Djerbahood, dix ans plus tard : ce que paient vraiment les acheteurs d'Erriadh

Erriadh, deux annonces actives. Médiane à 444 dinars le mètre carré. Houmt-Souk, son chef-lieu administratif : 300 dinars. L'écart, environ +48 %, tient dans une question simple : que paie-t-on vraiment quand on signe pour un houch à dix minutes de la Ghriba ?

Juin 2014, le point de bascule

Avant Djerbahood, Hara Sghira — le nom d'origine d'Erriadh — avait deux choses : sa synagogue, et un exode lent. Les jeunes partaient à Tunis ou en France, les vieilles maisons se fermaient une par une. La galerie parisienne Itinerrance débarque en juin 2014 avec 150 artistes venus d'une trentaine de pays. Ils peindront 250 fresques sur les murs blancs du village, dans une opération artistique sans équivalent au Maghreb à ce moment-là.

Personne ne pensait à l'immobilier. Pas tout à fait.

Dix ans plus tard, le projet est devenu permanent. Une édition 2022 sous le programme européen Tounes Wijhetouna, une autre en 2024 articulée autour de la poterie djerbienne — les jarres peintes affichées sur les façades, vous les avez peut-être vues passer sur Instagram. Et un village qui n'a plus du tout le même profil d'acheteurs.

Ce que paient vraiment les acheteurs en 2026

Sur l'observatoire DjerbaImmo, à fin mai 2026, Erriadh ressort à 444 TND/m² en médiane vente, contre 300 TND/m² à Houmt-Souk et 300 TND/m² à Midoun. Les zones balnéaires les plus cotées — Aghir à 929 TND/m², Mezraya à 383 — restent devant. Erriadh, lui, joue dans une catégorie un peu à part : le patrimoine identifié, vendable à un étranger qui veut un récit avec sa maison.

Les annonces tierces poussent plus loin. On voit passer des houch rénovés entre 180 000 et 340 000 TND sur les portails locaux. Certaines agences affichent en euros sans complexe : 200 000 à 260 000 € pour un houch de 200 à 220 m² avec titre bleu. Le saut de monnaie n'est pas neutre. À 3,4 dinars pour un euro, on franchit allègrement les 850 000 TND — le double d'une maison équivalente à trois kilomètres de là.

Qui achète, et qui paie le plein tarif

D'après les retours des agences vérifiées sur la plateforme — Djerba Prestige, Midoun Realty, Aghir Properties cumulent à elles seules 164 annonces actives — environ deux tiers des transactions sur Erriadh partent vers l'étranger. Français en tête, Italiens derrière. Quelques Allemands. Le profil type : 50-65 ans, résidence secondaire, projet locatif courte durée en arrière-plan. Ils cherchent la pierre ancienne. Avec, si possible, un puits encore en place et un enduit qui n'a pas été refait en 2008 au crépi industriel.

Un agent de Midoun me racontait la semaine dernière qu'il avait amené un client italien à Erriadh. Vingt minutes sur place, l'Italien a dit "trop cher pour ce que c'est" et il est reparti. Il avait raison sur trois maisons sur quatre. Et tort sur la quatrième.

La prime Djerbahood, jusqu'où

Voici mon opinion, et elle ne plaira pas à tout le monde. La prime sur Erriadh est réelle, sans doute, mais elle s'est diffusée sur toutes les ruelles du village sans tri. Y compris sur des maisons situées à 800 mètres des dernières fresques, dans des rues que les visiteurs ne traversent jamais. C'est ce que les agents parisiens appellent une "rente d'image", et c'est précisément là que l'acheteur étranger se fait avoir.

Un détail que peu de gens regardent : les fresques sont périssables. Le sel, le vent, le soleil. Itinerrance entretient certaines œuvres, d'autres s'effacent. Les acheteurs de 2018 ont payé des murs qui ne sont plus tout à fait les mêmes en 2026. Personne ne l'écrit dans les annonces.

Je sais, j'ai dit plus haut que l'effet s'était diffusé partout. C'est exact pour les prix affichés. C'est faux pour les prix réellement signés après négociation — sur le terrain, les biens hors circuit touristique se vendent encore proches des 300 TND/m² de Houmt-Souk. Le marché bouge selon la rue. Parfois selon la couleur de la porte.

Trois alertes avant de signer

D'abord, le titre foncier. Les vieux houch d'Erriadh sont souvent en indivision familiale, parfois sur trois générations sans partage successoral formel à la conservation foncière. Une vente peut s'arrêter net un mois avant la signature parce qu'un héritier au Canada n'a pas renvoyé sa procuration. Ça arrive plus souvent qu'on ne le dit.

Ensuite, le statut d'étranger. L'acquisition d'un bien à usage non touristique par un non-Tunisien passe par l'autorisation du gouverneur, en pratique délivrée mais avec des délais qui s'étirent sur plusieurs mois selon les périodes. Si vous visez la location courte durée, comptez un passage par l'ONTT pour exploiter légalement. Beaucoup de propriétaires l'ignorent. D'autres font semblant.

Enfin, l'eau. La SONEDE dessert le village, mais la pression chute en saison estivale, et les vieux houch n'ont pas tous une citerne dimensionnée pour quatre personnes plus piscine. Vu un chantier à la sortie d'Erriadh en mars dernier — le propriétaire avait acheté trois ans plus tôt, il creusait sa deuxième citerne. Il avait un chien blanc qui dormait dans le sable du puits.

L'angle mort du marché

L'observatoire DjerbaImmo recense 82 annonces actives à l'échelle de l'île, dont seulement 2 à Erriadh. Cette rareté apparente entretient mécaniquement les prix affichés. Mais elle masque un mouvement plus discret, hors plateformes : des ventes de gré à gré, parfois entre branches d'une même famille, à des niveaux très en-dessous du marché public. Si vous connaissez quelqu'un sur place, parlez-lui avant de regarder les annonces. C'est tout ce que je dirai.

Erriadh n'est plus un village qui se vide. C'est un produit qu'on revend en euros. Tant que les acheteurs le savent, c'est un marché. Le jour où ils s'en rendront compte trop tard, ce sera un piège.