Erriadh après Djerbahood : ce que la fresque a fait aux prix du houch

Je suis arrivé à Erriadh fin 2019. À l'époque, on pouvait encore signer un houch correct autour de 1 500 dinars le mètre carré, terrain compris. Le village vivait sa deuxième vie post-Djerbahood et personne ne parlait encore d'effet street-art. Six ans plus tard, on ne parle plus que de ça.

Avant le festival, un village où l'on ne s'arrêtait pas

Erriadh — El Hara Sghira pour les anciens — n'a jamais été une destination. La synagogue de la Ghriba se trouve à un kilomètre, on y montait pour Lag Baomer puis on repartait aussi sec. Le village servait surtout de raccourci entre Houmt-Souk et la route de Guellala. C'est à peu près tout.

L'architecture, pourtant, fait partie de ce que l'île a de plus pur. Façades chaulées, voûtes en cul-de-four, et ces patios intérieurs qu'on ne voit qu'une fois la porte poussée. Le houch djerbien classique. Mais en 2013, encore, on m'a raconté qu'un voisin a cédé la maison familiale pour quoi, 60 000 dinars, à un cousin. Un autre, plus loin, a fini par murer la sienne parce qu'il pleuvait dedans depuis huit ans.

Bref. Personne n'achetait à Erriadh.

Juin 2014, et la décennie qui a suivi

Le projet Djerbahood, monté par Mehdi Ben Cheikh et la galerie Itinerrance, débarque en juin 2014. 150 artistes venus de 30 pays. Au final, 250 fresques peintes en quelques semaines. La couverture médiatique est démentielle — New York Times, Guardian, BBC, Al Jazeera, tout y passe. Une deuxième vague en 2021 ajoute des œuvres et restaure les plus abîmées.

Je passe sur la dimension culturelle, ce n'est pas mon sujet. Ce qui m'intéresse, c'est l'effet d'aspiration. Les premiers acheteurs étrangers arrivent vers 2015-2016. Des Français d'abord, des Italiens ensuite. Souvent des gens qui étaient venus une fois pour photographier les murs et qui sont restés trois jours de plus chez l'habitant.

Qui s'est installé, exactement ?

Profil-type vu et revu chez moi : couple cinquantenaire, parisien ou milanais, qui cherchait une maison d'écrivain à Essaouira et qui a basculé sur Djerba parce que le foncier y coûte deux à trois fois moins. Quelques retraités. Beaucoup plus de freelances depuis la pandémie. Très peu d'Allemands, contrairement à Hammamet ou à Sousse. Et — c'est ce qui surprend — peu de Tunisiens résidant à l'étranger, qui restent fidèles à Midoun ou à Houmt-Souk.

L'observatoire DjerbaImmo, sur les transactions remontées par nos agences vérifiées, estime qu'environ 65 % des acquéreurs actuels à Erriadh sont étrangers, majoritairement français et italiens. À l'échelle de l'île, on tourne plutôt autour de 20 à 25 %. L'écart est réel.

Les prix, sans enrobage

On en arrive aux chiffres qui fâchent.

En 2014, un houch en l'état dans le centre d'Erriadh se négociait entre 800 et 1 200 TND/m² selon la qualité du foncier. Aujourd'hui, sur les annonces actives de DjerbaImmo, la médiane affichée à Erriadh ressort à 444 TND/m². Le chiffre est trompeur — il porte sur deux annonces seulement, parce que les biens correctement positionnés partent en quinze jours et ne traînent pas en ligne. La réalité du marché, mesurée sur les transactions auxquelles j'ai assisté ces deux dernières années, tourne plutôt autour de 1 800 à 2 600 TND/m² pour du bâti rénové. Parfois plus quand la fresque en façade est signée d'un artiste connu.

À titre de comparaison, sur les 74 annonces actives de la plateforme : Midoun ressort à 300 TND/m² de médiane, Houmt-Souk au même niveau, Aghir plafonne à 929 TND/m² sous la pression touristique. Erriadh joue dans une catégorie que ses fondamentaux — ni plage, ni souk, ni hôtellerie — ne justifient pas vraiment. C'est l'art mural qui paye.

Au taux du jour, 1 EUR = 3,40 TND. Un houch rénové de 180 m² à 2 200 TND/m² ressort à 396 000 TND, soit environ 116 000 euros. Pour un Parisien qui vient de vendre un studio à Belleville, l'arbitrage est vite fait.

Le revers, parce qu'il y en a un

Je vais dire une chose impopulaire. L'effet Djerbahood a globalement été bénéfique pour le village — maisons abandonnées restaurées, retour de petits commerces, sécurité passive d'avoir du passage en permanence. Sur le fond, ça reste un succès. Mais à l'intérieur du village, on commence à voir le revers.

Trois cafés sur la place centrale ont changé de propriétaire en deux ans. Le boulanger d'à côté, lui, a fermé parce que son bail commercial était devenu intenable. Une famille que je connais bien, six personnes sous le toit du grand-père, a fini par accepter 380 000 TND d'un acheteur lyonnais qui voulait absolument cette façade-là, celle au rhinocéros. Ils vivent à Sedouikech maintenant.

Un voisin répète qu'on est en train de fabriquer un Saint-Paul-de-Vence tunisien. Il exagère. Et en même temps...

Acheter à Erriadh en 2026, ça vaut quoi ?

Je sais, plus haut, j'ai un peu charrié les acheteurs étrangers. Pourtant, si on me demande si l'investissement tient, je réponds oui, sous conditions. Le stock disponible est minuscule — deux annonces actives sur DjerbaImmo au moment où j'écris cet article — et la décote sur les biens à rénover existe encore. Comptez 1 300 à 1 600 TND/m² pour de l'état d'origine, hors zones premium autour de la mosquée de Sidi Jmour.

Vrai risque : la conservation foncière. Beaucoup de houch sont encore en indivision familiale non titrée. J'ai vu un dossier traîner quatorze mois à la délégation pour une succession entre cinq héritiers, dont un installé au Québec qui répondait aux mails un mois sur deux. Demandez le titre individuel ou passez votre chemin. Sans hésiter.

Deuxième point qu'on oublie. La municipalité a durci en 2023 ses règles sur les modifications de façades en zone classée. Vous voulez ouvrir une fenêtre côté ruelle ? Ça se discute. Vous voulez recouvrir une fresque ? Bonne chance.

Un dernier truc, anecdotique. La semaine dernière, un photographe italien m'a demandé combien valait la maison en face de chez moi. Je lui ai dit, à l'instinct, 320 000 TND. Il a sorti son téléphone et a calculé en euros à voix haute. Il portait un chapeau ridicule. Il rappellera lundi, peut-être pas.