Djerbahood, dix ans après : combien vaut vraiment un houch à Erriadh

Erriadh a changé de nature. Ses murs, pas encore. Son marché, oui — et vite.

Depuis juin 2014, quand Mehdi Ben Cheikh de la galerie Itinerrance à Paris a fait débarquer sa première vague d'invités — 150 artistes venus d'une trentaine de pays, aujourd'hui plus de 250 fresques accrochées aux murs blancs — les ruelles ont pris une valeur qu'aucun spéculateur local n'avait vu venir.

Avant Djerbahood, un village qui se vidait

Il faut se souvenir de l'état des lieux. Hara Sghira, l'ancien nom d'Erriadh, se vidait. Les jeunes descendaient à Houmt-Souk chercher du travail. Les vieilles maisons — les houch, ces demeures à patio central avec leurs dokkana — se fermaient un peu plus chaque année. Quelques familles restées sur place, la synagogue de la Ghriba à deux kilomètres qui gardait sa fonction rituelle, et c'était à peu près tout.

Puis les bombes de peinture. eL Seed, Inti, Faith47, Add Fuel. Des noms que les djerbiens ne connaissaient pas, que les curateurs de Berlin ou Miami suivaient déjà depuis des années.

Le nouveau prix du mètre carré

L'observatoire DjerbaImmo compte actuellement deux annonces actives à Erriadh, prix médian à 444 TND le m². Comparez à Houmt-Souk (270 TND, 36 annonces) ou à Midoun (301 TND, 75 annonces). L'écart est sec : un houch à Erriadh se vend aujourd'hui près de 60% plus cher au m² que la moyenne du chef-lieu.

Deux annonces, ce n'est pas un échantillon. C'est un aveu. Quand un marché ne libère quasiment rien à la vente, c'est que ceux qui achètent gardent.

Sur les portails privés, les fourchettes récentes tournent entre 180 000 et 280 000 TND pour un houch rénové de 180 à 230 m² en cœur de Hara Sghira. Traduisez au cours du jour : entre 55 000 et 85 000 EUR. Un studio parisien vaut plus. Un T3 à Rome aussi.

Qui achète, et pourquoi

Nos observations sont constantes depuis dix-huit mois : environ 65% des acquéreurs à Erriadh sont étrangers, principalement français et italiens. Le reste se partage entre tunisiens de la diaspora et quelques investisseurs locaux qui ont senti le vent. Les français viennent souvent du Sud (Lyon, Marseille), les italiens plutôt du Nord (Milan, Bologne). On croise aussi une poignée de belges et d'allemands à l'ouverture des enveloppes chez le notaire de Houmt-Souk.

Le calcul est simple. Un vol Marseille-Djerba à moins de 200 euros hors saison. Un houch rénové qui se loue 90 à 130 EUR la nuit en été. Une communauté d'expatriés déjà en place à Midoun et Mezraya pour rassurer. Et surtout la Ghriba à trois kilomètres, dont la présence — même après les épisodes sécuritaires de 2023 — continue d'ancrer une identité de village qu'aucun promoteur ne peut fabriquer.

L'effet festival, mais pas seulement

Je vais être franc : attribuer toute la hausse à Djerbahood serait une paresse d'analyste. La reprise touristique globale y est pour beaucoup. Djerba a accueilli 1,23 million de touristes en 2025 selon les chiffres relayés par l'ONTT, avec 280 000 français en tête, et la délégation régionale espérait encore 7 à 8% de plus en 2026 avant les crispations géopolitiques du mois de mai. L'inscription UNESCO de l'île en septembre 2023, les nouvelles rotations low-cost vers Djerba-Zarzis, la ligne maritime saisonnière depuis l'Italie — tout cela porte le marché.

Mais Erriadh a bénéficié d'une chose que Midoun ou Aghir n'ont pas. Une image virale, gratuite, entretenue par des touristes qui prennent en photo un mur peint et taguent la géolocalisation. Vous ne pouvez pas acheter ça en marketing.

Le risque du village-musée

J'ai visité un chantier de rénovation en mars dernier, du côté de la rue qui monte vers l'école primaire. Le propriétaire, un ingénieur italien installé à Turin, avait acheté deux houch mitoyens pour en faire une maison d'hôtes. Il avait un chien qui aboyait à tout ce qui bougeait. Il me disait qu'il voulait ouvrir avant l'été prochain. Il en est à sa troisième saison.

C'est ça, l'effet secondaire. À Djerba les artisans qualifiés sont surchargés, et un chantier honnête sur un houch ancien dépasse souvent dix-huit mois. Le prix d'achat n'est qu'une entrée. Le reste — couverture qui reprend l'eau au deuxième hiver, SONEDE qui traîne des mois avant de raccorder, autorisations municipales à relancer soi-même à Houmt-Souk — se découvre après.

Et puis il y a la question qui fâche. Que se passe-t-il quand un village patrimonial devient un décor ? Les familles djerbiennes qui vendent aujourd'hui pour 200 000 TND ne pourront plus racheter dans trois ans, quand les mêmes murs vaudront le double. J'ai dit plus haut que l'écart de 60% était sec. Je le maintiens. Mais il faut le lire dans les deux sens : bonne affaire pour l'acheteur, sortie forcée pour le vendeur.

Ce qu'il faut regarder dans les six mois

Trois signaux à surveiller. Le volume d'annonces à Erriadh d'abord : si l'observatoire passe de 2 à 8 ou 10 offres actives, un cycle de reventes s'amorce, et la spéculation aura rattrapé l'usage. On regardera aussi les dossiers de maisons d'hôtes déposés à la délégation régionale du tourisme — une poignée en 2020, plus d'une vingtaine en instruction fin 2025 selon des sources sectorielles. Reste la parité EUR/TND. Un dinar qui se raffermit contre l'euro grignote directement le rendement des investisseurs étrangers. L'effet est immédiat sur les décisions de rénover ou de revendre.

Erriadh restera cher. La question n'est plus là. Elle est de savoir combien de temps encore le village restera habitable pour ceux qui y sont nés.