Les Européens reviennent acheter à Djerba : qui, combien, où

Un mardi de juin, terrasse d'un café à Houmt-Souk. Trois Français, la cinquantaine, comparent des annonces sur téléphone. Un Belge écoute d'une oreille. Ça faisait longtemps que je n'avais pas revu ça sur l'île. Pas depuis 2019, honnêtement.

Qui revient, exactement

Ce ne sont pas les mêmes qu'avant. Le retraité qui achetait un pied-à-terre parce qu'il avait passé deux étés au Radisson n'est pas franchement de retour — ou alors marginalement. Ceux qui viennent aujourd'hui, plutôt des actifs entre 40 et 55 ans, indépendants ou salariés en télétravail. Beaucoup de Français, quelques Allemands, deux ou trois Belges par mois. Les Britanniques arrivent en touristes (EasyJet parle de +12% de réservations sur l'île pour 2026) mais achètent encore peu.

L'observatoire DjerbaImmo compte 109 annonces actives à la mi-juillet. 71 en vente, 29 en location annuelle, 9 en meublé vacances. Sur les visites terrain que je fais avec des amis agents — dont Djerba Prestige Immobilier, qui truste à lui seul 84 mandats — la moitié des acquéreurs sérieux sont européens. Pas un tiers. La moitié.

Le dinar joue pour eux

Un euro s'échange autour de 3,37 TND cette semaine, avec des pointes à 3,42 début 2026 selon la BCT. Ça semble anecdotique. Ce ne l'est pas. Un budget de 250 000 € devient 842 500 TND. Pour ce prix, à Midoun, vous êtes largement dans du haut de gamme avec piscine.

La médiane à Midoun tourne autour de 300 TND/m² sur les annonces de vente, d'après l'observatoire DjerbaImmo. Même ordre à Houmt-Souk. Aghir grimpe à près de 929 TND/m² — le chiffre est faussé par le petit nombre d'annonces (trois seulement), mais il reflète la tension réelle sur le front de mer. Ajim, 473 TND/m² sur quatre annonces, reste sous-évaluée à mon avis. J'y reviens.

Segments : où l'argent atterrit

Trois types de biens partent vite. Les houch traditionnels rénovés d'abord — ceux avec citerne, patio, deux ou trois chambres, budget 300 000 à 500 000 TND. Le marché européen adore. Un houch propre à Erriadh se vend en trois semaines. J'en ai vu un partir en dix jours le mois dernier. Le propriétaire, un dentiste de Lyon, avait laissé son chien dormir sur le canapé pendant la visite.

Ensuite, les terrains constructibles bien titrés (titre foncier propre, pas d'indivision) de 500 à 1000 m². Demande qui explose, offre qui reste rare. Enfin, plus surprenant, les petits immeubles de rapport à Houmt-Souk. Des investisseurs européens qui viennent chercher du rendement locatif à long terme, pas juste une résidence secondaire. C'est nouveau.

Ce qui ne bouge pas : les grandes villas balnéaires à 800 000 € livrées clé en main dans des lotissements sans âme. Le stock existe. Les acheteurs se sont volatilisés. Bien fait pour les promoteurs qui pensaient dupliquer Marbella à Aghir.

L'autorisation du gouverneur, ce mythe

Tout le monde en parle. Peu de gens la comprennent vraiment. La loi 2005-40 de mai 2005 a supprimé l'autorisation préalable dans les zones industrielles et touristiques, quand l'acquisition sert un projet économique. Pour une résidence principale ou secondaire en zone urbaine classique, l'autorisation reste requise. À Djerba, dans la pratique, comptez six semaines si votre dossier est propre et que votre avocat connaît le circuit du gouvernorat de Médenine. J'ai vu des dossiers aboutir en un mois. J'en ai vu d'autres traîner dix-huit mois — mais c'était toujours à cause de titres fonciers bancals côté vendeur, jamais du gouverneur lui-même.

Les plateformes digitales changent aussi la donne. Un acquéreur allemand qui compare vingt annonces vérifiées depuis son écran à Hambourg avant de prendre l'avion, ça n'existait pas en 2019. Aujourd'hui, c'est la norme. Les agences qui n'ont pas mis leurs biens en ligne proprement — titre foncier vérifié, prix affiché, photos décentes — perdent la moitié de leurs prospects sans même s'en rendre compte.

Ma position, un peu tranchée

Djerba n'est pas la nouvelle Ibiza. Elle ne le sera jamais. Tant mieux. Le marché qui revient n'est pas celui de la spéculation d'avant-2011, avec ses lotissements douteux et ses promesses de vente sur plans à des Français crédules. Les acheteurs de 2026 sont plus âgés, plus rigoureux, plus méfiants. Ils demandent des extraits de matrices, des relevés SONEDE, des attestations STEG. Ils comparent, longuement. Certains repartent sans rien acheter. Très bien.

Je disais plus haut qu'Ajim était sous-évaluée. Je devrais nuancer : sous-évaluée si vous croyez au pont fixe vers le continent, un projet dont on parle depuis vingt ans et qui n'aboutit toujours pas. Sans le pont, Ajim reste une zone rurale charmante mais périphérique. Je sais, je me contredis. Le marché oblige à tenir deux idées à la fois.

Un dernier truc. Le photographe qui vit à Erriadh depuis 2019 vous dit ceci : n'achetez jamais un bien à Djerba sans y avoir dormi une semaine en août. Le vent, la lumière du soir, les moustiques. Les voisins qui font tourner leur pompe à minuit. Ça ne se voit pas sur les photos, même les miennes.