Djerbahood, douze ans après : ce que le street-art a fait aux prix d'Erriadh

Erriadh, un mardi de septembre. Trois voitures de location remontent la ruelle du Poulpe, s'arrêtent devant la fresque de ROA. Les passagers descendent, photographient, repartent. Banal en apparence. Sauf que trois de ces cinq personnes, dans la matinée, iront visiter un houch avec un agent.

C'est comme ça depuis douze ans. La galerie Itinerrance a débarqué en juin 2014 avec ses bombes de peinture et cent-cinquante artistes de trente nationalités. Le village n'a plus jamais été le même.

Ce qui a changé, et ce qui n'a pas bougé

Avant 2014, Erriadh — ou plus précisément Hara Sghira — c'était un village presque endormi. Deux épiceries. Une supérette. La Ghriba fermée aux visiteurs neuf mois sur douze. Les vieux houch se transmettaient entre membres d'une même famille pour trois fois rien, quand ils changeaient de main. Je me souviens d'un confrère qui refusait les mandats à Erriadh. Trop lent, disait-il.

Puis Djerbahood. Une deuxième vague en 2021, une troisième par petites touches depuis. Le décompte officiel dépasse aujourd'hui 300 œuvres. Le village est classé musée à ciel ouvert sur Google Arts & Culture, on y vient depuis Zurich pour un week-end. Les prix ont bougé. Pas partout de la même façon, pas au rythme qu'on imagine depuis Paris.

Le paradoxe des 444 TND/m²

Sur notre observatoire DjerbaImmo, à ce jour : deux annonces actives sur Erriadh, médiane à 444 TND/m². C'est peu — deux annonces, je veux dire — mais c'est déjà 47 % au-dessus de la médiane de Midoun (301 TND/m² sur 75 annonces), délégation à laquelle Erriadh est rattaché administrativement.

Autre référence externe : Mitula recense 121 biens à Erriadh à partir de 101 000 TND. Le grand écart est réel. Un houch à rénover, murs à demi-effondrés, patio envahi de figuiers de Barbarie, ça se trouve encore autour de 120 000 à 180 000 TND si le titre est propre. Un houch rénové trois suites, piscine, façade repeinte par un artiste connu du festival ? On grimpe à 500 000-750 000 TND. Parfois plus, si l'agent a du culot et l'acheteur, du crédit.

Ce ne sont pas les fresques qui font monter le prix du houch, c'est celle du voisin. Un bien en bon état situé à cinquante mètres d'une œuvre d'Invader ou de C215 se négocie 20 à 30 % plus cher qu'un houch équivalent trois rues plus loin, sans mur peint alentour. Je l'ai constaté cinq fois cette année.

Qui achète, vraiment

Notre donnée interne : environ deux tiers d'acheteurs étrangers sur les biens fermés à Erriadh en 2025-2026. Français en tête, suivis des Italiens — beaucoup de Milan, un peu Turin. Les Belges reviennent depuis 2024.

Profil-type ? Cadre autour de 55 ans, souvent en préretraite, budget 200 000 à 400 000 euros. Au cours de septembre 2026 (autour de 3,38 TND pour un euro selon la BCT), ça donne une fourchette de 670 000 à 1,35 million de dinars. Ils veulent un pied-à-terre proche de la Ghriba pour la lumière, disent-ils. En vrai, ils veulent une carte postale montrable à Paris et une maison qu'ils louent trois mois par an sur Airbnb pour couvrir les charges. Ce n'est pas critique, c'est un constat.

Les Tunisiens ? Peu à Erriadh. La demande locale part sur Midoun-centre, Aghir ou les nouveaux lotissements de Mezraya. Un jeune couple de Tunis qui cherche une maison de vacances va rarement viser un houch de deux siècles avec des poutres à consolider. Ils veulent une villa neuve, cuisine équipée, garage. Rationnel.

L'effet Ghriba, l'effet festival, et la variable qu'on oublie

La proximité de la synagogue joue aussi. Beaucoup l'ignorent. Les pèlerinages annuels amènent une visibilité médiatique — jusqu'aux événements de mai 2023 qui ont freiné le marché pendant six mois. Depuis mi-2024, la demande est repartie. Doucement.

Ce qu'on oublie souvent : la STEG et la SONEDE. Erriadh a des infrastructures anciennes, coupures d'eau régulières en juillet-août, forages privés fréquents. Un client de Marseille me disait l'an dernier : "je voulais un houch pour l'authenticité, mais l'authenticité à quatre heures du matin quand la citerne est vide, c'est moins drôle." Il avait un teckel qui refusait de descendre l'escalier en pierre. Anecdote inutile mais vraie.

Ce que je dirais à un vendeur en 2026

Ne vendez pas en septembre. La saison touristique se termine, les acheteurs européens sont rentrés, les visites tombent. Attendez février-mars, quand les mêmes clients reviennent avec l'idée du soleil pour Pâques.

Faites rénover intelligemment. Les acheteurs français cherchent le patio d'origine, les moucharabiehs, les tomettes anciennes. Ils fuient les rénovations dites "modernes" qui remplacent la porte cloutée par du PVC. J'ai vu deux ventes tomber cette année pour ça. Deux compromis signés, effondrés à cause d'une fenêtre en aluminium.

Prenez un agent qui connaît le titre foncier tunisien. Un houch à Hara Sghira, ça peut cacher une succession non liquidée qui remonte aux années 60. J'ai dit plus haut qu'un titre propre suffit à démarrer autour de 120 000 TND — je précise, "propre" ça veut dire titre bleu individuel, purgé, avec accord préalable du gouverneur pour l'acheteur étranger. Rien d'insurmontable. Rien d'automatique non plus.

Une dernière chose. Le street-art a réanimé Erriadh, c'est incontestable — pardon, c'est vrai. Mais un village n'est pas une œuvre. Si vous achetez un houch en pensant qu'il vaudra le double dans cinq ans parce que le tourisme grimpe, vous vous trompez. Ce marché a un plafond. Il tient à l'eau, à la route, aux vols directs vers Djerba-Zarzis. Regardez d'abord ça. Les fresques viendront après.