débarque.

Sedouikech et Cedghiane ? Quasi absentes des 105 annonces actives de la plateforme. Cette absence n'est pas un problème — c'est l'information. Les biens s'échangent de gré à gré, souvent au sein de la famille étendue, sans jamais toucher un portail. Quand un lot sort, il part vite. Un voisin d'Erriadh m'a fait visiter en avril un terrain de 1600 m² près du cimetière de Cedghiane. 240 TND/m². Il avait un labrador qui aboyait sur les mobylettes. Le terrain est parti en deux semaines à un couple d'Allemands qui n'y remettront probablement pas les pieds avant trois ans.

L'infrastructure qui va rebattre les cartes

Le pont Ajim–El Jorf n'est plus une hypothèse rangée dans un tiroir. Le ministère de l'Équipement l'a inscrit dans son programme PPP, autour de 700 millions de dinars pour deux kilomètres de traversée maritime, selon les documents diffusés par l'IGPPP. La loi de finances 2026 alloue par ailleurs près de 600 millions de dinars aux ponts et routes à l'échelle nationale, dont 45 millions fléchés sur Djerba et ses pistes selon les échanges parlementaires de fin 2025. C'est peu comparé à l'axe RN13 Kasserine-Sfax (1,4 milliard). Ce n'est pas rien pour une île.

Question logique : pourquoi Sedouikech et Cedghiane profiteraient-elles d'un pont qui débouche à Ajim, à l'autre bout de l'île ? Parce que le pont ne va pas juste raccourcir un trajet. Il va décharger la RR117 sur l'axe est, redistribuer la logistique des matériaux de construction, et réactiver l'axe intérieur Ajim–Sedouikech–Midoun qui est aujourd'hui la Cendrillon du réseau routier local. Un chef de chantier me disait fin 2025 qu'il payait trois fois le prix de transport d'une palette de céramique livrée à Cedghiane, par rapport à Midoun. Cette différence-là va s'écraser.

Le piège de l'attente courte

Franchement. Ces terrains ne sont pas faits pour quelqu'un qui veut sortir dans dix-huit mois. Un ami investisseur français, qui vient chaque été avec sa fille, m'a demandé si on pouvait « flipper » un lot à Sedouikech pour financer sa piscine à Aghir. J'ai dit non. Ce n'est pas ce marché.

L'horizon utile, c'est trois à cinq ans. Le temps que le pont sorte de terre, que les permis d'urbanisme du centre de l'île se clarifient (l'API et la conservation foncière ont resserré les procédures depuis 2024), et que la vague d'acheteurs européens à budget contenu — 100 000 à 180 000 euros, soit entre 338 000 et 608 000 TND au cours BCT du 3 juillet 2026 — cherche autre chose que la côte saturée. Ça arrivera. C'est même déjà en train.

Je sais, j'ai écrit plus haut que la tension actuelle se concentrait sur la côte. Les deux choses ne se contredisent pas exactement. La tension d'aujourd'hui est balnéaire ; la prochaine sera intérieure. J'aurais préféré qu'on m'écoute là-dessus en 2022, mais bref.

Ce que je vérifierais avant de signer

Pas de checklist administrative ici, juste ce qui m'a sauvé la mise plus d'une fois. La nature du titre foncier d'abord : à Cedghiane, beaucoup de parcelles sont encore en titre arabe non immatriculé, et la conversion prend six à dix-huit mois. La présence d'un droit de passage codifié dans l'acte compte parfois plus que la surface. La distance au réseau STEG basse tension — un raccordement à plus de 300 mètres, c'est 8 000 à 15 000 TND que le vendeur « oublie » de mentionner. Et l'accès à un puits privé ou à un forage collectif : la nappe reste correcte au centre de l'île, moins salée qu'à Ajim, mais la SONEDE est absente sur certains chemins.

Une phrase que j'entends souvent chez les vendeurs de Sedouikech : « après le pont, tu ne trouveras plus. » Ils exagèrent. Un peu.