Fiscalité immobilière pour acheteurs étrangers en Tunisie
Frais d'enregistrement, plus-values, IRPP non-résidents : le guide à jour pour acheter à Djerba sans mauvaise surprise.
La fiscalité immobilière tunisienne est moins lourde qu'en Europe, mais elle a ses pièges. Entre les frais d'enregistrement, l'IRPP non-résident, la plus-value à la revente et la TVA sur le neuf, un acheteur étranger doit anticiper environ 10 à 13 % de coûts au-delà du prix affiché. Voici le détail à jour de mai 2026.
Avant la signature : l'autorisation du gouverneur
Tout étranger non-résident doit obtenir une autorisation préalable du gouverneur du gouvernorat de Médenine pour acquérir un bien à Djerba. La procédure prend généralement 4 à 8 semaines.
Documents à fournir : passeport, justificatif d'origine des fonds, projet d'utilisation du bien, casier judiciaire vierge. Frais administratifs : environ 500 TND. Refus rare en pratique pour des biens résidentiels classiques.
Exception : les zones non-touristiques peuvent imposer des conditions plus strictes. À Djerba, les délégations d'Houmt-Souk, Midoun et Ajim sont fluides. Sedouikech demande parfois un dossier plus argumenté.
Les frais d'enregistrement
Les droits d'enregistrement s'élèvent à 5 % du prix de vente déclaré dans l'acte. C'est le poste de coût principal. À cela s'ajoute la conservation foncière (1 % environ) et les honoraires du notaire (1 % environ, plafonnés selon barème).
Total à provisionner : 7 à 8 % du prix d'achat, à payer dans le mois suivant la signature de l'acte authentique.
La TVA sur les biens neufs
Les promotions immobilières neuves (moins de 5 ans, premier acquéreur) sont soumises à 19 % de TVA, généralement intégrée dans le prix affiché. Pour un acquéreur étranger, cette TVA n'est pas récupérable, contrairement à certains régimes professionnels.
Astuce : un bien neuf revendu rapidement par son premier acquéreur sort du régime TVA et devient soumis aux droits d'enregistrement classiques (5 %), souvent moins lourds. Ce qui peut justifier une revente entre particuliers même peu après la livraison.
Les revenus locatifs : IRPP non-résident
Si vous louez votre bien (annuel ou vacances), les loyers sont imposables en Tunisie au titre de l'IRPP. Pour un non-résident, le taux applicable est de 20 % flat sur les revenus nets, après déduction d'un abattement forfaitaire de 30 %.
Exemple : un loyer brut annuel de 24 000 TND. Abattement : 7 200 TND. Revenu imposable : 16 800 TND. IRPP dû : 3 360 TND/an.
À cela peuvent s'ajouter des conventions fiscales bilatérales (France, Italie, Belgique, Allemagne) qui évitent la double imposition. Conservez systématiquement les attestations fiscales tunisiennes pour les déclarer dans votre pays de résidence.
La plus-value à la revente
Une plus-value immobilière est imposée à 10 % flat (régime simplifié non-résident), calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'achat actualisé.
Exonérations : si le bien était votre résidence principale en Tunisie depuis au moins 5 ans, ou si vous le détenez depuis plus de 10 ans (abattement progressif).
Pour bien valoriser votre prix d'achat, conservez tous les justificatifs de travaux effectués pendant la détention : ils s'ajoutent au prix d'origine pour réduire la plus-value imposable.
La taxe d'habitation et la TIB
La TIB (Taxe sur les Immeubles Bâtis) est une taxe annuelle locale, équivalente à environ 0,2 à 0,4 % de la valeur locative. Pour une villa de standing à Djerba, comptez 600 à 2 000 TND/an.
La TIB est réduite de 50 % pour une résidence principale, et exonérée la première année après acquisition.
Le rapatriement des fonds
Pour un non-résident, le code des changes tunisien autorise le rapatriement intégral du capital initial et des plus-values, à condition d'avoir prouvé l'origine étrangère des fonds à l'achat (transfert bancaire documenté, pas d'espèces).
Concrètement : conservez tous les ordres de virement bancaires de votre achat, la facture du notaire, et l'autorisation du gouverneur. Sans ces pièces, le rapatriement à la revente devient un parcours administratif lourd.
Notre conseil
Faites systématiquement votre achat via virement bancaire international depuis votre compte d'origine, pas en espèces ni en chèques tunisiens. Documentez chaque flux. Conservez toutes les pièces 30 ans — la conservation foncière peut les redemander en cas de revente, succession ou contentieux.
“Un investisseur étranger qui structure bien son achat paie environ 10 % de frais en sus du prix, contre 12–15 % en France. Mais la vraie différence, c'est la simplicité du rapatriement à la revente — à condition d'avoir les bons justificatifs.”
