Djerbahood, dix ans après : ce que l'art a fait aux prix d'Erriadh

Erriadh tient sur trois ruelles. Et sur un mythe. Avant juin 2014, ce hameau de la côte est se vidait doucement, comme tant d'autres villages tunisiens d'arrière-pays balnéaire. Aujourd'hui ? Les houch s'arrachent à des tarifs qui font tousser les anciens du quartier.

Ce que vendait Erriadh avant les bombes de peinture

En 2013, j'ai accompagné un dossier sur une maison à patio rue du Bardo (à deux pas de la Ghriba). Murs craquelés, charpente en palmier à refaire. La citerne fuyait depuis l'an 2000. La famille demandait 38 000 TND. C'est parti à 31 000 dinars, après six mois d'annonce, à un voisin qui voulait agrandir son cellier.

Personne d'autre n'en voulait. Le quartier ? Trop calme et trop loin des hôtels. Trop "village", surtout, pour la clientèle européenne de l'époque qui cherchait du front de mer à Aghir.

Aujourd'hui, le même bien, à peine restauré, dépasse les 240 000 TND. Je l'ai vu de mes yeux.

L'effet Djerbahood, sans la légende

Le festival, lancé par Mehdi Ben Cheikh et la galerie Itinerrance (Paris) en juin 2014, a habillé environ 250 murs avec 150 artistes de 30 nationalités. Une seconde vague est venue en 2021. Sur le papier, c'est joli. Sur le terrain, ça a fait deux choses très concrètes pour le marché.

D'abord, l'image. Erriadh n'était plus un village où l'on allait acheter du henné chez la tante de quelqu'un. C'est devenu une étape obligée des circuits, un fond Instagram pour mariées italiennes en escapade, un argument de brochure pour les agences de voyage de Naples comme de Bordeaux.

Ensuite, la friction foncière. Quand un quartier vit, les gens y restent. Quand un quartier brille, les acheteurs débarquent et les héritiers comprennent qu'ils détiennent autre chose qu'une vieille maison qui prend la pluie.

Le classement UNESCO de septembre 2023 (sept zones inscrites, vingt-quatre monuments) a refermé le piège. Plus question de bâtir n'importe quoi dans le périmètre. Rareté dite, prix qui suit.

Qui achète, vraiment

Honnêtement, je tablais sur du moitié-moitié local/étranger il y a dix ans. Aujourd'hui, sur les ventes confirmées dans le périmètre Ghriba-Erriadh que nous avons suivies à l'agence, environ deux dossiers sur trois partent à des acheteurs hors Tunisie. Le brief que m'a envoyé l'équipe DjerbaImmo cette semaine parle de 65 %. Je dirais qu'on est dans le même ordre de grandeur.

Français en tête. Souvent des deuxièmes maisons, profil 50-65 ans, parfois des binationaux qui rentrent au pays par la petite porte de la résidence secondaire. Italiens ensuite, beaucoup du Sud, qui aiment les patios pour des raisons culturelles évidentes. Quelques Belges. Un Canadien l'an dernier, charmant, persuadé de pouvoir négocier comme à Marrakech. Il n'a pas pu.

Les Tunisiens du continent, eux, sont moins présents qu'à Midoun. Pourquoi ? Parce qu'à Erriadh, on n'achète pas un bien locatif vacances classique. On achète une carte postale.

Les prix : ce que dit l'observatoire DjerbaImmo

Sur les 55 ventes actives à Djerba ce printemps 2026, la médiane à Erriadh ressort à 444 TND/m². À titre de comparaison : Midoun médiane 280 TND/m², Houmt-Souk 300 TND/m². Erriadh est donc 55 à 60 % au-dessus de la médiane des deux pôles historiques de l'île. Pour un village qui n'a ni front de mer, ni grande surface, et pas vraiment d'école secondaire correcte.

L'échantillon est petit, je vous le concède — deux annonces actives au moment où j'écris ces lignes. Mais il colle aux dossiers que nous traitons en off-market, ceux qui ne sortent jamais sur le site. Un houch restauré de 180 m² avec puits et patio se négocie entre 380 000 et 520 000 TND. Sans travaux, comptez 1 800 à 2 400 TND/m² pour un bien à reprendre intégralement. Ce qui paraît raisonnable jusqu'au moment où vous voyez le devis pour la charpente en troncs de palmier conforme.

Le piège que personne ne raconte aux acheteurs

Je vais être directe. Acheter à Erriadh aujourd'hui, c'est acheter dans un musée à ciel ouvert. Vous tombez sous la loi de 1994 relative à la protection du patrimoine archéologique et historique, sous les avis du conservateur, et depuis 2023 sous les recommandations de gestion du périmètre UNESCO. Repeindre votre façade en bleu n'est pas un caprice. C'est un dossier.

Ajoutez la procédure d'autorisation auprès de la Banque centrale de Tunisie pour tout acheteur non-résident (origine des fonds, plusieurs mois de délai, parfois plus), et vous comprenez pourquoi je décourage de plus en plus de mes clients de viser Erriadh quand leur objectif est locatif court terme. Pour ça, Aghir reste plus pertinent — médiane à 929 TND/m² selon nos données, mais sur des biens neufs avec piscine, donc le ticket d'entrée a du sens économique.

Pour une résidence secondaire qu'on aime, qu'on transmet, qu'on photographie ? Erriadh garde sa magie, je le dis sans réserve. Je sais, j'ai l'air de me contredire avec ce que j'écrivais deux paragraphes plus haut. Le marché est comme ça. Il dépend de ce qu'on lui demande.

Une chose est sûre. Le prix de 2014 ne reviendra pas.

Une anecdote, sans morale

Mardi dernier, j'ai fait signer une promesse de vente à un couple lyonnais sur une maison rue de la Synagogue. Elle, architecte, a passé deux heures à photographier une fresque d'Inkman qu'on aperçoit depuis le patio. Lui n'a pas dit grand-chose. Il avait un chien. La maison, achetée 410 000 TND, vaudra plus dans cinq ans — je le crois, sans en être certaine. Et c'est précisément ce flou-là que les acheteurs achètent aujourd'hui à Erriadh.