Midoun, zone touristique saturée ? Ce que disent les 77 annonces

Midoun affiche 77 biens en vente sur l'observatoire DjerbaImmo. Soit 57% de l'offre globale de l'île, pour une seule zone. On me demande si c'est trop. Je réponds oui et non.

Le ratio brut raconte une histoire incomplète

Sur 134 annonces actives tous segments confondus, Midoun en concentre à elle seule plus de la moitié. La médiane à la vente ressort à 300 TND/m², là où Ajim grimpe à 450 et Aghir dépasse 900. On en déduit vite que Midoun est bradée. Faux. La médiane est tirée vers le bas parce que la zone agrège aussi bien le terrain nu à Robbana que l'étage de villa à 200 mètres de la marina. Deux marchés dans la même case Excel.

J'ai vendu la semaine dernière un rez-de-chaussée meublé à Sidi Yati. Prix affiché, prix réel, écart de 4%. Pour une maison à rafraîchir dans l'arrière-pays de Midoun, la négociation descend à 12%, parfois 15 si le vendeur est pressé. Même zone, même code postal, deux planètes.

Durée d'affichage : ce que l'observatoire laisse filtrer

Un bien correctement présenté — titre bleu, photos qui respirent — tient 60 à 90 jours sur le marché djerbien. Un bien monté à l'arrache avec trois photos floues et un libellé type terrain bien situé dépasse souvent les 180 jours. Oui, j'ai vu ce titre récemment. Non, il n'est pas vendu.

C'est là que je ne crois pas vraiment à l'idée de saturation. L'offre est pléthorique, d'accord. Mais une bonne partie de ce stock n'est pas commercialisée, elle est posée en vitrine en espérant qu'un acheteur passe. Entre les deux, il y a un gouffre que les agences sérieuses connaissent par cœur.

La marge de négociation que je constate

Sur les six derniers mois, mes transactions à Midoun ferment avec un écart moyen de 7 à 11% par rapport au prix affiché. En 2023, c'était 4 à 6%. Le pouvoir a basculé côté acheteur, surtout quand le vendeur est un propriétaire européen qui a laissé sa maison trois ans sans entretien et qui veut rapatrier son argent avant la fin de l'année fiscale.

Ces vendeurs-là sont la vraie source de pression baissière. Pas les Djerbiens, qui gardent et transmettent. Les acquéreurs étrangers de la décennie 2010 qui liquident aujourd'hui, souvent dans la panique d'un changement de vie. Un client de Flamingo m'a appelée en juin — il voulait vendre en six semaines, il avait un chien à relocaliser à Lyon, et il acceptait 14% de décote le jour même.

L'effet ONTT va rebattre les cartes

La réforme 2026 sur la location touristique courte durée oblige chaque logement loué à la nuitée à décrocher un numéro d'enregistrement auprès de l'ONTT, à faire figurer sur Airbnb, Booking et tous les contrats. Djerba fait partie des zones prioritaires de contrôle, aux côtés de Sidi Bou Saïd, Hammamet et Sousse. Pour les résidences principales, le plafond glisse autour de 120 jours annuels avant bascule vers le régime professionnel plus lourd. Les communications sectorielles parlent déjà d'une partie des hôtes qui préfèrent sortir du marché plutôt que se mettre en règle.

Conséquence côté vente : des biens qui tournaient en Airbnb depuis cinq ans et qui dégageaient entre 8 000 et 12 000 TND de revenus mensuels en haute saison vont perdre une partie de leur attrait économique pour leurs propriétaires absentéistes. Je parie — vous me contredirez dans douze mois si je me trompe — qu'on verra arriver 20 à 30 villas supplémentaires sur le segment vente d'ici le printemps prochain, concentrées dans la bande côtière Midoun-Aghir. L'offre va monter avant de se stabiliser.

Alors, Midoun est-elle saturée ?

Je sais, j'ai dit tout à l'heure que non. Je nuance. La zone concentre un stock énorme de biens mal préparés et mal commercialisés. Les biens cohérents, eux, ne traînent pas. Les trois plus gros portefeuilles de l'île — Djerba Prestige Immobilier avec 84 mandats, Midoun Realty qui en détient 47, Aghir Properties à 33 — gèrent chacune un stock dont les vraies pépites se négocient de la main à la main avant même la publication. L'annonce visible, c'est souvent le fond de rayon.

Mon conseil tient en deux phrases. Si vous vendez, préparez le bien avant de le poster, pas après. Si vous achetez, ne regardez pas le prix médian de la zone, regardez celui du type de produit que vous visez — un étage de villa à Sidi Yati n'a rien à voir avec un terrain à Robbana, même sur la même carte, même sous le même nom de commune.

Le marché djerbien n'est pas en train de s'effondrer. Il est en train de se trier. Les acheteurs patients y gagneront. Les vendeurs opportunistes y laisseront des plumes.