Aghir : les villas neuves en correction, comment trier

Deux annonces à Aghir dans notre observatoire ce mois-ci. Médiane à 929 TND/m². À Midoun, à quinze minutes de voiture, on tourne autour de 300. Le décalage saute aux yeux. Il raconte quelque chose que peu de vendeurs veulent poser sur la table.

L'anomalie Aghir, en chiffres

Aghir n'est pas un quartier résidentiel historique. C'est une zone touristique qui s'est mise à produire du logement à la va-vite quand les acheteurs européens sont revenus, EUR/TND à 3,37 (Banque centrale, début juillet 2026), pouvoir d'achat retrouvé. Les promoteurs ont senti le vent. Deux ans plus tard, on hérite du fond du panier.

Sur les 104 annonces actives suivies par DjerbaImmo, 68 sont en vente. La majorité écrasante se concentre à Midoun (65) et Houmt-Souk (27). Aghir, deux. Deux annonces qui prétendent définir une médiane à 929 TND/m². Statistiquement, c'est du bruit. Sur le terrain, c'est le prix d'appel de villas neuves qui ont vu passer beaucoup de curieux et peu de signatures.

Ce que je vois sur les chantiers

L'isolation, d'abord. Vingt ans de terrain, je peux dire ça vite : là où un constructeur sérieux monte un double mur avec 6 à 8 cm de laine de roche ou de polystyrène, sur pas mal de villas neuves d'Aghir on trouve un simple mur de vingt centimètres, enduit intérieur, et basta. En juillet à Aghir, quand le thermomètre attaque les 42 degrés à l'ombre, la chambre côté nord devient un four. Un client de Midoun m'a raconté qu'il avait dû rajouter un split de trois chevaux dans le salon parce qu'il ne tenait plus. Un dimanche. Il avait un chien qui haletait comme une locomotive.

Les piscines. J'en vois beaucoup déclarées à la commune. Peu conformes une fois qu'on gratte. Pas de bâche technique, traitement UV bricolé, pompes sous-dimensionnées, câblage électrique qui ne passera jamais l'attestation STEG définitive. Le vendeur vous montre un permis délivré en cours de chantier, ce n'est pas une conformité de fin de travaux. La nuance compte.

La décennale, enfin. La Loi n°94-9 du 31 janvier 1994 impose une assurance responsabilité décennale, souscrite avant l'ouverture du chantier. Beaucoup de vendeurs d'Aghir n'ont pas le papier. Pas de papier, pas de recours quand la fondation fissure dans trois ans. Aussi simple que ça.

Comment trier

Demandez trois documents avant même de parler prix. L'attestation STEG définitive, pas provisoire chantier. Le raccordement SONEDE avec compteur individuel installé. La police décennale, avec le nom du souscripteur et la période couverte. Sans ces papiers, vous n'achetez pas une villa, vous achetez un pari.

Un test qui ne coûte rien : venez visiter à midi en juillet ou en août, fermez les volets, restez vingt minutes dans une pièce sans clim. Si la température monte trop vite, l'isolation est bâclée. Brutal. Efficace.

Je dois nuancer ce que je viens de dire sur la décennale. On trouve à Aghir quelques constructeurs solides qui ne souscrivent pas parce que la prime leur paraît indécente. Ils signent une clause de garantie personnelle, adossée à leur propre patrimoine. Ce n'est pas idéal. Mais quand le monsieur est installé depuis quinze ans à Djerba, avec une famille et un dépôt qui tourne, c'est parfois plus fiable qu'un contrat qui se retire au premier vice caché. Je sais, je viens d'écrire l'inverse. Le marché n'aime pas les règles absolues.

L'infrastructure, oui — mais pas à ce prix

Le Club Med Djerba La Douce a rouvert le 4 avril 2026. Le futur Marriott Sunrise Palace, ex-Les Sirènes, 470 chambres, ouvrira au printemps 2027. L'aéroport de Djerba a franchi 2,3 millions de passagers en 2025, plus 6,5% sur un an, et l'État y injecte 77 millions de dinars de modernisation. La zone Djerba-Zarzis représente 36 000 lits touristiques et 7,3 millions de nuitées en 2025, un quart des nuitées nationales (sources sectorielles ONTT).

Tout ça soutient la demande locative saisonnière à Aghir, c'est vrai. Ça ne justifie pas d'acheter du neuf mal fini à trois fois le prix médian de Midoun. Vraiment ?

Ce que je conseille aux acheteurs

Ne payez pas Aghir au prix Aghir affiché. Négociez comme si vous étiez à Midoun. Si le vendeur ne bouge pas, notre observatoire suit 68 biens en vente, avec des programmes souvent mieux bâtis à Midoun et Houmt-Souk. La rareté d'Aghir est un argument commercial, pas une garantie technique.

Un mot pour les acheteurs sur plan. Écrivez la décennale dans le compromis. La conformité STEG et SONEDE aussi. Le test d'isolation à la réception, idem. Si le promoteur refuse une de ces clauses, vous savez ce que ça veut dire — et à quoi ressemblera votre été trois ans plus tard.