Erriadh après Djerbahood : ce que les fresques ont fait aux prix des houch

Je photographie Erriadh depuis 2019. Au début, je passais devant une fresque par jour. Maintenant je tourne la tête et j'en compte cinq. Le village a changé. Les prix aussi.

Avant la peinture, après la peinture

En juin 2014, la galerie Itinerrance débarque à Erriadh avec 150 artistes venus de 30 pays. 250 fresques. Plus de 4 500 bombes de peinture vidées sur les murs d'un village qui, avant ça, vivotait gentiment entre la Ghriba et la mosquée Sidi Salem. Les habitants ont d'abord regardé les artistes de travers — on leur demandait d'offrir leurs murs, en arabe djerbien, à des Espagnols et des Brésiliens qui parlaient avec les mains.

À cette époque, un houch traditionnel — ces maisons à patio, voûtes blanches, menzel à l'arrière — partait à 30 000 ou 40 000 dinars pour un bien en état moyen. Parfois moins. Un cousin à moi en a acheté un en 2012, à deux pas de la mosquée. Il avait un chien qui dormait sur le toit. Je m'en souviens surtout pour le chien, qui était presque plus connu que la maison.

Aujourd'hui, le même bien partirait à quatre, peut-être cinq fois ce prix.

Qui achète, et avec quels euros

L'observatoire DjerbaImmo recense en ce moment deux ventes actives à Erriadh. Deux. C'est peu, mais c'est révélateur : la médiane affichée tourne autour de 444 TND/m². À comparer avec Houmt-Souk à 300 TND/m² et Midoun à 280. Erriadh coûte plus cher que la capitale historique de l'île. Sur deux annonces. Tu vois où je veux en venir.

Mon estimation, basée sur les compromis que j'ai vus passer en deux ans dans le quartier : autour de 65 % d'acheteurs étrangers. Français en majorité, italiens juste derrière, quelques belges, un russe l'an dernier. Le profil est presque toujours le même. La cinquantaine, retraite en vue ou déjà prise, deuxième résidence avec idée de location courte durée pendant qu'on ne l'occupe pas. Beaucoup viennent pour la Ghriba, ou pour ce qu'ils croient être la « Tunisie d'avant ». Formule paresseuse, qui revient pourtant toujours.

Avec un euro à 3,37 dinars en juin 2026, un houch affiché à 350 000 dinars tombe à 104 000 euros. C'est le prix d'un studio en banlieue lyonnaise. Le calcul, ils le font tous, en terrasse de café, devant moi, sur le téléphone.

Le piège du houch instagrammable

Mon opinion, et elle ne plaira pas à tout le monde. Djerbahood a été une bénédiction culturelle et un accélérateur de spéculation. Les deux choses en même temps. Beaucoup de maisons rachetées à un prix gonflé ne sont pas rénovées dans les règles. On peint une fresque sur la façade pour « raccorder » à l'esprit du village. On refait deux chambres en six semaines. Wi-Fi, clim, et hop, le bien est en ligne sur Airbnb avant la fin du mois.

Les vrais houch, eux, demandent de la chaux, du plâtre tunisien, encore de la chaux, et surtout des artisans qui se font rares parce qu'ils partent au Qatar pour cinq fois mieux payés. La toiture en voûte mal restaurée fissure en deux saisons. J'en ai vu trois cet hiver. Eau qui coule sur le mur d'enceinte, propriétaire absent jusqu'en juin.

Je sais, j'ai dit plus haut que la peinture avait sauvé le village. C'est vrai. Elle l'a aussi piégé.

Le post-UNESCO change la donne

Le 18 septembre 2023, l'île de Djerba a été inscrite au patrimoine mondial — sept zones, vingt-quatre monuments. Erriadh est dedans, évidemment. Depuis, j'observe un truc bizarre. Les annonces de houch à rénover qui traînaient depuis 2021 ont disparu en quelques mois. Pas vendues. Retirées.

Beaucoup de propriétaires attendent. Ils espèrent que le label fera grimper encore. Est-ce qu'ils ont raison ? À court terme, sans doute. À moyen terme, j'ai un doute. Le marché djerbien complet, selon nos relevés DjerbaImmo, c'est 94 annonces actives sur l'ensemble de l'île, dont 61 ventes. C'est mince. La rareté joue, mais elle joue dans les deux sens : si trois maisons se libèrent en même temps à Erriadh, le palier saute. Les acheteurs français comparent. Vraiment beaucoup.

Ce que je dis aux acheteurs qui me consultent

Je ne suis pas agent — photographe, j'ai aussi acheté deux biens dans le coin, donc on me consulte. Mon conseil tient en trois choses qui n'en font pas vraiment trois. D'abord, ne paie jamais le prix affiché sur une pancarte d'agence non vérifiée ; la commission y est déjà glissée. Ensuite, demande à voir l'attestation de propriété — le titre bleu de la conservation foncière — avant même de discuter du prix. Les indivisions familiales tunisiennes peuvent tuer une transaction six mois après l'offre, et tu n'as aucun recours raisonnable. Enfin, viens en hiver. La maison ne ment pas en février.

Honnêtement, j'aurais pu écrire que tout va bien et qu'Erriadh est un placement sûr. Bref, ce serait faux. Le village est merveilleux. Le marché, lui, est devenu impatient.