Les Européens reviennent acheter à Djerba : ce que je vois passer

Un couple de retraités lyonnais est entré à l'agence en avril. Ils avaient repéré trois biens sur DjerbaImmo, tous à Midoun. Ils sont repartis avec une promesse de vente signée deux semaines plus tard. Ce n'est pas une anomalie. C'est le nouveau rythme.

Depuis le début de l'année, les Européens reviennent. Pas en masse — soyons honnêtes, on n'est pas revenu au niveau d'avant 2011 et on ne le sera peut-être jamais. Mais le mouvement est net, mesurable, et je le vois passer chaque semaine dans les demandes qui arrivent sur nos annonces.

Qui sont ces acheteurs, concrètement

Le profil dominant reste le même depuis vingt ans : Français, Belges, Italiens du Nord, quelques Allemands. Retraités ou pré-retraités pour les deux tiers, cadres actifs pour le reste — ceux-là avec un projet de télétravail au moins partiel. La nouveauté 2026, c'est l'arrivée d'une frange plus jeune. Trentenaires, souvent en couple, parfois avec un enfant, qui achètent en résidence secondaire mais vivent ici quatre à cinq mois par an. Un client de Midoun m'a raconté qu'il avait fait la route depuis Toulouse avec son labrador dans une caisse de transport spéciale. Le chien s'appelait Poussin. Voilà pour l'anecdote.

Ils cherchent tous à peu près la même chose. Une maison entre 90 et 160 m², un jardin, pas trop loin de la mer mais pas dans le premier rang non plus (les prix y ont explosé). Et surtout : un dossier propre, un titre foncier clair, pas de conflits d'héritage en attente. Sur ce dernier point, les Européens ont beaucoup appris. Ils demandent l'extrait de la conservation foncière avant même de visiter.

Le change joue en leur faveur — mais moins qu'on ne le dit

L'euro s'est stabilisé autour de 3,37 dinars depuis le début de l'été, selon les données de la Banque Centrale de Tunisie. C'est légèrement moins favorable qu'en fin 2025 (on flirtait avec 3,40), mais très au-dessus du plancher historique de 2019. Un investisseur qui apporte 200 000 € repart aujourd'hui avec environ 674 000 dinars de capacité d'achat. De quoi acquérir une maison correcte à Midoun avec de la marge pour les travaux.

Ceci dit, je ne vends pas de rêve sur le change. Le dinar peut bouger. Un client belge m'a dit récemment quelque chose de juste : « J'achète parce que le bien me plaît, pas parce que le taux me plaît. » C'est la bonne posture. Ceux qui spéculent sur la devise finissent par attendre trois ans et ne rien acheter.

Où l'argent va, précisément

Sur les 110 annonces actives en ce moment sur DjerbaImmo, 72 concernent la vente. Midoun capte l'essentiel, avec 67 annonces toutes catégories confondues, pour une médiane à 300 dinars le mètre carré selon notre observatoire. C'est la zone privilégiée des acheteurs français, historiquement, et ça ne change pas.

Houmt-Souk suit avec 29 annonces à médiane équivalente. Ici, le profil est différent : plus d'acheteurs italiens attirés par le tissu urbain, la médina, les cafés qui restent ouverts après vingt-trois heures. Ils achètent souvent des houch typiques à rénover — j'en ai vu trois passer cette année, tous partis à des couples italiens.

Et puis il y a Aghir. Trois annonces seulement, mais la médiane grimpe à 929 dinars le mètre carré — plus de trois fois Midoun. C'est là que se joue le haut de gamme, le pied dans l'eau, les projets à budget conséquent. Aghir n'a pas de saturation possible à court terme : le foncier disponible y est très limité, la demande, elle, ne baisse pas.

Les six semaines qui coincent tout

Le grand malentendu, quand un Européen commence à s'intéresser à Djerba, c'est la fameuse autorisation du gouverneur. Sur le papier, la loi tunisienne exige qu'un acheteur non-tunisien obtienne un feu vert administratif avant de finaliser une acquisition en zone urbaine. Dans les faits, les délais varient énormément.

On a vu circuler le chiffre de six semaines. Honnêtement, sur les dossiers que je suis, c'est rarissime. Compter plutôt trois à six mois pour un dossier bien monté. Jusqu'à un an si une pièce manque, ou si le titre foncier a un petit défaut. La bonne nouvelle : un projet de loi de modernisation est en discussion depuis 2025, selon les sources sectorielles, pour raccourcir ces délais. Aucune date officielle. Mais les professionnels du secteur y croient.

En attendant, il existe des raccourcis parfaitement légaux. Les promoteurs agréés vendent aux étrangers sans autorisation préalable — ça limite le choix aux programmes neufs, mais ça règle la question du délai. Ce n'est pas pour tout le monde. Certains acheteurs veulent du houch authentique, pas un F3 dans une résidence balnéaire.

L'effet des plateformes

Il y a dix ans, un Européen intéressé par Djerba débarquait à l'aéroport, prenait un taxi, et faisait le tour des agences en centre-ville. Aujourd'hui il arrive avec une short-list préparée depuis Bordeaux ou Milan. Les trois plus grosses agences vérifiées sur DjerbaImmo — Djerba Prestige Immobilier avec 84 annonces, Midoun Realty avec 47, Aghir Properties avec 33 — reçoivent des demandes qualifiées avant même que le client ait posé le pied sur l'île.

Ça change le rapport de force. Le client compare. Il connaît les prix moyens du quartier avant même l'entretien téléphonique. Il pose des questions précises sur le titre foncier, la superficie exacte, l'orientation. L'époque où l'on vendait sur photo floue et description approximative est finie. Tant mieux.

Une nuance quand même : cette qualification digitale attire aussi son lot de curieux qui ne franchiront jamais le pas. Sur dix demandes sérieuses en apparence, deux se transforment en visite, une en offre. Le taux n'est pas mauvais, mais il faut le savoir avant de s'emballer.

Le pari que je fais pour la fin 2026

Les prix vont continuer à monter à Aghir et sur la ceinture sud. Ceux de Midoun vont se tenir. Ceux de Houmt-Souk vont probablement grimper dès qu'un ou deux projets de rénovation urbaine se lanceront (la municipalité y travaille, à demi-mot). Le vrai risque n'est pas le retour des Européens. C'est qu'on ne prépare pas assez de biens propres, bien titrés, prêts pour eux.

Je me contredis un peu. Plus haut je disais que les Européens revenaient « pas en masse ». C'est vrai à l'échelle de l'île. À l'échelle d'une agence qui traite bien ses dossiers, le carnet ne désemplit pas. Vraiment.