Aghir : pourquoi le neuf décroche, et comment trier le bon

À Aghir, deux villas neuves en vente. Médiane affichée : 929 TND/m². À Midoun, 280. À Houmt-Souk, 300. L'écart n'a rien d'un mystère — il a un nom, plusieurs en fait, et tous les acheteurs ne les connaissent pas avant de signer.

Le prix au m² ne dit pas tout, et c'est le problème

Les chiffres viennent de l'observatoire DjerbaImmo, arrêté début juin 2026. Deux annonces sur Aghir, c'est peu — j'en conviens. Mais la médiane reflète une réalité qu'on voit depuis dix-huit mois sur le terrain : les promoteurs ont calé leur prix sur l'idée d'une zone haut de gamme, puis ils ont attendu. La saison touristique 2025 leur a donné raison côté location courte durée. La saison de revente, elle, est moins clémente.

J'ai commencé à photographier des intérieurs de villas neuves à Aghir et Sidi Yati en 2023 pour des annonces. Trois ans plus tard, deux choses me sautent aux yeux : la finition de façade s'est améliorée, l'isolation des combles pas vraiment. Et c'est dans ce delta-là que la marge constructeur a gonflé.

Marge constructeur : où elle se cache

Une villa S+3 avec piscine sur 600 m² de terrain, livrée clé en main à Aghir, s'affiche aujourd'hui entre 850 000 et 1,2 million de TND selon les vendeurs. Le coût de construction nu, gros œuvre compris, tourne autour de 1 200 à 1 500 TND/m² bâti d'après les artisans que je croise sur les chantiers. Le foncier en zone touristique de Djerba oscille entre 300 et 800 TND/m² selon les sources sectorielles. Faites l'addition. La différence n'est pas une rente d'emplacement, c'est une rente de patience.

Patience du vendeur. Pas la vôtre.

Isolation thermique : le test de 14 heures

L'été dernier, un client de Midoun — venu pour acheter à Aghir, finalement reparti vers Erriadh — m'a demandé comment juger l'isolation sans démonter une cloison. Réponse simple : visitez à 14 heures un jour de juillet. Pas le matin. Pas en avril avec une brise. À 14 h, plein cagnard, climatisation coupée depuis trente minutes. Si vous ressortez de la chambre du fond avec la nuque sèche, c'est bon signe. Si la dalle de toiture rayonne comme une plancha, le promoteur a économisé sur le polyuréthane projeté. Trois mille dinars de matière première en moins pour lui, vingt ans de facture STEG en plus pour vous.

Je sais. Ce test n'a rien de scientifique. Il marche quand même.

La piscine, ce piège technique

Une piscine n'est pas un caprice esthétique. C'est un ouvrage soumis à la responsabilité décennale, au même titre que la villa elle-même. Le Code des assurances tunisien, modifié par la loi n° 94-10 du 31 janvier 1994, impose au maître d'ouvrage un contrat d'assurance unique par chantier, souscrit avant l'ouverture (article 95). L'assureur couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage — effondrement, fissures structurelles — pendant dix ans, avec un délai d'indemnisation de cent jours après expertise.

Demandez la copie du contrat. Si le promoteur tousse ou promet de l'envoyer plus tard, partez. C'est aussi simple que ça.

Trop d'acheteurs étrangers signent sans réclamer ce papier. J'ai vu une piscine en V se vider trois mois après livraison à Sidi Yati en 2025 — sol mal compacté, étanchéité bricolée. Le propriétaire, un retraité belge charmant qui avait un teckel un peu nerveux, a passé six mois à courir derrière un constructeur injoignable. Sans police décennale souscrite avant ouverture, la procédure devient un calvaire administratif.

Le tri, en trois questions

Trois questions au premier rendez-vous séparent le sérieux du bricoleur. La police d'assurance décennale, datée et antérieure au démarrage des travaux : non négociable. Le permis de bâtir municipal, avec ses annotations sur la piscine et le bassin tampon — vérifiez que la surface au sol déclarée correspond à ce que vous voyez sur place. Et le procès-verbal de réception par un bureau de contrôle agréé. Pas le voisin ingénieur. Un vrai bureau, avec un cachet.

Si l'agence répond on vous enverra ça plus tard, traduisez : on n'a pas. Aghir Properties affiche 33 annonces actives sur DjerbaImmo, Midoun Realty en aligne 47, Djerba Prestige Immobilier 84. Les trois sont des agences vérifiées sur la plateforme. Cette vérification couvre l'identité du mandant, pas la conformité technique du bien. Ne confondez pas les deux.

Mon biais, assumé

J'ai écrit plus haut que le neuf d'Aghir était surcoté. Je nuance. Deux ou trois opérations photographiées en 2025 — je ne donnerai pas de noms, par décence professionnelle — méritent leur étiquette. Murs en double cloison avec lame d'air ventilée, menuiseries à rupture thermique, piscine en béton armé avec étanchéité polyester (pas la membrane PVC du discount). Sur ces villas-là, à 1 050 TND/m² bâti, vous payez ce que vous voyez. Le reste du stock ? Souvent une ferme tunisienne badigeonnée en blanc avec un palmier devant. Vendue 900 000 dinars.

Le marché va trier. Il a déjà commencé. Vous pouvez attendre que la correction s'élargisse, ou apprendre à trier vous-même — la deuxième option coûte moins cher, et elle prend une après-midi.