L'effet Djerbahood sur les houch d'Erriadh : qui achète, à quel prix

J'habite à dix minutes de la place du gazon synthétique, dans une ruelle qui débouche sur une fresque de Sten Lex. Quand j'ai signé en 2019, l'agent m'a regardé bizarrement. Personne ne voulait acheter ici. Aujourd'hui, c'est moi qu'on regarde bizarrement quand je dis que j'y vis à l'année.

Avant 2014, ça s'appelait Hara Sghira

Le village s'appelait Hara Sghira jusqu'à ce que la galerie Itinerrance, l'association APAPUC côté français et la PAUC côté tunisien y posent plus de cent artistes en juin 2014. Puis l'édition 2022, sous l'égide du programme Tounes Wijhetouna financé par l'Union européenne avec le Ministère du Tourisme et de l'Artisanat et celui des Affaires Culturelles. Plus de 250 œuvres au total. Erriadh est devenu un nom qui se Google.

Avant ? On vendait des maisons familiales à des cousins, parfois à un médecin de Tunis en quête de week-ends. Le mètre carré, on en parlait à demi-mot, autour d'un thé. Les notaires de Houmt-Souk se renvoyaient les dossiers comme des patates chaudes parce que les indivisions étaient impossibles à débroussailler.

Ce que le festival a vraiment fait bouger

Pas les prix. Pas tout de suite.

Entre 2014 et 2019, les fresques amenaient des cars de touristes le matin, qui repartaient à 16 heures. Les habitants vendaient des tapis et du henné aux croisiéristes débarqués de Houmt-Souk. C'était sympathique. C'était un peu fatigant. Personne n'achetait pour vivre ici.

Le déclic est venu plus tard. Confinement 2020, frontières fermées, des Européens qui se rendent compte qu'ils ont besoin d'un pied-à-terre au soleil pour télétravailler trois mois par an. Puis l'inscription de Djerba au patrimoine mondial de l'UNESCO, le 18 septembre 2023 — vingt-quatre monuments répartis dans sept zones, dont la Ghriba à quelques rues d'ici. La synagogue, le pèlerinage annuel qui passe sur CNN. Du jour au lendemain, j'ai une maison à Erriadh devenait une phrase qui se disait fort dans un dîner à Milan.

Qui signe les chèques en 2026

D'après les dossiers que je vois passer chez deux notaires de l'île — un à Houmt-Souk, un à Midoun — sur dix transactions à Erriadh aujourd'hui, six et demi sont signées par un étranger. Français en tête. Italiens juste derrière, et ils gagnent du terrain chaque trimestre. Pas mal de couples de Lyon ou de Marseille qui investissent l'héritage des parents. Et puis des Bolognais, des Florentins, qui viennent par groupes de quatre amis pour acheter à plusieurs un grand houch et le partager.

Un client venu de Mezraya — pardon, il avait commencé par chercher à Mezraya — m'a dit l'an dernier qu'il avait fini par préférer Erriadh parce que les murs racontent quelque chose. Il avait un chien blanc qui s'appelait Pasta. Bref. Il a payé 195 000 euros un patio avec quatre chambres pas rénovées et une charpente à reprendre.

Les Tunisiens, eux, achètent toujours. Mais ailleurs. Midoun surtout : sur les 87 annonces actives recensées en ce moment par l'observatoire DjerbaImmo, 54 sont à Midoun avec une médiane à 280 TND le mètre carré. Houmt-Souk suit, 24 annonces, médiane à 300 TND. Erriadh n'apparaît qu'avec deux annonces visibles et une médiane qui flirte avec les 444 TND/m². L'échantillon est minuscule. Il dit pourtant quelque chose : ce qui se vend ici se vend à l'amiable, ou sous le manteau d'une agence française qui a son carnet d'adresses en Europe.

Combien, vraiment, pour un houch d'Erriadh

La fourchette honnête, en 2026 : 180 000 à 320 000 euros pour un houch rénové de 150 à 200 m² bâtis, avec patio, piscine et titre foncier au clair. J'ai vu passer cette semaine encore une annonce d'agence locale du Vieux-Port à 265 000 euros pour 180 m² bâtis et 234 m² de terrain, quatre suites, deux patios, cheminée et dokkana. C'est à peu près le tarif du marché. Plus bas, on tombe sur du non-rénové avec des indivisions à régler — comptez 100 000 à 140 000 euros et trois ans de paperasse à la conservation foncière.

Ramené au mètre carré bâti, ça monte facilement à 1 400 ou 1 500 euros sur les belles pièces. Soit deux à trois fois le bas de la fourchette djerbienne générale que les portails sectoriels situent entre 500 et 1 200 euros le mètre. Erriadh est devenu un sous-marché. Avec ses propres règles. Ses dérapages aussi, parfois.

Mon opinion, qui ne plaira à personne

Le festival a sauvé l'architecture du houch. C'est vrai. Les façades restaurées avant l'arrivée des artistes ont enclenché une vraie réflexion sur les matériaux locaux, la chaux, les enduits traditionnels. Sans Djerbahood, beaucoup de patios auraient été rasés pour des villas en parpaing à étage. Je le crois sincèrement.

Mais l'effet de prix actuel commence à pousser dehors les familles qui vivaient ici depuis quatre générations. Quand un Italien de Bologne pose 240 000 euros sur un houch sans climatisation, ce n'est plus de l'immobilier, c'est un musée payant. Et un musée vide la nuit, parce que le propriétaire est à Bologne neuf mois sur douze.

Je sais. J'achète moi-même ici, donc je suis mal placé pour donner des leçons. Mais la vérité c'est qu'à ce rythme, dans cinq ans, Erriadh sera Aïn Mezraya version chic : un beau décor, plus tout à fait un village. L'effet de saturation se sentira d'abord sur les loyers à l'année — déjà, les 25 annonces de location annuelle remontées par l'observatoire DjerbaImmo sur toute l'île ne concernent quasi pas Erriadh. Personne ne loue à l'année dans un sous-marché spéculatif. Cherchez l'erreur.

Une dernière chose. Si vous achetez ici, vérifiez le titre foncier. Vraiment. Pas le compromis, pas la promesse de vente, le titre lui-même à la conservation. J'ai vu trois dossiers se planter en 2025 sur des indivisions oubliées par tout le monde sauf un cousin qui vivait à Sfax. Et n'achetez jamais un mur de fresque en pensant qu'il sera là dans dix ans : le climat, une agence municipale qui change d'avis, une convention avec l'artiste qui expire — rien n'est écrit pour toujours sur les murs de Hara Sghira.