Aghir : les villas neuves corrigent, voici comment trier

Aghir tenait la corde depuis deux ans. La correction a commencé.

Notre observatoire DjerbaImmo relève un prix médian de 929 TND/m² sur les biens en vente dans la zone. Trois fois Midoun, trois fois Houmt-Souk, où la médiane s'établit à 300 TND/m² sur des échantillons pourtant bien plus larges (66 annonces à Midoun, 27 à Houmt-Souk). Aghir affiche 2 annonces actives au moment de l'analyse. Un échantillon étroit, oui. Mais ce chiffre colle aux prix affichés par les promoteurs locaux depuis dix-huit mois, souvent alignés sur 550 000 à 1,1 million de TND selon les surfaces. Une S+4 de 600 m² se négocie autour de 870 000 TND en janvier 2026. Le souci, c'est que rien ne justifie l'écart à ce niveau.

La marge, la vraie ligne à examiner

Aghir Properties compte 33 annonces vérifiées sur la plateforme. Beaucoup sont des VEFA ou des livraisons récentes. J'ai comparé les coûts de construction côté sud tunisien — clé en main structure + second œuvre — avec les prix de sortie. La marge brute promoteur oscille entre 32 et 42 % sur les villas neuves d'Aghir. Ce n'est pas illégal. C'est simplement en train de devenir difficile à tenir.

Le taux EUR/TND à 3,37 le 1er juillet 2026 (Banque Centrale de Tunisie) donne aux acheteurs européens un pouvoir de comparaison qu'ils n'avaient pas en 2022. Une villa à 800 000 TND, ça fait 237 000 EUR. Le même acheteur regarde le Portugal, l'Andalousie, la Sicile. Il compare. Il négocie.

La qualité, très variable, parfois honteuse

J'ai visité deux villas neuves à Aghir la semaine dernière. La première : dalles isolées, menuiseries aluminium à rupture de pont thermique, climatisation gainable, piscine correctement drainée. La seconde : cloisons de 7 cm, béton apparent sur les linteaux, une piscine dont le local technique est… dans la cuisine d'été. Même quartier, à 400 mètres l'une de l'autre. Prix affichés proches. L'acheteur européen qui n'a pas vu les deux paie l'écart.

La Réglementation Thermique du Bâtiment Neuf, portée par l'ANME, existe depuis 2008. En théorie, la commune ne délivre pas de permis de bâtir sans conformité RTBN. En pratique, sur Djerba-Midoun, le contrôle est irrégulier. Les inspections se concentrent sur les projets touristiques structurants. Les villas résidentielles individuelles passent souvent en dessous du radar.

Résultat concret pour l'acheteur : une majorité des villas neuves visitées cet été n'ont aucune isolation en toiture digne de ce nom. À Aghir, sous 42 °C en août, la clim tourne 14 heures par jour. Facture STEG doublée voire triplée par rapport à un bien correctement isolé.

La piscine, ce piège légal que personne ne regarde

La piscine est un motif d'achat majeur ici. C'est aussi le premier point d'accroc administratif. Beaucoup de constructeurs livrent la piscine sans autorisation spécifique, en la faisant passer pour un « bassin d'agrément » dans le permis initial. Ça marche jusqu'au jour où le voisin dépose une plainte. Ou jusqu'à la revente.

Demandez la conformité SONEDE du raccordement. La déclaration STEG du local technique. La mention explicite de la piscine dans l'arrêté du maire. Sans ces trois pièces, vous n'avez rien.

La décennale, obligatoire mais pas toujours souscrite

Les lois n° 94-9 et 94-10 du 31 janvier 1994 rendent la garantie décennale obligatoire sur les ouvrages soumis à cette responsabilité en Tunisie. Elle couvre l'effondrement, la menace d'effondrement, les désordres affectant la solidité — fondations, structure, toiture. Elle dure dix ans à compter de la réception provisoire.

Dans la pratique djerbienne, beaucoup de villas neuves sont vendues sans police unique par chantier. Le promoteur promet « on assume, ne t'inquiète pas ». Ça vaut ce que ça vaut. La bonne question à poser, sèche : quel assureur, quel numéro de police, quelle date de réception. Pas de réponse claire, pas d'achat. Ça peut faire perdre une belle vue sur mer. Tant pis.

Comment trier, sans faire de sentiment

Sur les critères qui séparent une bonne villa d'Aghir d'une mauvaise, l'orientation compte moins que l'isolation. L'isolation compte moins que la piscine régularisée. Et la piscine compte moins que le vendeur. Un promoteur qui refuse de vous montrer son historique de livraisons précédentes vous dit tout ce que vous avez besoin de savoir.

Vu sur un chantier près de la route de Sidi Jmour la semaine dernière : quatre villas identiques en cours, même plan, même promoteur. Un ouvrier m'a dit qu'ils avaient fini les fondations en huit jours. Il portait des sandales, pas de casque. Huit jours pour quatre villas avec piscines. Le béton a besoin de vingt-huit jours pour atteindre sa résistance. Faites le calcul.

Ma position, tranchée : je conseille aujourd'hui aux clients de reporter tout achat de villa neuve à Aghir de six à neuf mois, sauf sur les biens dont la décennale et la conformité RTBN sont documentées noir sur blanc. Le marché va corriger. Les 929 TND/m² vont s'éroder, pas s'effondrer — assez pour laisser 15 à 20 % de marge de négociation à ceux qui savent attendre.

Je sais, j'ai laissé entendre plus haut que la rareté justifiait une prime. Elle la justifie sur les emplacements pieds dans l'eau. Pas sur les lotissements en deuxième ligne. Il y a plus de villas neuves prévues à Aghir sur 2026-2027 que dans les cinq dernières années réunies, selon les sources sectorielles locales. Le stock arrive.

Deux annonces actives à un instant t, ça ne veut pas dire deux villas à vendre. Ça veut dire que celles qui ne trouvent pas preneur sortent des vitrines pour éviter d'afficher les baisses. Ne prenez pas la rareté au premier degré.