Titre foncier à Djerba : le bleu, l'arabe et le non-immatriculé

Un acheteur belge m'appelle le mois dernier. Compromis signé, virement prêt, notaire en attente. Le titre foncier qu'on lui a montré datait de 1953, et aucun des vivants dans la famille du vendeur n'y figurait. On a tout stoppé le vendredi soir. Trois jours plus tard, il ne comprenait toujours pas vraiment pourquoi.

Trois documents qu'on appelle tous « le titre »

À Djerba, quand un vendeur vous tend « le titre », il faut immédiatement demander lequel. Trois documents circulent, et trois ne se valent absolument pas.

Le premier, celui que vous voulez, c'est le titre foncier — le fameux titre bleu, délivré par la Conservation de la Propriété Foncière et rattaché à un numéro unique consultable auprès du ministère des Domaines de l'État. Bornage effectué par l'OTC, plans à jour, historique complet des mutations. C'est le seul document qui vous rend légalement propriétaire au sens plein du terme.

Le deuxième, c'est ce qu'on appelle ici l'acte arabe. Un contrat sous seing privé, parfois passé devant un adoul, souvent hérité d'un aïeul qui l'a reçu d'un autre aïeul. Ces actes ne sont pas inscrits à la Conservation. Ils prouvent une chaîne de possession. Pas une propriété opposable. Un acte arabe n'est pas rien — c'est juste beaucoup moins que ce que le vendeur voudra vous faire croire.

Le troisième cas, c'est le terrain non immatriculé. Ni bleu, ni acte arabe consolidé. Juste une occupation reconnue par les voisins, éventuellement des impôts fonciers payés depuis vingt ans. Sur les terres arch — ces vieilles terres tribales collectives qui parsèment encore le sud et l'ouest de l'île — , vous êtes souvent là-dedans sans le savoir. Cheikh Yahia, une partie de la zone d'Ajim, quelques poches vers Sedouikech : je regarderais deux fois avant d'y mettre mes économies.

Ce que le titre bleu ne vous protège pas contre

On l'idolâtre trop, ce titre bleu. Il fait tellement peur qu'on oublie ses failles.

Il ne vous garantit pas que la construction posée dessus est régulière. Vraiment pas. J'ai vu des villas titrées, magnifiques, avec un permis de bâtir refusé ou un dépassement d'emprise qui menace la structure entière si la municipalité décide un jour de sévir. Le titre certifie que la parcelle est à vous. Il ne dit rien sur ce que vous avez le droit d'y faire.

Il reste également muet sur les servitudes non publiées comme un passage du voisin, une canalisation SONEDE qui traverse le fond ou une vieille ligne STEG restée aérienne. Rien non plus sur les hypothèques anciennes mal levées, ni sur les copropriétaires oubliés en cas de succession non liquidée. Sur les 81 annonces de vente actuellement en ligne à l'observatoire DjerbaImmo, je dirais qu'une sur cinq présente au moins une de ces bombes à retardement. Ce n'est pas une statistique officielle. C'est ce que je constate en cabinet.

Le circuit de la mise à jour, sans fards

Quand le titre existe mais qu'il n'a pas suivi les mutations — décès, ventes successives, partages — , il faut le remettre à jour avant d'acheter. Sinon l'acheteur suivant recommencera le cauchemar, et vous serez cet acheteur.

Le dossier part au tribunal immobilier de Médenine. Vous devrez y joindre l'acte de mutation à opérer, les extraits de décès et actes d'hérédité, les identités complètes de tous les ayants droit, et le plus souvent un nouveau plan de mutation établi par un géomètre agréé auprès de l'OTC. Publication au Journal officiel de la République tunisienne pendant un mois pour ouvrir la période d'opposition. Ensuite la Conservation instruit.

Compter six mois pour un dossier simple. Dix-huit mois quand une succession traîne. Parfois deux ans si un cousin réapparaît d'Italie avec ses droits en main. Les honoraires d'avocat tournent entre 1 500 et 4 000 TND selon la complexité, les frais de géomètre et de Conservation ajoutent leur ligne. Ce n'est ni bloquant ni bon marché. C'est incompressible.

Un conseil que je répète à chaque client : ne payez jamais le solde tant que la mise à jour n'est pas inscrite. Séquestre chez le notaire. Toujours.

Vérifier avant de virer un dinar

La consultation en ligne des titres, mise en place par le ministère des Domaines de l'État, permet aujourd'hui de vérifier un numéro en quelques minutes. Faites-le vous-même, ou demandez à votre avocat. Un vendeur qui refuse de communiquer le numéro pour cette consultation — cas classique — a presque toujours quelque chose à cacher.

Demandez un certificat de propriété récent, de moins de trois mois, pas une photocopie d'un original de 1978. Passez à la Conservation en personne si vous le pouvez, et croisez avec le plan cadastral fourni par l'OTC. Comparez les surfaces. Une différence de deux ou trois pour cent, on discute. Au-delà, on refait le bornage, point.

Un dernier réflexe, celui qu'on oublie tous : sur un terrain, allez voir le voisin de droite et le voisin de gauche. Cinq minutes de discussion vous en apprennent plus que trois pages d'un acte. J'ai un client à Midoun qui a évité un litige de servitude parce qu'il avait offert un café au grand-père d'à côté. Il avait un caniche blanc, le grand-père.

Où le sol brûle, où il tient

Toutes les zones ne portent pas le même risque. Houmt Souk et sa vieille ville offrent en général des chaînes de propriété plus documentées — un souk marchand imposait le titre depuis des décennies. Midoun, malgré son volume (74 annonces, médiane à 301 TND le mètre carré selon notre observatoire), reste correct sur l'existant construit, plus incertain sur les terrains agricoles reconvertis.

Aghir affiche 929 TND le mètre carré médian avec très peu d'annonces. C'est un marché de niche, front de mer, où le titre est presque toujours propre parce que la valeur l'exige. À l'inverse, tout ce qui touche à Cheikh Yahia, Sedouikech ou aux ceintures rurales d'Ajim mérite un examen renforcé : les terres arch, ces partages coutumiers jamais retranscrits, et parfois des constructions bâties « en attendant l'immatriculation » qui n'est jamais venue.

Un dernier mot, contradictoire avec ce que je viens d'écrire : j'ai signé cette année pour un client une acquisition sur un terrain non immatriculé, dossier de possession trentenaire solide, tout propre. Ça se fait. Ça demande juste un vrai travail préalable, pas trois vérifications rapides le vendredi soir.