Plus-value immobilière du non-résident : ce que 2026 change à Djerba

Un client italien m'a appelé la semaine dernière. Il vient de signer un compromis pour une villa à Aghir, découvre qu'il laissera plus de 25 000 TND à la recette des finances avant de rapatrier un euro à Milan. Il pensait au forfait de 10 %. Sans succès.

Le barème 2026, sans marketing

L'impôt sur la plus-value immobilière des particuliers repose sur deux taux, prévus par le Code de l'impôt sur le revenu (article 27 et suivants). Quinze pour cent lorsque la cession intervient dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, dix pour cent au-delà. Ce plafond de dix pour cent s'applique aussi aux biens reçus par héritage, quelle que soit la durée de détention. La loi de finances pour 2026 n'a pas touché à ces deux chiffres — malgré ce qu'on entend dans les cafés d'Houmt-Souk.

Le vingt pour cent qui circule dans les conversations de plage relève d'une confusion : c'est un taux qui existe, mais pour les cessions d'actions et de participations. Pas pour votre villa de Sidi Jmour.

L'astuce vraie du dispositif tient à un mécanisme discret : le prix d'acquisition est revalorisé de dix pour cent par année de détention. Prenons un exemple. Un bien acquis 200 000 TND en 2015 et revendu en 2026 voit son prix de revient retenu par le fisc grimper autour de 420 000 TND. La plus-value imposable rétrécit. Parfois elle disparaît.

Le vrai impact du statut de non-résident

Là où beaucoup se prennent les pieds dans le tapis : la retenue à la source. Quand l'acquéreur est une personne physique tunisienne classique, le vendeur non-résident déclare et paie sa plus-value dans les délais habituels. Mais dès qu'une société — tunisienne établie ou non-résidente — intervient à l'achat, le mécanisme change. Une retenue à la source de quinze pour cent du prix de vente s'applique lorsque le cédant est une personne morale non-résidente ; elle tombe à deux et demi pour cent pour l'acquisition d'immeubles auprès d'une personne physique non-résidente dans certains montages. Cette retenue est libératoire, sauf convention fiscale plus favorable.

La France, la Belgique et l'Italie disposent toutes trois de conventions bilatérales avec la Tunisie. Elles peuvent alléger la note. Elles peuvent aussi ne rien changer du tout. Vraiment. J'ai vu des dossiers où la convention réduisait de six points, d'autres où elle ne s'appliquait pas parce que le vendeur ne pouvait pas produire son certificat de résidence fiscale à temps. Un détail administratif de deux pages qui coûte cher.

Les exonérations qui tiennent — et celles qui n'existent pas

La première cession d'un local à usage d'habitation est totalement exonérée, à trois conditions cumulatives : première cession de ce type par le vendeur, superficie totale sous les 1 000 m², prix de vente inférieur à 500 000 TND. Sur le marché djerbien actuel, avec une médiane à 929 TND le mètre carré à Aghir relevée par l'observatoire DjerbaImmo, une villa correcte de 200 m² sur terrain honnête crève presque toujours le plafond. À Midoun, où la médiane tombe à 301 TND le mètre carré sur les 74 annonces actives, l'exonération redevient jouable pour des surfaces modestes.

Les cessions entre ascendants et descendants, ou entre époux, restent hors du champ de l'impôt. Idem pour certains terrains agricoles remplissant les critères d'exploitation continue. La résidence principale, elle, est exonérée. Mais un non-résident, par définition, n'a pas sa résidence principale à Djerba — c'est presque tautologique. Quelques dossiers essaient. Ils échouent.

Déclarer, dans quel délai, avec quoi

La déclaration doit être déposée à la recette des finances du lieu de situation de l'immeuble dans les trois mois qui suivent la cession. Le notaire — en pratique, moi ou l'un de mes confrères de Houmt-Souk ou de Midoun — collecte le montant le jour de la signature définitive et le reverse au Trésor. On joint le contrat d'acquisition et l'acte de vente. Puis les factures de travaux justifiant les charges déductibles (attention : sans facture en bonne et due forme, la charge tombe). Éventuellement aussi les frais de notaire d'origine, si vous en avez conservé la trace.

Un mot sur les travaux, puisque tout le monde y pense : les rénovations réalisées « au noir », payées cash à un maçon de Mellita sans facture, ne réduiront pas votre plus-value d'un dinar. J'ai un client qui a englouti 80 000 TND dans une piscine et des finitions, aucune facture émise. Il a payé sa plus-value sur la totalité du gain apparent. Douloureux.

Le compte d'attente et le rapatriement — l'étape qu'on oublie

Vendre est une chose. Ramener l'argent chez soi en est une autre, souvent la plus longue. Le produit de la vente est déposé sur un compte d'attente en dinars tunisiens ouvert au nom du vendeur non-résident. Le rapatriement en devises exige une autorisation de transfert de la Banque Centrale de Tunisie, valable deux mois à compter de son émission. La BCT n'exige, sur le fond, qu'une chose : la preuve de la régularité de l'opération d'origine. Autrement dit, que le bien a bien été acquis avec des devises importées légalement, ou avec les revenus tunisiens justifiés d'une activité déclarée.

Au taux BCT du 11 août 2026 (un euro à 3,3776 dinars), une villa vendue 850 000 TND se convertit à environ 251 660 euros bruts. Retirez l'impôt sur la plus-value, les droits d'enregistrement à la charge du vendeur, la commission éventuelle : votre client rentrera plutôt avec 210 000 à 220 000 euros. C'est confortable. Ce ne sont pas les 250 000 qu'il avait tapés dans son tableur.

Un mot personnel, pour finir sans conclure

Je vais être franc. Sur les 81 annonces de vente actives que compte aujourd'hui DjerbaImmo, une bonne moitié appartient à des non-résidents qui n'ont jamais anticipé cette mécanique de rapatriement. Ils vendent, encaissent en dinars, découvrent la file d'attente devant les guichets de la BCT. Un ami architecte de Guellala — il a un chien qui aboie sur les mobylettes, aucun rapport — m'a dit un jour que le vrai luxe à Djerba, ce n'était pas la vue mer, c'était un dossier notarié complet. Je le cite souvent depuis.