Houmt-Souk, T3 2026 : décomposer le prix au m²

Un chiffre, pour commencer : 270 TND le mètre carré. C'est la médiane des ventes à Houmt-Souk sur les trente-six annonces actives de notre observatoire ce trimestre. Ça ne raconte rien, cette médiane. Ou plutôt, ça ment poliment.

La médiane cache deux marchés qui ne se parlent pas

Parce qu'à Houmt-Souk, dire le prix au m² n'a plus vraiment de sens. Vous prenez un fondouk du XVIIIᵉ retapé du côté de la rue Mongi-Bali, vous êtes au-delà de 2 500 TND le m² bâti — quand vous trouvez, ce qui n'arrive quasiment plus depuis avril. Vous prenez un terrain nu à Bazim, à quinze minutes du port, vous descendez sous 150 TND. La médiane observatoire agrège ces deux mondes et les fait passer pour un marché unique.

Ce n'en est pas un.

L'hyper-centre : la rareté fait le prix

Ce que j'appelle hyper-centre, c'est le triangle qui va du port de pêche à la place Hédi-Chaker en passant par le marché couvert. Trois cents mètres de rayon, quatre cents au grand maximum. Là-dedans, sur juillet-août-septembre, notre observatoire a vu passer neuf transactions de ventes — dont deux fondouks, un rez-de-chaussée commercial et six maisons arabes. Neuf. Sur un trimestre entier.

Les fondouks rénovés partent aujourd'hui entre 1 800 et 2 800 TND/m² bâti, selon l'état et le rendement locatif touristique déclaré. Les maisons traditionnelles, celles qu'on appelle localement les houch, restent dans une fourchette 900-1 400 TND/m² quand la structure tient et que la conservation foncière ne bloque pas sur une indivision. Elle bloque presque toujours. J'y reviens plus bas.

La demande vient à 70 % de Tunisiens de la diaspora et d'Européens qui cherchent une résidence secondaire avec du charme. Ils veulent le patio et le vieux mur — pas les kilowatts d'un climatiseur pour dix personnes. Pas des investisseurs Airbnb, ceux-là. Ceux-là sont partis à Midoun depuis trois ans.

La périphérie : les m² redeviennent abordables

Sortez du triangle. Prenez la route de Sidi Mahrez, ou celle qui file vers Mellita. Vous êtes dans un tout autre marché. Le terrain domine, les villas récentes aussi, et la médiane à 270 TND descend franchement. Sur Bazim et l'axe qui remonte vers l'aéroport, on trouve du constructible entre 90 et 180 TND/m² selon accès viabilisé. Une villa livrée neuve, standing correct, se négocie 1 100 à 1 500 TND/m² bâti — soit un tiers de moins qu'à Midoun pour surface équivalente.

Ce trimestre, on a vu apparaître trois annonces de terrains « pour villa de luxe » côté Teguermess, un secteur qui n'attirait personne il y a deux ans. Le vendeur d'un des trois — un retraité de La Marsa qui liquidait un héritage familial — m'a expliqué qu'il ne voulait pas passer par une agence. Il avait un labrador crème, très calme, et une opinion très arrêtée sur les commissions. On a pris le café.

Midoun face à Houmt-Souk : la vraie asymétrie

Regardez les chiffres bruts de l'observatoire DjerbaImmo. Midoun affiche 75 annonces actives, médiane à 301 TND/m². Houmt-Souk, 36 annonces, médiane 270. À première lecture, Midoun est plus cher. À seconde lecture, l'asymétrie porte sur le stock, pas vraiment sur le prix moyen.

Midoun offre du volume : appartements de vacances et villas avec piscine, tout ce que le marché européen post-Covid réclame en 2026. Houmt-Souk est en pénurie structurelle sur l'hyper-centre, sur-offerte sur la périphérie. L'écart de médiane entre les deux zones (11 %) est trompeur parce qu'à Houmt-Souk, la moitié haute du marché n'est même pas à vendre. Les propriétaires attendent. On leur donne raison.

Un mot sur le contexte macro, parce qu'il compte. L'euro s'échangeait à 3,38 TND selon la BCT au 2 septembre, ce qui donne un pouvoir d'achat plutôt favorable à un acheteur euro-libellé. La ligne directe Zurich-Djerba d'Edelweiss lancée en mars, plus le retour de Montpellier-Djerba avec Transavia après quatre ans d'absence, ça se traduit très concrètement par plus d'acheteurs francophones et alémaniques qui font le déplacement. On les voit sur les visites de fin d'été.

Les fondouks : le vrai signal du trimestre

C'est là que ça se passe. Sur la trentaine d'anciens fondouks recensés par les défenseurs du patrimoine dans la médina, une dizaine tourne aujourd'hui en café, restaurant ou maison d'hôtes après restauration. El Fondouk, réhabilité en 2014, a fait école. Depuis deux ans, quatre autres bâtisses ont changé de main pour être réhabilitées à leur tour — l'information circule dans les cercles d'agents locaux mais reste hors des grandes plateformes.

Le prix d'entrée ? Entre 800 000 et 1,6 million de TND pour un fondouk brut, hors travaux. Les travaux, comptez 2 500 à 3 500 TND/m² si vous visez un vrai résultat et si vous respectez les prescriptions de la municipalité — elles se durcissent depuis 2024. Sur le papier, le rendement locatif touristique dépasse 8 % net. Dans les faits, très peu de dossiers passent réellement ce seuil, parce que la saisonnalité tape fort de novembre à février.

Ce que je conseillerais ce trimestre

Deux choses. D'abord, si vous cherchez une résidence secondaire à Houmt-Souk hyper-centre, arrêtez d'attendre la baisse — elle n'arrivera pas. Le stock ne se reconstitue plus. Ensuite, pour de l'investissement locatif, allez voir la périphérie ouest (Bazim, route de Mellita) plutôt que Midoun déjà saturé. Les prix au m² y sont 25-30 % moins élevés, les rendements équivalents à condition d'accepter une gestion plus active.

Je sais, j'ai dit plus haut que les investisseurs Airbnb étaient tous à Midoun. Ils y sont. Ils y sont même trop. C'est précisément pour ça que la marge est en train de basculer ailleurs. Le marché bouge plus vite que les manuels d'agences.