Rapatrier le produit d'une vente immobilière vers l'étranger : le circuit BCT en 2026

Un client m'a appelé en mars. Il vendait sa villa de Mezraya, achetée en 2014 par un transfert SWIFT depuis Lyon, et il pensait que la signature du compromis suffisait pour récupérer son argent à Paris. Trois mois plus tard, il attendait toujours. Il avait un teckel.

Le compte d'attente, premier étage de la fusée

Quand un non-résident vend un bien en Tunisie, le prix n'arrive jamais directement sur son compte étranger. Il transite par un compte d'attente en dinars, ouvert chez un intermédiaire agréé — c'est-à-dire une banque tunisienne habilitée par la BCT au sens de la circulaire n° 2018-14 du 26 décembre 2018. Ce compte demeure bloqué tant que le notaire n'a pas terminé l'enregistrement définitif de la vente auprès de la conservation foncière, et tant que la recette des finances territorialement compétente n'a pas perçu l'impôt sur la plus-value de cession immobilière. Pas d'enregistrement, pas de libération.

Le délai pour cette première étape ? Compter six à huit semaines à Djerba, parfois davantage quand le titre est démembré ou quand un héritier réside hors du pays.

La fiche d'investissement : la pièce qui décide de tout

La circulaire BCT n° 2018-14 précitée impose au non-résident qui investit en devises de souscrire une fiche d'investissement digitale sur la plateforme fiche-invest.bct.gov.tn dans les deux mois suivant la date d'enregistrement de l'acte d'acquisition à la conservation foncière. L'intermédiaire agréé dispose ensuite d'un mois pour la valider après vérification de la conformité de l'importation des devises. Sans cette validation, l'investissement n'existe pas pour la BCT — et l'argent ne sort pas du territoire le jour où le bien est revendu, dix ou vingt ans plus tard.

Je le répète à chaque rendez-vous d'achat. Le vendeur d'aujourd'hui, c'était l'acheteur d'il y a dix ans. La fiche est rétroactive dans l'esprit de personne. Et la BCT n'ouvrira pas le robinet par compassion.

Plus-value, quitus fiscal, attestation bancaire

Avant toute demande de transfert, l'impôt sur la plus-value immobilière des non-résidents doit être acquitté. Le notaire le retient à la source au taux applicable selon la durée de détention et selon la convention fiscale bilatérale liant l'État du vendeur à la Tunisie — pour les ressortissants français, c'est la convention du 28 mai 1973, dont les stipulations en matière de gains en capital immobilier renvoient à la loi du lieu de situation du bien. Le quitus délivré par la recette des finances entre dans le dossier que la banque transmettra à la BCT.

L'attestation bancaire d'importation initiale des devises chaîne tout le reste. Si la banque qui avait reçu le virement en 2014 n'existe plus sous la même enseigne — fusion, rachat, changement de réseau — , on récupère l'historique auprès du successeur en droit. C'est faisable. C'est long.

L'autorisation de transfert et sa durée de validité

L'intermédiaire agréé monte le dossier et l'envoie via le portail électronique de la BCT. La décision favorable est transmise sous forme dématérialisée avec un QR code certifié par l'Agence Nationale de Certification Électronique, depuis la digitalisation des autorisations de change annoncée par la BCT. Bonne nouvelle pour les délais d'acheminement des décisions. Mauvaise nouvelle pour ceux qui espéraient encore que les guichets fermaient les yeux : la traçabilité est totale.

L'autorisation de transfert reste valable deux mois à compter de sa délivrance. Au-delà, elle s'éteint et la procédure recommence. J'ai vu un dossier expirer en 2025 parce qu'un avocat parisien avait laissé traîner un certificat de non-recours pendant six semaines. Le client a payé deux fois les frais de constitution. Vraiment.

Ce que la Loi de Finances 2026 modifie

La LF 2026 supprime le formulaire CX5, longtemps exigé comme pièce de justification du rapatriement. Désormais, ce sont les relevés bancaires et les pièces gérées via l'intermédiaire agréé qui font foi. Allègement réel. Mais ne confondons pas allègement et automaticité : la BCT garde la main sur l'autorisation, et la fiche d'investissement demeure la mère de toutes les pièces.

Une autre nouveauté de la LF 2026, plus discrète, ouvre aux résidents tunisiens la possibilité d'ouvrir des comptes en devises sans autorisation préalable. Cela ne profite pas directement au vendeur non-résident. Mais cela fluidifie l'écosystème bancaire, et probablement les délais de traitement chez les intermédiaires agréés.

Combien de temps, vraiment, en 2026 ?

Je donnerai des fourchettes, pas des promesses. Pour un dossier complet, sans héritier à l'étranger, avec une fiche d'investissement validée à l'époque de l'achat : huit à douze semaines entre la signature de l'acte définitif et le crédit en euros sur le compte étranger. Pour un dossier incomplet — fiche absente, pièce d'importation manquante, plus-value contestée par la recette — , comptez six à douze mois, parfois davantage.

Une remarque qui contredit ce que j'ai pu dire ailleurs. Je soutenais récemment que Djerba conservait un avantage de proximité parce que la recette des finances de Houmt-Souk traitait vite. C'est moins vrai depuis le début 2026 : le flux d'enregistrements a augmenté, les médianes relevées par l'observatoire DjerbaImmo — 280 TND/m² à Midoun, 300 TND/m² à Houmt-Souk — attirent des compromis tous les jours, et le portail BCT recense aujourd'hui 58 annonces actives en vente sur 90 sur la plateforme. La pression administrative monte avec.

Le conseil que je donne, sans nuance

Pour qui achète aujourd'hui à Djerba avec l'idée de revendre dans cinq ou dix ans — un appartement à Aghir où la médiane atteint 929 TND/m², un terrain à Mellita, une villa à Erriadh — , souscrivez la fiche d'investissement le jour même de l'enregistrement de l'acte à la conservation foncière. Pas la semaine d'après. Pas le mois d'après. Le jour. Et conservez l'avis de virement original, papier, dans un dossier physique. Les serveurs des banques, je les vois changer de propriétaire tous les trois ans.