Terrain isolé à Djerba : le vrai coût du raccordement STEG et SONEDE

Un client m'apporte un compromis signé la veille. Terrain de 800 m² à l'entrée d'Aghir, prix affiché à 929 dinars le mètre carré, soit dans la médiane que notre observatoire DjerbaImmo relève pour cette zone. Il vient signer. Il n'a jamais vérifié où passe la ligne STEG la plus proche.

Voilà le dossier que je vois revenir depuis vingt ans.

La différence entre « raccorder » et « amener le réseau »

Beaucoup d'acheteurs confondent deux opérations que la STEG facture séparément, et dont l'écart de coût peut atteindre un ordre de grandeur. Le premier acte, c'est le branchement — la partie qui relie l'installation intérieure au réseau public existant. Il obéit à un tarif forfaitaire publié par la STEG, hors TVA, qui va d'environ 200 dinars pour un monophasé aérien 10-30 A à près de 2 920 dinars pour un raccordement souterrain 225 A. C'est encadré, c'est clair, on le budgétise à l'euro près. Le triphasé démarre autour de 300 dinars pour un aérien 20 A.

Le second acte, c'est l'extension. Si le réseau public ne passe pas à proximité immédiate du terrain, il faut le prolonger. Poteaux, câbles, éventuel transformateur si la puissance appelée le justifie. Ce n'est plus un forfait. C'est un devis, produit après étude par un bureau agréé, et le délai réglementaire de 68 jours ne court qu'à compter d'un dossier complet — plans de génie civil au 1/20e et mémoire descriptif compris. Précision qui a son poids quand on tient un délai de construction.

Le coût réel d'un poteau planté au bord d'un chemin

Je vais être franc, je ne peux pas donner de tarif universel. Ça dépend du sol, de la végétation à traverser, de la présence ou non d'une parcelle tierce à franchir — et là on entre dans le régime des servitudes légales, articles 174 et suivants du Code des droits réels, qu'un compromis mal rédigé ignore trop souvent.

Sur les dossiers récents autour de Guellala et sur la frange sud d'Aghir, un poteau supplémentaire avec ses accessoires se négocie entre 900 et 1 500 dinars pièce en basse tension aérienne — chiffres de sources sectorielles, à confirmer par le devis STEG lui-même. Si la ligne existante s'arrête à trois cents mètres du portail, faites vos comptes. Et si la puissance nécessaire impose un poste de transformation dédié, on bascule sur des ordres de grandeur autrement supérieurs, chiffrés en dizaines de milliers de dinars.

SONEDE : la condition qui fait basculer les projets

La règle est simple, mais elle est brutale. Pour ouvrir un compteur d'eau, la SONEDE exige deux choses : que le demandeur soit propriétaire du local, contrat authentifié à l'appui, et que le terrain se trouve dans une zone desservie par le réseau. Ce second point, en pratique, écarte beaucoup de parcelles vendues comme constructibles sur la carte communale mais posées à quelques centaines de mètres de la dernière canalisation.

À Djerba, la situation hydrique aggrave le problème. L'île tire une part importante de son eau potable des stations de dessalement de Mezraya et de Guellala, avec des perturbations récurrentes — la SONEDE a encore annoncé, courant mai 2026, une interruption sur les délégations de l'île pour maintenance des conduites principales. Ce n'est pas un détail administratif : quand un district travaille en flux tendu, l'extension d'un piquage vers une parcelle nouvelle passe naturellement en fin de liste.

Le branchement provisoire de chantier

Une solution existe pour démarrer les travaux sans attendre le raccordement définitif. La STEG propose un branchement de chantier temporaire, activable pour la durée du permis de bâtir. Utile. Mais il ne dispense pas de la demande définitive, dont l'instruction doit être lancée en parallèle. Sinon vous vous retrouvez à occuper une villa avec un compteur provisoire, facturé au tarif chantier. J'en ai vu.

Qui paye quoi, et ce qu'un compromis sérieux doit prévoir

En droit tunisien, sauf clause contraire, le vendeur n'a aucune obligation de livrer un terrain viabilisé. Il vend l'objet dans l'état où il se trouve, à charge pour l'acheteur d'en supporter les manques. C'est pourquoi je refuse désormais de recevoir un compromis « terrain isolé » sans deux garde-fous rédigés dans les conditions particulières.

Le premier, c'est une condition suspensive claire : obtention, dans un délai que je fixe à quatre-vingt-dix jours, d'un devis STEG et d'un accord de principe SONEDE ne dépassant pas un plafond chiffré. Ça protège l'acheteur contre le devis à 40 000 dinars découvert entre le compromis et la signature définitive. Le second, c'est l'attestation de bornage récente, avec relevé des distances aux réseaux existants. Le géomètre, ce jour-là, ne coûte pas cher. La négligence, elle, coûte.

L'écart de prix entre zones desservies et zones isolées

Un chiffre pour clore, tiré de notre observatoire interne : la médiane à Midoun s'établit autour de 300 dinars le mètre carré, contre 929 à Aghir. La différence ne s'explique pas seulement par l'exposition littorale. Elle intègre déjà, implicitement, la proximité des réseaux, la desserte routière, la présence d'un tissu de constructions récentes qui a « payé » collectivement les extensions. Un terrain à 300 dinars le mètre carré peut sortir plus cher, tout compris, qu'un terrain à 700 dinars situé face à un poteau STEG et à cinquante mètres d'une canalisation SONEDE.

Je sais, c'est contre-intuitif. C'est pourtant ce que la comptabilité finit toujours par démontrer.

Un dernier mot. Sur un dossier à Cedghiane, l'an passé, un acheteur français avait pris son temps : trois visites, un géomètre, un devis STEG avant signature. Il négociait un vieux terrain d'olivier avec un puits envasé. Il avait un chien noir qu'il attachait au piquet du portail pendant les rendez-vous. Il a signé cinq mois après l'offre initiale, avec une décote de 18 %. Je n'ai jamais eu à le revoir en contentieux.

Vraiment, ça vaut le détour de vérifier avant.