Acheter une villa à Djerba : faites expertiser la piscine d'abord

Une cliente, l'été dernier, signe sur un coup de cœur à Aghir. Villa de 240 m² avec piscine à débordement, vue mer. Trois mois après la prise de clés, le pisciniste lui annonce 38 000 dinars de travaux. J'aurais pu lui éviter ça pour deux mille balles d'expertise.

La piscine, à Djerba, n'est pas un accessoire. C'est le poste de dépense qui fait dérailler un budget d'achat pourtant solide.

Pourquoi tant de bassins lâchent ici

L'eau de la SONEDE est dure. Très dure par endroits. Couplez ça à un climat salin, à des étés qui dépassent les 35°C pendant six semaines, et à beaucoup de villas montées au début des années 2000 par des propriétaires européens absents huit mois sur douze — le résultat est prévisible. Les piscines vieillissent mal quand personne ne les surveille.

Sur les 61 biens en vente recensés par l'observatoire DjerbaImmo en juin, plus de la moitié sont des villas avec piscine. La médiane tourne autour de 280 TND le m² à Midoun, 300 à Houmt-Souk, 929 du côté d'Aghir où la rareté foncière fait grimper les prix. À ces niveaux, 20 à 50 000 TND de réparations cachées représentent jusqu'à 15% du prix d'achat. Personne ne devrait signer sans inspection.

Les skimmers, premier piège

Je commence toujours par là. On soulève les capots, on inspecte les joints. Surtout, on cherche les traces de salpêtre derrière le mur de soutènement. Neuf fois sur dix sur les bassins de plus de douze ans, ça suinte. Et quand ça suinte, c'est rarement le joint qu'il faut changer. C'est la dalle béton qui a travaillé autour.

Comptez 2 500 à 6 000 TND par skimmer remis aux normes, hors reprise de carrelage. Sur un grand bassin, multipliez par deux ou trois. Vous voyez le tableau.

L'étanchéité du bassin

Les liners posés avant 2015 sont quasi tous en fin de vie. Les enduits hydrofuges des bassins maçonnés fissurent à la moindre tension du sol — et Djerba a un sol qui bouge, surtout près du littoral. Test de mise à niveau sur 72 heures : si l'eau descend de plus d'un centimètre, on sait.

Refaire l'étanchéité complète d'un bassin de 8 par 4 mètres : entre 12 000 et 25 000 TND. Plus si on doit casser le carrelage.

La pompe et le local technique

Une pompe de filtration vit huit à douze ans. Les vendeurs vous diront qu'elle est récente. Demandez la facture. Si elle n'existe pas, considérez qu'il faut la changer — 1 800 à 4 500 TND selon le modèle, pose comprise.

Le local technique mérite une visite obligatoire. Tableaux électriques sans différentiel 30 mA, câbles dénudés à proximité de l'eau. Et parfois, plus aucune mise à la terre nulle part. J'en ai vu des locaux où je n'aurais pas laissé entrer mon chien. Un client de Midoun a hérité d'un local dont le disjoncteur n'avait jamais été remplacé depuis 2003. Il avait un yorkshire qui le suivait partout, le pauvre est sorti avec moi ce jour-là.

L'électrolyseur au sel

C'est la mode depuis dix ans. Piscine au sel, traitement écolo, plus de chlore. Sur le papier, parfait. Dans les faits djerbiens, ça se complique.

L'eau dure de la SONEDE plus le sel, ça produit du tartre sur les électrodes en titane à une vitesse qu'aucune brochure ne mentionne. Nettoyage tous les deux mois minimum, selon les piscinistes de l'île. Quand l'électrolyseur a passé les cinq ans sans détartrage sérieux, les électrodes sont mortes. Remplacement complet : 3 500 à 8 000 TND.

Petite contradiction avec moi-même : je viens de dire que l'électrolyse complique la vie ici. C'est vrai. Mais bien entretenue, elle reste plus économique qu'un traitement au chlore stabilisé sur dix ans. Le tout est de savoir dans quel état elle vous arrive.

La conformité sécurité, qu'on oublie systématiquement

Une villa que vous mettrez en location saisonnière, c'est de la responsabilité civile en cas d'accident. La piscine doit être protégée — barrière périmétrique ou, à défaut, alarme immergée. Certains préfèrent l'abri rigide. La Tunisie a aligné une partie de son cadre hôtelier sur des références européennes depuis le milieu des années 2000. Pour les particuliers qui louent en meublé touristique, le flou juridique demeure. Mais votre assureur, lui, ne sera pas flou le jour où ça tourne mal.

Budget mise aux normes : 4 000 à 12 000 TND selon le dispositif retenu.

Une vraie expertise piscine sur l'île, c'est 1 500 à 3 000 TND. Djerba Fluides, deux ou trois indépendants qu'on recommande chez nous. Vous payez une demi-journée d'inspection, vous repartez avec un rapport écrit et un chiffrage ligne par ligne. Refuser cette dépense sur un achat à 800 000 TND, c'est de l'aveuglement volontaire.

Et c'est négociable, presque toujours. Le vendeur sait que son bassin a vingt ans. Si l'expertise sort un devis de 30 000 TND de travaux, vous obtenez 15 à 20 000 TND de baisse sur le prix. C'est de l'argent réel — converti en euros au taux BCT de fin juin autour de 3,37, ça représente entre 4 500 et 6 000 euros pour un acheteur étranger.

Une dernière chose. Si l'agence en face refuse l'inspection ou la repousse à après-signature, vous savez ce que ça veut dire. Partez. Il y a 94 annonces actives en ce moment sur Djerba selon notre observatoire, dont 61 en vente. Une autre piscine vous attend.