Houch d'Erriadh : ce que Djerbahood a fait aux prix

Un houch d'Erriadh, ça ne se négocie plus pareil. L'acheteur français qui pousse la porte d'une vieille bâtisse à patio, fresque géante d'un artiste portugais collée au mur d'en face, ne discute pas comme à Midoun. Il a déjà mis le prix dans sa tête avant d'entrer.

Avant 2014, un village qu'on traversait

Hara Sghira — c'est l'autre nom d'Erriadh, et personne ne le dit assez. Il y a vingt ans, on y allait pour la Ghriba, deux kilomètres au sud, puis on repartait. Les houch se vendaient mal. Beaucoup étaient abandonnés depuis le départ des familles juives dans les années 60-70, d'autres tombaient sur place faute d'héritiers qui veuillent reprendre la propriété familiale.

J'ai vu une bâtisse partir à 18 000 dinars en 2011. Toit affaissé, certes. Mais 350 m² au sol avec une vieille citerne encore fonctionnelle. Aujourd'hui, le même bien restauré dépasse les 350 000 dinars. Sans piscine.

2014, puis 2022 : la bascule

Le festival Djerbahood, c'est Mehdi Ben Cheikh et sa galerie Itinerrance à Paris, en juin 2014. Cent cinquante artistes venus d'une trentaine de pays. Deux cent cinquante fresques posées sur les murs blancs du village. La presse internationale prend feu. Et le mot « Erriadh » sort des cartes touristiques pour entrer dans celles des collectionneurs.

L'effet aurait pu s'étioler. Mais en 2022, le programme Tounes Wijhtouna — financé par l'Union européenne, soutenu par le ministère du Tourisme — ramène une nouvelle vague d'artistes. C'est là qu'on a senti le second souffle. Les notaires de Houmt-Souk vous le diront sans détour : les compromis signés sur Erriadh ont quasi doublé entre 2022 et 2025.

Qui pousse vraiment la porte

Sur les acheteurs étrangers actifs à Erriadh, on tourne autour de 65% du flux — chiffre d'observation, agence par agence, pas une étude académique. Français en tête. Italiens juste derrière. Quelques Allemands. Très peu de Belges, allez savoir pourquoi.

Le profil n'est plus celui du retraité qui cherche son trois pièces en bord de mer. C'est plutôt le couple parisien de 45 ans, créatif, archi ou photographe, qui veut « un truc authentique » — leur mot, pas le mien. Ils achètent souvent à deux, parfois entre amis. Un client de Marseille m'a payé un houch par virement sans avoir mis un pied dans la propriété. Il avait acheté sur photos. Il avait un labrador.

L'Italien, lui, négocie davantage. Plus regardant sur la maçonnerie. Honnêtement, j'aurais préféré l'inverse — un Italien qui paie cash et un Français qui regarde les fondations. Bref.

Les prix, vraiment

Selon l'observatoire DjerbaImmo, la médiane à Erriadh ressort à 444 TND/m². À titre de comparaison, Midoun tourne autour de 280 TND/m², Houmt-Souk à 300 TND/m². Erriadh est donc 50 à 60% plus cher que la moyenne touristique de l'île, alors même qu'il n'y a ni plage, ni front de mer, ni hôtellerie de bord d'eau.

L'autre chiffre, plus inquiétant : seulement 2 annonces actives à Erriadh sur les 55 biens en vente recensés en ce moment par l'observatoire. La rareté joue. Les vendeurs le savent. Le moindre houch correctement restauré qui sort sur le marché part en quelques semaines — parfois en quelques jours quand le bouche-à-oreille à Paris fonctionne bien.

Une fourchette utile pour se repérer : un houch de 200 à 300 m², restauré dans les règles, se traite entre 280 000 et 480 000 dinars, soit grosso modo 80 000 à 140 000 euros au taux récent. Brut, sans restauration, on descend autour de 90 000 à 140 000 dinars pour des surfaces équivalentes. La fourchette est large parce que l'état réel des murs change tout. Vraiment tout.

Ce qui peut faire dérailler

L'effet Djerbahood repose sur deux jambes fragiles. La première, c'est la régularité des éditions du festival — sans nouvelle vague d'œuvres, les fresques vieillissent, le tag remplace l'art, et le récit international s'éteint en silence. La seconde, c'est la qualité des restaurations. Quand un acheteur étranger transforme un houch en cube blanc design avec baie vitrée à la place du moucharabieh d'origine, le village perd ce pour quoi on le paie cher. C'est déjà arrivé. Plusieurs fois.

Je suis pour la spéculation quand elle finance la restauration patrimoniale, je suis contre quand elle pousse les Djerbiens originaires d'Erriadh hors de leur propre village — et ça commence sérieusement à se voir. Les jeunes du coin n'achètent plus chez eux. Ils vont à Mahboubine, à Sedouikech. Le village devient un musée habité par des étrangers cinq mois par an.

Faut-il s'en réjouir ? Pour les vendeurs, oui. Pour le tissu social, c'est plus compliqué que ça. J'ai dit l'inverse à un client la semaine dernière. Le marché bouge, mes convictions aussi.