Erriadh : la prime Djerbahood, douze ans après

Erriadh n'était pas un marché immobilier en 2013. Aujourd'hui, c'est une ligne dans les arbitrages d'investisseurs français et italiens. La cause tient en un mot : Djerbahood. L'observatoire DjerbaImmo recense deux annonces actives dans la zone, à 444 TND/m² médian — environ 58% au-dessus de Midoun.

Avant 2014, un village hors radar

Hara Sghira. Quelques rues blanches, des houch fermés sur eux-mêmes, la Ghriba à huit cents mètres au sud. Le pèlerinage de Lag Ba'omer attirait chaque mai sa foule, repartait, et le village se rendormait. Les agences de Houmt-Souk ne cherchaient pas d'acheteurs ici. On y vendait peu. Quand un houch changeait de main, c'était en famille, parfois à un cousin parti à Marseille.

Les prix circulaient à l'oral. Pas d'observatoire, pas de comparables.

L'effet Itinerrance, deux saisons

La galerie parisienne Itinerrance débarque en juin 2014. Cent-cinquante artistes venus d'une trentaine de pays, près de deux-cent-cinquante fresques peintes sur les murs blancs du village. Le projet revient en 2022 pour une deuxième campagne, avec une nouvelle vague de murs. Erriadh devient un lieu Instagram avant d'être un site touristique au sens propre. C'est là que les agences commencent à recevoir des mails en français, puis en italien.

Un agent de Midoun me racontait l'an dernier — son premier dossier Erriadh, en 2016, c'était une dentiste lyonnaise qui avait découvert le village sur Pinterest. Elle voulait un houch « avec le mur d'eL Seed à côté ». Elle a payé cash. En euros. Elle avait un teckel.

La prime, en chiffres

Notre observatoire interne donne, sur les annonces de vente actives en juin 2026 : Midoun à 280 TND/m² médian sur cinquante-cinq annonces, Houmt-Souk à 300 TND/m² sur vingt-cinq annonces, Erriadh à 444 TND/m² sur deux annonces. Le volume erriadh est mince, j'admets. Bâtir une médiane sur deux biens, c'est de la statistique de comptoir.

Mais le signal est cohérent avec ce que les agences vérifiées de la place — Djerba Prestige Immobilier, Midoun Realty — pratiquent depuis trois ans sur les houch rénovés du centre. Un houch ancien restauré, 180 m² bâtis, 234 m² de parcelle, quatre suites avec dokkana et patio : on l'a vu partir à 230 000 euros chez un confrère du Vieux-Port récemment. À 3,39 TND pour un euro (cours BCT du 11 juin 2026), ça fait environ 780 000 TND la maison. Soit autour de 3 300 TND le m² de parcelle. Plusieurs multiples de la médiane brute. La médiane bouge avec deux annonces, je sais. Le signal, lui, tient.

Qui achète, vraiment

Notre cadrage interne, recoupé avec les déclarations volontaires des agences vérifiées du portail, pose que 65% des acquéreurs d'Erriadh sur les deux dernières années sont étrangers. Français en tête. Italiens juste derrière, plutôt depuis Milan et Bologne, rarement depuis Rome — je ne sais pas trop pourquoi. Le reste se partage entre Tunisiens résidant à l'étranger et quelques Tunisois en résidence secondaire.

Le profil ? Quarante-cinq à soixante ans, professions libérales, premier achat hors zone euro. La Ghriba les rassure même quand ils ne sont pas pratiquants — l'idée d'un village millénaire, vivant, qui n'a pas explosé en complexe bétonné. L'inscription de Djerba au patrimoine mondial de l'UNESCO, le 18 septembre 2023, a ajouté un argument quasi automatique au discours des agents. Ils l'écrivent désormais en majuscules dans les fiches.

Ce que le label UNESCO a fait, et n'a pas fait

Sur le papier, Erriadh fait partie des sept zones inscrites par l'UNESCO. En pratique, deux ans après, je n'ai pas vu de hausse brutale. La prime existait avant, et le label l'a stabilisée plutôt que dopée. Ce qu'il a vraiment changé : la confiance des banques étrangères à financer un dossier Djerba. Un client a obtenu un prêt en France sur un houch d'Erriadh fin 2024, ce qui n'aurait pas filé en 2019.

L'arrière-plan moins enthousiasmant ? Les chantiers de rénovation s'accélèrent, les artisans djerbiens spécialisés dans la chaux et le calcaire local manquent à l'appel, certains houch ont été restaurés à la va-vite avec du ciment portland. Ça se verra dans cinq ans. C'est mon avis et je le tiens.

Acheter à Erriadh en 2026, oui ou non

Honnêtement, si vous cherchez la plus-value brutale, c'est trop tard. La courbe d'appréciation 2014-2022 ne se reproduira pas. Le marché s'est calé sur une prime patrimoniale qui sera durable, mais elle est déjà incluse dans les prix demandés. À l'inverse, si vous cherchez un bien d'usage — résidence secondaire, location saisonnière haut de gamme, un projet d'auteur — Erriadh tient. Les opérateurs de location courte parlaient de 70% d'occupation l'été dernier sur les houch rénovés du centre. Sources sectorielles, à vérifier.

Une dernière chose. Erriadh n'est pas Sidi Bou Saïd. Pas encore. Si la municipalité ne cadre pas mieux les autorisations de rénovation d'ici deux ans, la valeur patrimoniale qui justifie aujourd'hui les 444 TND/m² médian se diluera. Et là, les acheteurs italiens iront ailleurs. Peut-être à Mahdia. On verra.