Villas neuves d'Aghir : la correction qui s'installe

Trois villas neuves à Aghir en ce moment sur l'observatoire DjerbaImmo. Trois. Et une médiane à 929 TND le m² — trois fois celle de Midoun ou de Houmt-Souk. Ça devrait sonner comme une bonne nouvelle pour les vendeurs. C'est plutôt là que la correction commence.

Pourquoi le chiffre d'Aghir n'est pas ce qu'il prétend être

Regardons les autres zones. Midoun aligne 67 annonces à 300 TND/m² médian. Houmt-Souk, 27 à 300. Même Mezraya reste sous 400. Aghir sort de la boîte avec 929, sur un échantillon minuscule. Trois annonces, c'est presque rien. Suffisant pour que deux villas très bien placées tirent tout le graphique vers le haut. Ces prix demandés ne se signent plus au tarif affiché — pas depuis six mois.

J'ai un ami à Aghir qui a mis sa villa neuve à 780 000 TND en décembre. Piscine 8x4, 220 m² habitables. Elle est toujours à vendre. Il vient de descendre à 690 000. Trois visites en juin. Aucune offre ferme.

La marge constructeur, ce non-dit

À Aghir, le foncier n'est pas donné. Un terrain titré bleu de 500 m² proche plage, on est entre 200 et 280 000 TND selon la parcelle. Ajoutez 2 500 à 3 200 TND/m² de construction pour du haut de gamme correct — c'est la fourchette 2026, avec la hausse du fer et du ciment. Sur une villa S+3 de 200 m² avec piscine et jardin arboré, on tombe autour de 900 000 à 1 000 000 TND coût complet, honoraires d'architecte compris.

Prix de vente affiché : 1,3 million. La marge, faites le calcul. Elle a été possible tant que les acheteurs étrangers — Français en majorité, quelques Belges, des Allemands du sud — signaient sans négocier parce que 400 000 euros pour une villa avec piscine, ça restait imbattable. Le taux EUR/TND autour de 3,4 a longtemps aidé. Ces mêmes acheteurs comparent aujourd'hui avec Chania, avec la Sicile, avec l'Algarve. Ils prennent le temps.

La qualité, cette variable qu'on cache

C'est là que je deviens moins diplomate. Sur cinq chantiers Aghir que j'ai photographiés entre 2023 et 2025 pour des clients, deux étaient impeccables. Deux. Ailleurs, j'ai vu des isolants collés à la sauvette et, sur un chantier, une cellule de piscine coulée sans étude géotechnique digne du nom. La plomberie qui suinte sous un faux plafond, on m'a raconté ça deux fois cette année.

Un client de Midoun m'a appelé l'an dernier, désespéré. Sa villa neuve à Aghir, achetée sur plan, présentait une fissure de tassement de 4 mm sur le mur porteur du salon dix-huit mois après réception. Il avait un chien qui aboyait pendant toute la visite du bureau de contrôle. Le promoteur a haussé les épaules. Reprise à sa charge : 22 000 TND.

Piscine et décennale : la vraie zone grise

Beaucoup de brochures parlent de garantie décennale. En Tunisie, c'est la loi n°90-17 du 26 février 1990 qui encadre la promotion immobilière, plus le Code des obligations et des contrats pour le reste. La responsabilité décennale existe. L'activer suppose une procédure judiciaire, et souvent le promoteur a déjà liquidé la SARL de projet. Ça arrive plus qu'on ne veut l'admettre.

Pour les piscines, il n'y a même pas de norme dédiée. Une cellule bâclée, sans double étanchéité correcte, qui commence à suinter à la troisième saison — c'est votre problème. J'ai vu un devis de reprise à 38 000 TND l'année dernière du côté de Sidi Jmour. Le propriétaire préfère combler et faire une terrasse. Vraiment.

L'isolation thermique, l'angle mort

Personne n'en parle en visite. Personne. Une villa à Aghir avec double cloison sérieuse et rupture de pont thermique aux ouvertures, ce n'est pas la norme, c'est l'exception. La plupart livrent une isolation minimale qui tient une saison, pas de quoi vivre dedans en juillet-août sans faire tourner la clim en continu. Le contraste va se creuser : les acheteurs européens deviennent regardants sur la performance énergétique — pas parce que la Tunisie l'exige, mais parce qu'ils ont pris l'habitude chez eux.

Comment trier — sans passer par une agence complice

Je vais être bref parce que la matière est concrète. Demandez le procès-verbal de récolement et le permis d'occuper avant tout versement au-delà de l'avance. La caution bancaire au profit de l'acquéreur est obligatoire dès la promesse de vente — si le promoteur traîne, fuyez. Réclamez le rapport du bureau de contrôle pour le gros œuvre et la piscine. Payez 800 à 1 500 TND un expert indépendant pour une visite technique de deux heures avant compromis. C'est l'argent le mieux investi sur l'opération.

Vérifiez le titre foncier. Un titre bleu c'est bien, mais faites confirmer par la conservation foncière que la parcelle n'a pas de servitude, pas de morcellement mal clos, pas de conflit d'indivision en cours. J'ai croisé les trois cas de figure. À Aghir spécifiquement.

Ce que je pense vraiment

La correction est saine. Elle chasse les promoteurs opportunistes qui ont surgi entre 2021 et 2024 sur la vague post-Covid — quand tout Européen télétravaillait deux mois par an au soleil. Ces acteurs-là partent. Restent ceux qui construisent proprement et suivent les chantiers eux-mêmes plutôt que par téléphone.

L'observatoire DjerbaImmo compte 70 annonces de vente actives sur toute l'île, dont trois seulement à Aghir. Le stock disponible est plus limité qu'il n'y paraît, mais les acheteurs pressés se raréfient aussi. On est dans un marché d'écoute. Les vraies affaires se signent entre 15 et 20 % en-dessous des affichages actuels.

Je sais, j'ai passé l'article à dire que la qualité est un problème. Elle l'est. Ça n'empêche pas qu'une villa Aghir bien construite, bien orientée, autour de 750 000 TND, garde tout son sens si vous la tenez cinq ans. L'aéroport Djerba-Zarzis a fait 2,3 millions de passagers en 2025, en hausse de 6,5 %, et le ministère des Transports a débloqué 63,4 MDT pour 2025-2026 sur la modernisation. Le trafic va continuer de monter. La demande de location saisonnière avec.

Le tout est de ne pas payer en 2026 le tarif de 2022. Le marché n'y est plus.