Sedouikech et Cedghiane, ce que regardent les investisseurs patients

Un mardi matin. J'ai pris cette photo sur le marché de Sedouikech, un vendeur de nattes en alfa, un chien qui dort sur un sac de sel. Ce n'est pas exotique. C'est calme. Et sur Djerba, le calme devient rare — donc précieux pour qui achète maintenant.

Où on est, exactement

Sedouikech est à peu près au centre de l'île, sur la route qui relie Houmt-Souk à la chaussée romaine et à Ajim. Cedghiane est juste à côté, sur le même axe. Vingt à vingt-cinq minutes de voiture depuis l'aéroport, un peu moins depuis Midoun.

Le berbère se parle encore dans les cafés — Sedouikech reste, avec Guellala et Ajim, l'un des rares villages djerbiens où la langue tient bon au quotidien. Les maisons sont blanches, coiffées de coupoles, sauf qu'ici les jardins sont plus grands et les palmiers plus vieux. Pas la mer à cinq minutes. Pas la moindre boîte de nuit. Rien ne clignote. Certains lisent ça comme un défaut. D'autres — dont un client allemand à qui je faisais visiter en avril, il avait un chien roux insupportable — appellent ça exactement ce qu'ils cherchent.

Les prix, sans effets de manche

Sur les lots que j'ai vus cédés ces douze derniers mois, la fourchette tourne autour de 180 à 280 TND le mètre carré. Sources sectorielles, plus mes propres yeux sur le terrain. À comparer avec l'observatoire DjerbaImmo : Midoun affiche une médiane à 300 TND/m² sur 66 annonces de vente actives, Houmt-Souk également 300 sur 27 annonces, Ajim monte à 473, Aghir grimpe à 929. Écart de 30 à 50% donc, parfois plus, à surface équivalente et à distance équivalente d'un point d'intérêt utile.

Autre chiffre qui dit tout : sur les 105 annonces actives publiées au moment où j'écris, aucune ne mentionne Sedouikech ou Cedghiane en zone principale. Le marché formel les ignore encore. C'est précisément ce qui fait le prix — et qui fait qu'on ne trouve pas de bien facile à acheter là-bas. Il faut y aller, marcher, parler à trois cafetiers.

L'aéroport ne fait pas tout, mais il pèse

Djerba-Zarzis a bouclé 2025 avec plus de 2,3 millions de passagers, en hausse de 6,5% sur un an. Le ministère du Transport annonce 77 MDT d'investissements pour moderniser l'infrastructure, dont 63,4 MDT concentrés sur 2025-2026 et une capacité visée à 18,5 millions de passagers à l'horizon 2031 (La Presse et Web Manager Center, mars 2026).

Ce n'est pas parce qu'un aéroport grandit que tous les prix bougent en même temps. La première vague touche la ceinture littorale — Aghir, Sidi Yati, la sortie sud de Midoun. La deuxième descend vers l'intérieur, parce qu'il faut bien que les gens qui travaillent dans les hôtels vivent quelque part de tranquille et pas cher. Trois à cinq ans pour la voir arriver ? Je pense. Peut-être moins si l'axe Ajim-Adjim finit d'être refait avant fin 2027, comme le laisse entendre la municipalité.

Le pari du patient

L'idée n'est pas de doubler sa mise en dix-huit mois. Ceux qui pensent ça se sont trompés d'île. L'idée : acheter un terrain à 220 TND/m² aujourd'hui, le laisser dormir pendant qu'on finit la route, le revendre à 350 ou 400 TND/m² quand un premier boutique-hôtel s'installe à côté. Ou le garder, y bâtir un menzel qu'on loue à des Européens qui fuient les zones saturées d'Aghir.

Je sais, j'ai passé deux ans à dire à des amis que l'intérieur de l'île ne bougerait jamais, que le vrai marché c'était la mer plus rien d'autre. Le marché m'a donné tort en dix-huit mois. Il faut savoir ravaler.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le titre foncier d'abord. Beaucoup de biens du centre de l'île sont encore en indivision mulki, transmis oralement dans des familles élargies parfois sur trois branches. Ça se traite, mais ça prend six à douze mois et parfois deux notaires. Si le vendeur ne te sort pas un titre bleu propre à la conservation foncière de Médenine, prépare ton stylo pour un compromis conditionnel — pas pour une signature définitive.

Les réseaux ensuite. Un poteau STEG à 400 mètres, ça peut coûter 8 000 TND de raccordement, et je parle d'un cas réel vu à Cedghiane l'an dernier. La SONEDE, pareil, sauf qu'ici certaines parcelles reposent encore sur puits — utile à savoir. Vocation urbanistique enfin : refuse le terrain classé zone verte ou zone agricole ONTT sans dérogation écrite, quel que soit le prix. Trop de gens ont acheté pour construire dans trois ans et attendent encore.

Ce que je ferais à ta place

Franchement ? Je ne mettrais pas plus de 40% de mon enveloppe sur ces zones. Le potentiel est réel, l'illiquidité aussi. Un terrain qui met quatre ans à trouver preneur reste un terrain qui dort — et pendant qu'il dort, l'euro fait ce qu'il veut (la BCT cotait l'euro à 3,3766 TND le 9 juillet 2026, il glisse doucement mais il glisse).

Le plus beau bien que j'ai photographié cette année, un menzel avec deux ghorfa à cinq minutes de Sedouikech, propriétaire a refusé trois offres. Il ne vend qu'à quelqu'un qui saura ne pas démolir. Là aussi, la patience change de camp. Pas la nôtre, la leur. Et c'est peut-être la vraie leçon de ce marché-là.