Aghir : pourquoi les villas neuves se corrigent et comment trier

Deux annonces actives à Aghir sur DjerbaImmo. Médiane à 929 dinars le mètre carré. Plus de trois fois Midoun. Et pourtant je vois des dossiers qui tombent.

Le décrochage que personne ne nomme

Aghir vit une drôle de période. Les vingt dernières années, on parlait d'expansion, de plages quasi vides, de promoteurs qui débarquaient un dimanche pour acheter un hectare en cash. Vingt ans. J'en ai vu défiler.

Aujourd'hui le ton change. Pas partout, pas pour tous les biens. Mais certaines villas neuves livrées entre 2023 et 2025 par les promoteurs récents — pas les marques historiques, ceux qu'on ne connaissait pas il y a cinq ans — se vendent moins vite et moins cher que prévu. Des biens affichés à 650 000 dinars qui partent finalement autour de 540 000. Parfois moins. Un client m'a appelée la semaine dernière pour me dire qu'il avait baissé de 18% en huit mois. Il bossait dans l'aéronautique à Lyon, je crois. Honnêtement, j'aurais cru qu'il tiendrait, vu l'emplacement. Bref.

D'où ça vient ? La marge constructeur d'abord. Quand le foncier à Aghir grimpe et que le promoteur veut maintenir un prix de vente compétitif face à Mezraya ou Houmt-Souk, c'est sur les finitions qu'il rogne. La menuiserie aluminium passe en simple vitrage. L'isolation devient symbolique. Le carrelage italien promis sur le rendu 3D finit en produit local qui se raye avec l'ongle.

L'isolation, ce point aveugle

Djerba, c'est 35 degrés en juillet et août, parfois plus. La nuit redescend rarement sous 25. Une villa correcte doit pouvoir vivre sans clim trois ou quatre heures par jour, sinon votre facture STEG devient un drame. (Et oui, je sais, la STEG facture aussi le pic d'appel.)

Or sur les chantiers que je visite à Aghir, l'isolation des toitures est souvent réduite à un polystyrène de 3 cm. Trois centimètres. Sur un toit-terrasse en plein soleil. La norme tunisienne en construction durable — quand elle est appliquée — recommande au moins 8 cm pour ce climat. Personne ne contrôle vraiment. Le client le découvre l'été suivant la livraison, en regardant son compteur tourner.

La piscine, indicateur sans pitié

Vous voulez savoir si un promoteur a fait sérieusement son travail ? Regardez la piscine. Pas le bleu de l'eau sur la photo Instagram. Le local technique.

Un bassin réalisé dans les règles a une pompe correctement dimensionnée, un système de filtration accessible sans démonter trois meubles, des skimmers raccordés à un réseau étanche, et — c'est presque le plus important — un dossier de conformité que le promoteur peut produire. Beaucoup ne peuvent pas. Ils ont coulé du béton, posé un liner et croisé les doigts. Six mois plus tard, le liner gondole.

J'ai vu une villa magnifique à Aghir, vue mer, livrée fin 2024. La piscine fuyait dans le terrain voisin. Le voisin était un retraité belge avec un teckel jaune, peu importe. Il a fait constater. Six mois de procédure, et le promoteur — petit, sans assurance solide — a fini par négocier en cash pour éviter le tribunal. L'acheteur se débrouille seul avec une piscine à refaire entièrement.

La décennale, ce mot qu'on évite

La garantie décennale existe en Tunisie. Le code des assurances l'encadre depuis longtemps. Elle couvre dix ans à compter de la réception, pour les gros désordres qui touchent à la solidité ou à la destination du bâtiment. Vous pouvez la faire jouer même comme second propriétaire.

Sur le papier. En pratique ? Beaucoup de petits constructeurs djerbiens ne souscrivent pas réellement l'assurance, ou souscrivent un contrat avec des plafonds dérisoires. Demandez l'attestation. Lisez la ligne du plafond. Si c'est 50 000 dinars pour une villa de 700 000, on rigole : la compagnie payera ça et basta, le reste, ce sera votre problème.

Une opinion que je sais impopulaire dans ma profession : je préfère une villa de 2018 d'un constructeur historique de Houmt-Souk à une villa neuve 2025 d'un promoteur dont personne ne connaît le nom. Je sais, j'ai dit pendant dix ans qu'il fallait acheter neuf à Djerba pour éviter les vices cachés. Le marché a changé. Trop de gens se sont improvisés promoteurs entre 2022 et 2024, attirés par les marges d'Aghir.

Ce que je regarde avant de signer

Le titre foncier individualisé, propre, à jour à la conservation. Pas un titre indivis « en cours ». Le permis de bâtir avec le numéro de la municipalité de Midoun, vérifiable au guichet. Les factures STEG et SONEDE des derniers branchements, parce qu'un raccordement officiel coûte cher et certains promoteurs vendent des villas branchées en provisoire depuis trois ans.

Je demande aussi à voir un autre chantier du même constructeur, livré depuis au moins dix-huit mois. Pas la villa modèle vide qu'on aère pour les visites. Une villa habitée. J'appelle le propriétaire, je lui demande comment ça se passe. C'est moche, c'est intrusif, mais c'est efficace. Un constructeur sérieux donnera les coordonnées sans hésiter. Les autres trouveront une raison.

Sur l'observatoire DjerbaImmo, cette médiane Aghir à 929 dinars/m² concerne très peu d'annonces — deux au moment où j'écris ces lignes. C'est un chiffre fragile statistiquement, je le concède. Mais comparé aux 280 dinars de Midoun et aux 300 de Houmt-Souk relevés sur des dizaines d'annonces, vous voyez l'écart. Une partie est légitime : la côte est, les plages, le calme. Une autre partie, c'est de la marge sur du travail discutable. À vous de séparer les deux.

Un dernier point. Vraiment ? Vraiment. Ne signez jamais un compromis sans clause suspensive sur la décennale, sur le titre foncier et sur la conformité du raccordement. Le notaire de Midoun avec qui je travaille refuse systématiquement les compromis qui en manquent. Trouvez ce genre de notaire. Le reste suivra.