Midoun : saturation de l'offre, pas de la demande

Quarante-neuf annonces. Sur quatre-vingt-deux recensées dans toute l'île par notre observatoire. Midoun, à elle seule, c'est presque six biens sur dix. La question tourne en boucle dans la zone touristique depuis l'hiver : est-ce que ça déborde ?

Le déséquilibre est du côté de l'offre

Regardons le ratio sans filtre. Midoun aligne 49 annonces actives. Houmt-Souk, le chef-lieu, n'en compte que 24, soit moitié moins. Mezraya 3. Aghir, Ajim, Erriadh, deux chacune. Toute la côte tient dans un seul nom, et ce nom écrase le reste.

Saturée, donc ? Pas si vite. Une concentration d'annonces ne dit rien de la demande. Elle dit qu'on construit et qu'on lotit. Qu'on met en vente, surtout. Midoun a du foncier disponible, des promoteurs pressés, et trois agences vérifiées qui pèsent lourd sur le secteur — Djerba Prestige avec 84 références, Midoun Realty 47, Aghir Properties 33. L'offre ne manque pas. C'est même tout le problème.

Même prix médian que le chef-lieu. Tiens.

Le détail qui m'arrête est là. À Midoun, le prix médian à la vente tourne autour de 300 TND le mètre carré, d'après nos relevés. Exactement le même qu'à Houmt-Souk. Or Houmt-Souk, c'est le centre administratif et le port. L'activité y tourne à l'année, pas seulement l'été.

Compare : Aghir grimpe à 929 TND/m², Ajim 473, Erriadh 444, Mezraya 383. Midoun, la vedette touristique, ferme la marche avec le chef-lieu. Quand le secteur le plus demandé affiche le mètre carré parmi les moins chers de l'île, ça ne traduit pas une pénurie. Plutôt une offre qui tire les prix vers le bas. Trop de terrains nus à l'écart de la mer, trop de « villa piscine 2026 » qui se ressemblent toutes.

La demande, elle, n'a pas bougé

Et pourtant. Airbnb a classé Djerba-Midoun parmi les destinations les plus recherchées par les voyageurs suisses pour 2026 (La Presse, décembre 2025). Genève-Djerba, 2h15 de vol direct. Le marché émetteur européen est toujours là, et l'euro pèse : autour de 3,39 dinars fin mai, selon la Banque centrale. Un loueur encaisse en devise forte et dépense en dinar. Le calcul tient encore.

Sur le canal vacances de notre plateforme, sept annonces seulement. Sept. Face à 53 biens en vente. Le saisonnier ne sature rien. Les annonces courtes se font même plus rares qu'avant : les bons logements tournent, le revenu par nuitée monte d'après les retours d'exploitants, pendant que le nombre d'offres affichées recule.

Pourquoi le volume recule : l'ONTT serre la vis

2026 change la donne côté réglementaire. L'Office national du tourisme tunisien impose désormais un numéro d'enregistrement unique pour toute location de courte durée. Pas de numéro, pas d'annonce — les plateformes doivent retirer les biens non conformes. S'ajoutent un plafond annuel évoqué autour de 120 jours pour les résidences principales louées occasionnellement, et la transmission automatique des revenus au fisc (dispositif de type DAC7).

Du coup, les amateurs décrochent. Les meublés bricolés disparaissent des écrans. Reste l'offre déclarée, mieux gérée, mieux occupée. Moins d'annonces à l'affichage, mais des nuitées mieux valorisées. Pas une crise. Un tri.

Combien de temps une annonce traîne — et ce que tu peux gratter

Je n'ai pas de chiffre officiel sur la durée d'affichage, personne ne le publie sérieusement. Sur ce qu'on observe à Midoun, une villa correctement prixée part en six à dix semaines. Un terrain nu, surtout ces grands lots loin de la plage — du genre « 1790 m² à ne pas rater » — peut dormir six mois, parfois davantage. L'écart entre les deux raconte tout.

La négociation suit la même pente. Sur un bien recherché, proche mer, titre bleu en règle, la marge se compte en petits pourcentages, 3 à 5. Sur un lot surévalué qui traîne depuis l'automne, j'ai vu des vendeurs lâcher 10, 12, parfois 15 %. Un acheteur de Midoun — il se baladait avec son chien dans la voiture — a raboté un terrain de presque un cinquième en jouant la montre. Le vendeur voulait solder avant l'été.

Alors, saturée, Midoun ? Pour la demande touristique, je n'y crois pas : l'Europe revient et paie en euros. Pour l'offre de vente, c'est une autre histoire — là, oui, ça déborde. Je sais, plus haut j'écrivais que la concentration ne prouve rien. Elle ne prouve pas que la demande sature. Mais quand le prix médian colle au plancher de l'île et que les terrains dorment, le marché t'envoie un signal. À toi de trier avant lui.