Midoun est-elle saturée ? Les chiffres d'un marché mal trié

Soixante-six annonces sur cent-cinq. C'est le chiffre brut à Midoun au moment où j'écris ces lignes, tel qu'il ressort de l'observatoire DjerbaImmo. La zone concentre à elle seule près des deux tiers de tout ce qui bouge sur l'île. Et pourtant on continue de me demander si c'est saturé. Réponse courte : non. Réponse longue, ce qui suit.

Le poids réel de Midoun dans l'offre djerbienne

Comparons franchement. Houmt-Souk affiche 27 annonces, Ajim 4, Mezraya 4, Aghir 2. La domination de Midoun n'est pas un accident du mois, elle est structurelle. La zone touristique a été construite pour ça — hôtels, commerces, plages, promoteurs qui tournent depuis vingt ans. Ce que je vois arriver dans mon agence, c'est un flux régulier de vendeurs qui veulent sortir. Successions. Retour en Europe. Ou des projets qui bifurquent vers Zarzis. Ça sort, ça entre. Le volume, en soi, n'est pas nouveau.

Ce qui l'est davantage, en revanche, c'est la médiane observée à la vente : 300 TND/m². Exactement le même chiffre qu'à Houmt-Souk. Pour un Djerbien de trente-cinq ans qui a vu Midoun décoller avant la médina, ça heurte l'intuition. À Aghir, on grimpe à 929 TND/m² — mais sur deux annonces seulement, donc à prendre avec des pincettes. La comparaison Midoun-Houmt Souk, elle, dit quelque chose de plus solide : la prime de « zone touristique » s'érode.

Durée d'affichage : plus longue qu'on ne le croit

Sur toute l'île, la catégorie vente pèse 69 annonces actives, avec Midoun qui en concentre l'essentiel. Un bien correctement fixé — donc pas au prix du voisin qui rêve — trouve preneur en trois à six mois selon la typologie. Les terrains avec autorisation partent plus vite. Les grosses villas non meublées, elles, stagnent.

J'ai un mandat depuis mars sur une villa Trik el-Halkoum. Cinq visites, aucune offre écrite. Le vendeur refuse de descendre de 8 %. Il finira par le faire. Ou pas, on verra.

Marge de négociation, sans mythes

Voici ce que la donnée croisée avec ma pratique me dit. Sur la location annuelle — 28 annonces recensées sur l'île, dont je dirais au doigt mouillé une quinzaine à Midoun — les propriétaires tiennent leur prix. La demande est là, notamment des familles européennes qui viennent s'installer plusieurs années. Sur la vente en revanche, il y a du gras. Cinq à douze pour cent de marge de négociation, c'est le couloir que je constate sur les mandats de mes confrères et les miens. Au-delà, c'est que le bien était mal évalué au départ.

Petite parenthèse. J'ai reçu la semaine dernière un couple de Lyon, deux enfants, un labrador. Budget clair, liste de biens à visiter. Sur six visites planifiées, trois vendeurs ont refusé de bouger d'un dinar. Les trois autres sont entrés en négociation. Devinez lesquels vont peut-être vendre cette année.

L'onde de choc ONTT sur la courte durée

Côté vacances, notre observatoire ne compte que 8 annonces — logique, l'écrasante majorité des biens saisonniers passe par les plateformes internationales. Selon les données sectorielles compilées début 2026, Midoun affichait environ 45 annonces Airbnb actives, avec une croissance d'offre d'à peu près 80 % sur douze mois. Occupation autour de 43-44 %. Revenu annuel médian par annonce dans les 8 500-8 800 dollars. Malgré cette poussée d'offre, le tarif à la nuitée a continué de monter : la demande a absorbé.

Sauf que la donne bascule. Depuis le décret publié au printemps 2026, tout logement en courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement ONTT, à afficher sur les plateformes. Houmt-Souk et Midoun sont explicitement citées comme zones de surveillance renforcée. Sur le terrain, ça veut dire quoi ? Beaucoup de particuliers vont sortir du jeu. Faute d'autorisation de copropriété. Faute d'envie de déclarer les revenus. Faute de temps pour monter le dossier. Le volume Airbnb va se contracter. Ceux qui restent captureront plus de revenu par nuitée. C'est déjà mesurable dans mes conversations : trois propriétaires sur cinq me disent qu'ils envisagent de basculer en location annuelle plutôt que de régulariser.

Alors saturée, oui ou non

Ma position, tranchée : Midoun n'est pas saturée, elle est mal triée. Le nombre d'annonces est élevé parce que la zone est active et vaste, pas parce qu'il y a trop de biens pour trop peu d'acheteurs. Ce qui manque, c'est le filtre. Trop de mandats fantômes. Des photos prises au téléphone avec le pouce dans le cadre. Des titres tapés à l'arrache — « Terrain derrière carrefour », « 5 lots d'habitations », ça vous parle ? Cette mise en marché-là plombe la lisibilité et allonge artificiellement les délais.

Je sais, j'ai écrit plus haut que la marge de négociation restait raisonnable. Ça reste vrai. Mais deux acheteurs sur trois qui poussent la porte de l'agence me racontent la même chose : ils ont vu vingt annonces en ligne, en retiennent quatre, en visitent deux. La saturation ressentie vient de là. Pas d'un excès réel.

Le tri va se faire. L'ONTT fera le sien sur la courte durée. Le marché fera le sien sur la vente — les vendeurs qui refusent de bouger continueront à afficher, les autres sortiront. Reste à savoir si les gros acteurs de la zone, avec leurs stocks conséquents (84 mandats pour un seul, 47 pour un autre, 33 pour un troisième), joueront le jeu de la transparence. Vraiment ?