Sedouikech et Cedghiane : le pari des acheteurs qui ne pressent pas

Il y a quelques semaines, je shootais un mariage à Cedghiane. Pas clinquant, plutôt sobre. En sortant de la zaouïa, j'ai vu trois Tunisiens en costume regarder une parcelle d'oliviers derrière la route principale. Ils n'étaient pas du coin. Et ils mesuraient au pas.

Pourquoi ces deux noms reviennent

Sedouikech et Cedghiane traînent une réputation un peu floue. Centre-sud de l'île, entre Houmt Souk et la vieille route romaine. On y parle encore berbère dans les cuisines, et les ruelles tournent autour de mosquées troglodytes que les guides ignorent. Cedghiane fut même, longtemps, le chef-lieu administratif de l'île.

Pas un endroit pour la villa-piscine-vue-mer. Tout le contraire.

L'observatoire DjerbaImmo recense aujourd'hui 75 annonces actives sur l'île. Midoun en concentre 43, Houmt Souk 23. Les deux villages dont je vous parle ? Quasi absents des plateformes. Pas parce qu'il n'y a rien à vendre, au contraire. Parce que les propriétaires djerbiens, là-bas, transmettent encore l'info devant un café à l'épicerie de Guellala ou à la sortie de la jamaa.

Le ticket d'entrée : 180 à 280 TND le mètre

Pour comparer : la médiane des terrains à Midoun tourne autour de 300 TND/m² selon notre observatoire, Houmt Souk pareil, et Aghir grimpe à 929 TND/m² sur un échantillon très restreint (deux annonces, à prendre comme indication). À Sedouikech et Cedghiane, ce que je vois passer en off se situe entre 180 et 280 TND/m². Parfois moins sur des parcelles agricoles sans titre individuel propre.

C'est ce gap qui attire.

Honnêtement, ce n'est pas seulement le prix. C'est le ratio prix/foncier propre. Sur les parcelles que j'ai photographiées récemment pour des clients — oui, je travaille aussi comme œil visuel pour des acheteurs, ça fait partie du métier — les terrains de 1 500 à 3 000 m² avec titre bleu se négocient encore à un niveau où la plus-value à cinq ans reste plausible. Plausible, pas garantie.

Le calcul des trois à cinq ans

Voici comment raisonnent les acheteurs que je croise. L'aéroport Djerba-Zarzis a franchi 2,3 millions de passagers en 2025, +6,5 % sur un an, sur 16 777 vols. Le ministère du Transport a confirmé en mars 2026 un plan de 77 millions de dinars d'investissements, dont 63,4 MDT à engager entre 2025 et 2026 selon l'OACA et les sources sectorielles.

Ajoutez le serpent de mer du pont Ajim-Jorf. 2 km au-dessus du chenal, PPP en cours d'instruction, étude technique chinoise déposée. Annoncé plusieurs fois. Pas encore coulé.

Et la question devient géographique. Si — si — le pont sort de terre, le trafic terrestre venu du continent débouche à Ajim. Sedouikech et Cedghiane se retrouvent sur l'axe naturel vers Houmt Souk et vers Midoun. Pas en bord de plage. Au croisement.

J'écris si en italique exprès. Parce qu'attendre un pont en Tunisie, c'est un sport d'endurance.

Une opinion qui va déranger

Je vais être franc : la plupart des gens qui achètent à Sedouikech aujourd'hui font une erreur de timing. Pas une erreur stratégique — une erreur de patience. Ils achètent en pensant trois ans, alors qu'il faut compter cinq, peut-être sept, avant que l'arbitrage joue vraiment.

Ce n'est ni Aghir ni Sidi Jmour. Ici, vous achetez de la durée.

Et la durée a un coût caché : l'illiquidité. Vous voulez revendre dans dix-huit mois ? Vous trouverez deux acheteurs en six mois si vous êtes chanceux. Le marché secondaire local fonctionne par cercles de confiance, lentement, et le prix affiché compte moins que le nom du beau-frère du vendeur. Un client expatrié à Lyon m'a tenu trois ans avant de céder son terrain à Sedouikech, il avait un labrador noir qu'il emmenait sur la parcelle chaque dimanche.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le titre foncier d'abord. Dans cette partie de l'île, beaucoup de parcelles sont en indivision ou en titre arabe non actualisé. La conservation foncière de Médenine met du temps à délivrer un titre individuel propre quand le terrain vient d'une succession multiple — comptez douze à dix-huit mois si l'instruction se passe bien. Si elle se passe bien.

Ensuite la viabilité. SONEDE et STEG ne couvrent pas tous les hameaux avec le même empressement. Un terrain à 200 TND/m² qui demande 8 000 TND de raccordement, c'est un terrain à 220 TND/m² réels. Pas dramatique. À intégrer dans le calcul, c'est tout.

Enfin le voisinage agricole. Les oliveraies centenaires bénéficient d'une protection en zone agricole tunisienne. Si vous achetez en pensant construire une villa avec piscine sur une parcelle classée terre agricole, vous allez perdre du temps à tenter de changer le classement. Parfois échouer.

Le profil qui gagne

L'acheteur qui réussit à Sedouikech ou Cedghiane n'est pas l'investisseur français qui passe trois jours par an sur l'île. C'est plutôt le Tunisien expatrié à Paris ou Marseille, ou le binational, qui prévoit un retour partiel à dix ans. Il achète maintenant, plante deux cents pieds d'oliviers la première année, et laisse mûrir. La parcelle travaille pendant qu'il vit ailleurs.

Pour ce profil-là, le rapport qualité-temps est imbattable.

Pour quelqu'un qui cherche un rendement Airbnb dès l'été 2027 ? Allez voir à Midoun ou à Aghir. Plus cher, plus tendu, plus rapide.

Sedouikech ne récompense pas la vitesse. Elle récompense ceux qui acceptent que la terre fasse son travail sans eux.