Erriadh douze ans après Djerbahood : ce que le street-art a fait aux prix

Je vendais déjà à Erriadh en 2013. À cette époque-là, on m'appelait peut-être une fois par trimestre pour un houch dans le village. Aujourd'hui, c'est trois fois par semaine. Entre les deux, il y a eu Djerbahood.

Le village d'avant, qu'on a tendance à oublier

Erriadh, ou Hara Sghira si vous préférez son ancien nom, c'était un village qui se vidait doucement. Les jeunes partaient bosser à Houmt-Souk ou à Midoun. Les vieux houchs en pierre et en chaux restaient debout par habitude, beaucoup avec une porte cassée et trois chats qui dormaient dans la cour. Vendre un houch là-bas pouvait prendre dix-huit mois. Et on cassait le prix pour finir.

Il y avait la Ghriba, bien sûr, et le pèlerinage annuel — mais ça concernait une semaine en mai, pas le marché immobilier le reste de l'année.

Juin 2014 : la galerie Itinerrance débarque

Mehdi Ben Cheikh, fondateur de la galerie Itinerrance à Paris, invite cent cinquante street-artistes de trente nationalités à venir peindre les murs du village. Le projet s'appellera Djerbahood. Au début, les habitants ferment leur porte. Méfiants. Un voisin de quartier m'avait dit à l'époque : « ils vont nous saloper les façades ». Trois mois plus tard, il demandait à eL Seed s'il pouvait passer chez lui aussi.

Deux cent cinquante fresques plus tard, le village est devenu une carte postale. Avec tout ce que ça implique côté immobilier.

Qui achète à Erriadh, vraiment

Sur les dossiers que nous traitons à l'agence, le ratio est clair : à peu près deux tiers d'acheteurs étrangers, le tiers restant étant des Tunisiens — souvent des Tunisois ou des binationaux installés en France. Les Français dominent largement. Derrière, les Italiens, surtout des Siciliens et des Romains qui descendent par le ferry Palerme-Tunis et finissent la route en voiture.

Le profil type ? Un couple entre 45 et 60 ans, sans enfants à charge, qui cherche une résidence secondaire à moins de cinq minutes à pied de la synagogue. Pas par dévotion. Par image. Avoir un houch « à côté de la Ghriba », ça se raconte bien à Paris ou à Milan. J'ai signé l'an dernier avec un avocat lyonnais qui a payé un houch de 180 m² au prix d'un T3 dans le 4e arrondissement. Il avait amené son chien.

Ce que disent les chiffres de notre observatoire

Sur les 87 annonces actives recensées par l'observatoire DjerbaImmo à ce jour, Erriadh n'en concentre que deux. Cette rareté pèse lourd dans la formation du prix. La médiane observée à Erriadh ressort à 444 TND/m², contre 280 TND/m² à Midoun et 300 TND/m² à Houmt-Souk. Soit cinquante à soixante pour cent au-dessus du reste de l'île, sur les zones les plus comparées.

Précision honnête : ce sont des médianes calculées sur un échantillon mince. Deux annonces, c'est peu. Mais ça confirme ce qu'on voit sur le terrain depuis cinq ans. Les houch d'Erriadh se vendent au lance-pierre dès qu'ils sortent. Souvent avant même la mise en ligne, sur réseau d'agence.

Le pèlerinage qui fait monter les prix une semaine par an

La Ghriba a accueilli son pèlerinage 2026 du 30 avril au 6 mai. Selon les chiffres relayés par Kapitalis, environ 200 pèlerins étrangers ont fait le déplacement cette année — bien moins qu'en 2018 quand on dépassait les milliers, mais une remontée nette par rapport aux deux éditions précédentes. Cette semaine-là, les locations courte durée à Erriadh partent à des tarifs absurdes. 1500 dinars la nuit pour un houch correct. J'en ai vu un, mal photographié, partir à 2200. Honnêtement, j'aurais pu le louer trois fois plus cher si j'avais accepté de fermer les yeux sur le standing. Bref.

Le reste de l'année, le tarif redescend. Mais l'idée que le bien « peut faire ça une semaine par an » suffit à justifier un prix d'acquisition supérieur. Les acheteurs étrangers calculent. Ils ne tombent pas amoureux d'une fresque sur un mur.

Ce que je pense, sans détour

Erriadh n'est plus un village. C'est une vitrine. Et une vitrine, ça se paie au prix fort. Je sais ce que je viens d'écrire — j'ai défendu pendant des années l'idée que Djerba devait rester un marché accessible aux locaux. Le marché bouge, et il ne nous attend pas.

Un jeune couple de Midoun qui voudrait acheter aujourd'hui dans le village où ses grands-parents ont vécu n'en a plus les moyens. Les enchères silencieuses entre acquéreurs européens ont sorti Erriadh du marché tunisien. Est-ce un drame ? Pas sûr. Sans Djerbahood, une bonne partie de ces houch seraient effondrés à l'heure où je vous parle. Avec Djerbahood, ils sont restaurés — souvent magnifiquement, parfois avec des choix douteux de carrelage marocain ou de mobilier IKEA détourné.

Il faudra trancher, à un moment. Soit on encadre les ventes pour préserver une part locale, soit on assume qu'Erriadh devient un quartier d'expatriés. Aujourd'hui, on ne fait ni l'un ni l'autre. On regarde les prix monter.