Plus-value du non-résident à Djerba : ce que la loi exige en 2026

Une cession d'immeuble par un non-résident, vue depuis l'étude, ressemble à un parcours dont chaque étape se règle en amont. La plus-value, elle, se paie au bout. Mais elle se prépare au début.

Le barème 2026, sans détour

L'article 28 du Code de l'IRPP et de l'IS pose deux taux. Quinze pour cent si la cession intervient dans les cinq années suivant l'acquisition. Dix pour cent au-delà. C'est tout. Le statut de résident ou non-résident du cédant ne déplace pas ces taux d'un seul point. Beaucoup de mes clients arrivent persuadés du contraire. C'est faux.

L'assiette est plus subtile. Vous ne payez pas sur la différence brute entre prix d'achat et prix de vente. Le prix de revient est actualisé de 10 % par année de détention complète, augmenté des frais d'acquisition et des travaux justifiés par factures. Un appartement acheté à Midoun en 2014 pour 300 000 TND voit son prix de revient théorique grimper à environ 660 000 TND douze ans plus tard, sans que vous ayez touché un seul mur. La plus-value imposable fond.

La retenue à la source, le vrai filtre

L'article 52 du même code organise une retenue à la source de 2,5 % du prix de cession, prélevée par l'acquéreur lorsque celui-ci est l'État, une collectivité locale, une personne morale ou un professionnel soumis au régime réel. Pour une cession entre particuliers, cette retenue ne joue pas. Le notaire — moi, donc — vérifie. La déclaration et le paiement effectif de l'impôt reviennent dans tous les cas au cédant, dans le délai de trois mois suivant l'acte. Pénalité de 0,75 % par mois de retard. On l'oublie souvent.

Cas particulier, et celui-là pèse lourd. Si le vendeur est une personne morale non-résidente, la retenue passe à 15 % du prix de cession. Pas de la plus-value. Du prix. Une société luxembourgeoise propriétaire d'une villa à Aghir — médiane locale de 929 TND/m² selon l'observatoire DjerbaImmo — verra l'acquéreur retenir 15 % de la totalité du chèque. Régularisation possible ensuite par voie de déclaration, mais l'avance de trésorerie est bien réelle.

Les exonérations utilisables, et celles qui sont des mirages

L'exonération de la résidence principale tient en trois conditions cumulatives : première cession d'habitation, surface inférieure ou égale à 1 000 m², prix de cession inférieur à 500 000 TND. Cumulatives. Si l'une saute, l'exonération saute. Pour un non-résident installé à Bruxelles ou Marseille qui revend sa maison de Houmt-Souk — où la médiane affichée s'établit à 300 TND/m² sur l'observatoire DjerbaImmo — , le seuil des 500 000 TND est franchi rapidement dès qu'on parle d'une bâtisse de 200 m² rénovée. L'administration ne discute pas. Elle additionne.

Autres portes : cession au profit du conjoint, des ascendants ou des descendants. Cession de terrain agricole avec engagement écrit de non-construction pendant quatre ans. Au-delà, ce que l'on appelle parfois optimisation ne relève déjà plus de l'exonération.

La déclaration, et l'imprimé qu'on remplit mal

Le dépôt se fait à la recette des finances du lieu de situation de l'immeuble. Pour Djerba, deux guichets concentrent l'essentiel : Houmt-Souk et Midoun. L'imprimé de déclaration de plus-value — version arabe, gratuite — exige le prix d'acquisition d'origine, les justificatifs de travaux, l'acte de cession, et le calcul détaillé du prix de revient actualisé. Un client de Midoun m'a apporté, l'an dernier, un dossier complet sauf… les factures de la piscine. Trente-six mille dinars de travaux non opposables à l'administration. Il avait un chien, aussi. Très calme, le chien.

Honnêtement, j'aurais pu lui éviter ça si nous nous étions vus deux mois plus tôt. Bref.

Le transfert de devise, l'angle mort des non-résidents

C'est là que je tranche, et je sais que je vais déplaire à certains confrères. Le vrai sujet d'une cession par non-résident n'est pas l'impôt sur la plus-value. C'est le rapatriement du produit de vente. Le code des changes exige que les fonds reçus lors d'une cession ne quittent le territoire qu'à hauteur de ce qui a été importé légalement à l'origine, augmenté de la plus-value autorisée. Sans fiche d'investissement délivrée par la banque tunisienne au moment de l'achat — celle qui justifie que les devises sont entrées par virement SWIFT ou par déclaration douanière à l'arrivée — , le rapatriement bute. Le dinar n'étant pas une monnaie convertible, ce que vous n'avez pas prouvé à l'entrée, vous ne le sortez pas à la sortie.

Pour un cours indicatif autour de 3,40 dinars pour un euro publié par la BCT début juin 2026, l'écart entre rapatrier 400 000 TND et les laisser dormir sur un compte non-résident en dinars convertibles représente, à vue d'œil, près de 118 000 euros. Ce n'est plus un détail.

Ce que je conseille avant de signer chez moi

Sortez le dossier d'achat original, fiche d'investissement comprise, avant même de fixer un prix avec l'acquéreur. Pour les travaux, reconstituez ce que vous pouvez : certaines entreprises de Midoun rééditent une facture si on insiste poliment, d'autres non. Et calez le rendez-vous à la recette des finances dans le mois qui suit la signature, pas dans le dernier des trois. Les bureaux de Houmt-Souk et Midoun absorbent un flux qui monte : sur les 87 annonces actuellement actives à Djerba relevées par l'observatoire DjerbaImmo, 55 portent sur de la vente, et chaque vente devient une déclaration à instruire.

Je sais, j'ai écrit plus haut que l'impôt n'était pas le vrai sujet. Il le devient le jour où vous le déclarez en retard.