Erriadh avant et après Djerbahood : qui paie, à quel prix

Erriadh, dix minutes au sud de Houmt-Souk. En 2013, personne ne vous demandait d'y acheter. Le village dormait. Puis l'été 2014 est arrivé, avec cent cinquante artistes venus de trente pays pour peindre les murs. Douze ans plus tard, le mètre carré raconte une autre histoire.

Le village avant les bombes

Avant Djerbahood, Erriadh était ce qu'on appelle pudiquement un bourg de passage. La Ghriba drainait les pèlerins juifs une fois par an, puis le silence revenait. Les houch — ces maisons blanches organisées autour d'un patio, menzel plus modeste — se vendaient entre vieilles familles djerbiennes, parfois à un Tunisois en quête de résidence secondaire discrète. Les prix ? Jamais affichés. On traitait de main à main, chez un notaire de Houmt-Souk la plupart du temps. Parfois pas du tout.

L'été 2014, la galerie Itinerrance de Mehdi Ben Cheikh plante son chantier. Deux cent cinquante fresques, plus de quatre mille cinq cents bombes aérosol d'après les décomptes repris par la presse internationale. Le New York Times, le Guardian, la BBC relaient. Un village que personne ne cherchait sur Google Maps devient une adresse.

Qui achète en 2026

Le profil a changé. Dans les transactions que notre observatoire suit sur Erriadh et sa périphérie immédiate — un échantillon étroit, deux annonces actives seulement sur DjerbaImmo au moment où j'écris ces lignes — environ 65% des acquéreurs sont étrangers. Français d'abord. Italiens ensuite, en progression depuis trois saisons. Belges et Allemands plus rares, mais pas inexistants.

La Ghriba joue un rôle qu'on sous-estime. Pas tant la synagogue elle-même que ce qu'elle représente : une diaspora juive francophone, souvent originaire de l'île ou de Tunis, qui garde une attache. J'ai croisé un dentiste parisien l'an dernier, il cherchait un houch à moins de huit cents mètres du sanctuaire. Il avait un berger australien avec lui, pour l'anecdote. Il a payé cash, en devises importées — la loi tunisienne l'exige pour les non-résidents, code des changes de 1976, toujours en vigueur.

Les prix, pour de vrai

Les chiffres. L'observatoire DjerbaImmo recense 134 annonces actives sur l'île à ce jour, dont 88 à la vente. Sur Erriadh, le volume est maigre : deux annonces, médiane calculée à 444 TND du mètre carré. Comparez à Houmt-Souk (270 TND/m²) ou Midoun (300 TND/m²), et vous mesurez la prime. Entre 50 et 65% au-dessus des deux pôles principaux de l'île.

Ces chiffres sont trompeurs. Un houch restauré se négocie en bloc, pas au mètre carré. Les listings récents que j'ai pu vérifier auprès de confrères — Vieux Port Immo, Mubawab, portails généralistes — oscillent entre 150 000 et 265 000 euros pour une maison traditionnelle rénovée de 150 à 240 m². À 3,37 TND pour un euro au cours de la Banque Centrale de Tunisie le 1er octobre, le budget équivalent se situe entre 505 000 et 893 000 dinars. Un étage de villa à Midoun se négocie à la moitié.

Je sais ce qu'on va me dire. Deux annonces ne font pas une statistique. Vrai. C'est pour ça que je croise avec les portails sectoriels et avec les discussions de place.

La prime fresque, est-ce qu'elle existe vraiment

Opinion tranchée : oui, mais pas comme on le croit. Un houch dont le mur extérieur porte une œuvre signée — un ROA, un Inti, un El Seed — ne se vend pas plus cher parce que le mur est beau. Il se vend plus cher parce qu'il devient une adresse Instagram. La valeur n'est pas culturelle. Elle est locative. Et elle vieillit.

Un propriétaire italien à qui j'ai posé la question m'a répondu, en français approximatif, qu'il avait récupéré son investissement en six saisons. Je n'ai pas vérifié ses comptes. Il m'a montré ses prix de nuit sur l'été 2026. Je l'ai cru à moitié.

Les limites que personne n'affiche

Il y a un plafond. Un étranger ne peut acheter que dans une zone déclarée urbaine ou touristique au plan d'urbanisme municipal, avec autorisation préalable du gouverneur de Médenine. Les délais oscillent entre six et dix-huit mois selon les dossiers, parfois davantage. Erriadh est classée en partie en zone urbaine, en partie en zone agricole. La différence peut se jouer à cinquante mètres. Un courtier qui vous jure que "tout est faisable" sans vous montrer la carte officielle, soit il ment, soit il se trompe. Fuyez.

Autre limite, moins juridique, plus psychologique. Djerbahood vieillit. Les fresques des premières éditions se dégradent, certaines ont été repeintes lors de résidences ultérieures, d'autres ont disparu sous une couche de chaux. Le village a changé de registre : moins pèlerinage artistique, plus décor pour selfies. Est-ce que ça soutient encore la prime à long terme ? Honnêtement, j'aurais pu répondre oui il y a trois ans. Aujourd'hui je dis : à surveiller.

Ce qu'il faut regarder d'ici deux ans

L'aéroport Djerba-Zarzis fait l'objet d'un programme de modernisation annoncé par les autorités tunisiennes ces dernières années. Plus de capacité, plus de pression sur l'offre locative. Si vous achetez à Erriadh dans l'optique location saisonnière, cette variable compte. Pour une résidence principale, c'est l'inverse : du bruit, du voisinage de passage, une saturation estivale qu'on ne vit pas de la même façon.

Et puis il y a le dinar. À 3,37 pour un euro, un acheteur français paie son houch nettement moins cher qu'il y a cinq ans en pouvoir d'achat local. Un retournement monétaire changerait tout. Les sources sectorielles tablent sur une stabilité relative à horizon dix-huit mois. Les sources sectorielles se trompent souvent.