Le retour des acheteurs européens à Djerba en 2026 : qui, combien, où

Les Français retraités à Midoun, encore et toujours. Les Italiens qui reviennent visiter les vieux houch d'Erriadh. Et un couple allemand qui a signé mardi à Aghir — celui-là, on ne l'aurait pas vu venir. La rumeur circule depuis l'hiver. Elle est vraie, en partie. Voici les chiffres qu'on peut vraiment aligner.

Un euro qui fait la moitié du travail

Au 1er juillet, la Banque centrale de Tunisie cotait l'euro à 3,3729 dinars. Trois ans plus tôt, on tournait autour de 3,20. Sur un budget d'acquisition de 200 000 EUR, l'écart représente aujourd'hui plus de 34 000 TND de pouvoir d'achat supplémentaire par rapport à 2023. Rien d'ésotérique. Juste une devise qui glisse.

À Midoun, la médiane des annonces à la vente sur notre plateforme s'établit autour de 300 TND le mètre carré. Un acheteur français qui débarque avec 150 000 EUR sur son compte a, en théorie, de quoi acquérir un bien de plus de 1 600 m² au prix médian local. Personne ne le fait à ce prix, évidemment. Mais l'ordre de grandeur cadre les négociations, et il change la posture à la table.

Je le dis sèchement : le taux de change fait plus pour l'attrait de Djerba en 2026 que toutes les campagnes de communication de l'ONTT réunies.

Qui achète, exactement

Le retraité français reste la caricature dominante. Elle est encore vraie. Sur les visites que nos agences partenaires nous remontent, le sexagénaire d'Occitanie ou du sud-ouest qui vient chercher une résidence secondaire à Midoun ou à Houmt-Souk pèse toujours pour l'essentiel du volume acheteur.

Mais ce n'est plus tout. Deux tendances émergent, discrètes. Les Italiens, poussés par les liaisons Ryanair et Nouvelair et par leur propre marché immobilier tendu, prospectent plus qu'avant. Ils s'orientent souvent vers Erriadh et Mezraya, pour le charme des maisons anciennes. Les Allemands reviennent aussi, plus lentement, avec un goût prononcé pour les villas modernes du côté d'Aghir. Et — c'est nouveau — quelques trentenaires en télétravail depuis Berlin ou Milan achètent leur premier bien à Djerba comme d'autres achètent à Lisbonne. Volume encore anecdotique. Tendance à suivre.

Un couple italien reçu à Midoun en mai. Ils voulaient un houch traditionnel à moins de 90 000 EUR, budget bouclé, notaire déjà mandaté. Ils sont repartis les mains vides. Les biens dans cette fourchette, avec titre foncier propre, sont rares. Ils avaient aussi un caniche noir qui aboyait à chaque visite.

Combien, et sur quels segments

À l'échelle nationale, l'API a annoncé en mai 1,3 milliard de dinars d'investissements directs étrangers sur les quatre premiers mois de 2026, en hausse de 25,7 % sur un an. Le gros va à l'industrie, environ 71 % selon les données publiées. Pas à l'immobilier résidentiel. Ces chiffres sont un signal de climat général, pas une mesure de ce qui se passe à Djerba.

Notre observatoire, lui, voit en direct. Cent trois annonces actives ce mois-ci. Deux tiers en vente pure — soit 67 lots sur 103. Midoun capte à elle seule 64 annonces, contre 27 pour Houmt-Souk. Les deux zones où atterrissent presque tous les dossiers étrangers, avec une médiane à la vente identique : 300 TND le mètre carré. Aghir, en revanche, ne compte que deux annonces à la vente mais affiche une médiane à 929 TND le mètre carré. Le bord de mer haut de gamme se paie cher. Il se raréfie surtout.

Le segment vacances, lui, est à la traîne. Huit annonces seulement. Une bizarrerie ? Pas vraiment. Les propriétaires étrangers en meublé saisonnier préfèrent leurs plateformes internationales et ne remontent pas encore sur l'inventaire djerbien. Ça bougera, ou pas.

L'autorisation du gouverneur, toujours le goulot

Rien n'a fondamentalement changé côté cadre légal. Un étranger qui achète hors zone touristique doit obtenir une autorisation préalable du gouverneur de Médenine. La théorie dit trois à six mois. La pratique, quand le dossier est propre et le vendeur coopératif, tourne plutôt autour de six à huit semaines. Quand ça part de travers — titre non purgé, servitude oubliée, indivision qui traîne — on peut passer un an dans les couloirs de la conservation foncière.

Un dernier point que je répète parce qu'il coûte cher : les terres agricoles ne s'achètent pas par un étranger. Point. Certaines annonces de terrain à bâtir avec autorisation ne le sont pas vraiment, ou reposent sur un changement d'affectation encore pendant. Vérifiez au registre foncier avant la moindre signature. Nos agences vérifiées le font par réflexe — Djerba Prestige Immobilier en tête avec ses 84 annonces, suivi de Midoun Realty et d'Aghir Properties. D'autres non.

La digitalisation, effet réel ou effet d'annonce

L'API a lancé fin juin son Portail de l'investisseur national à l'occasion du 22ᵉ Forum de l'investissement en Tunisie. Bel outil. Utile pour l'industrie. Pour un acheteur résidentiel qui vise une villa à Aghir, ça ne change rien du tout. Le vrai levier digital, c'est ailleurs : plateformes locales, dossiers scannés, visites en visio, virements SEPA vers un compte séquestre chez un notaire tunisien. Choses banales en Europe. Ici, elles étaient l'exception il y a deux ans.

J'ai écrit plus haut que le retour des Européens était porté par le taux de change. Je le maintiens. Mais si je dois être honnête, la vraie bascule des dix-huit derniers mois, c'est que l'acheteur peut désormais faire 70 % de sa due diligence depuis son salon. Le taux de change amène le client. La plateforme le retient.