Rapatrier le produit d'une vente immobilière de Djerba vers l'étranger en 2026

Un client m'a appelé la semaine dernière. Il avait signé chez moi en 2014, vendu son S+3 de Midoun en mars dernier, encaissé sur un compte d'attente. Son argent dort à la Banque de l'Habitat. Il voulait savoir si je pouvais appuyer auprès de la BCT. Je ne peux pas. Personne ne peut.

D'où vient cette obligation

Le rapatriement du produit d'une vente immobilière par un non-résident est encadré par la réglementation des changes, dont la pièce maîtresse pour l'immobilier reste la circulaire BCT n° 2018-14 du 18 décembre 2018, qui régit la déclaration des investissements étrangers en Tunisie. Le principe est simple : tout ce qui sort doit pouvoir prouver qu'il est entré régulièrement, en devises, par un intermédiaire agréé. Sans cette traçabilité, la sortie ne se fait pas. Pas négociable.

La règle vient de loin. Décret-loi n° 76-49 du 18 janvier 1976 sur les conditions d'exercice de certaines activités commerciales, complété par le Code des changes. C'est ce socle qui justifie pourquoi la fiche d'investissement vous suit dix, vingt, trente ans après l'achat.

La fiche d'investissement, point de départ

Quand un étranger achète à Djerba, sa banque tunisienne — généralement celle qui a reçu le virement en devises — émet une fiche d'investissement. Le délai légal de dépôt est de deux mois après la date effective de l'investissement ; l'intermédiaire agréé dispose ensuite d'un mois pour la valider. C'est court. Beaucoup de dossiers se cassent là, dès l'origine, sans que l'acquéreur s'en rende compte. Il signe, il prend les clefs, il pense que tout est en règle. Dix ans plus tard, il vend. C'est en sortant qu'il découvre le trou.

Sur les 58 annonces de vente actuellement référencées par l'observatoire DjerbaImmo, une part significative concerne des biens initialement acquis par des étrangers — résidences secondaires de Midoun, villas d'Aghir, maisons restaurées d'Erriadh. Tous ne pourront pas, le moment venu, rapatrier sans friction.

L'attestation bancaire : la pièce qu'on vous demandera

Lors de la revente, la banque de l'acheteur ouvre un compte d'attente en dinars au nom du vendeur non-résident. Le notaire — moi, en l'occurrence — y verse le prix net. La demande de rapatriement est instruite à partir de ce compte. La pièce reine s'appelle l'attestation d'investissement bancaire, délivrée par l'intermédiaire agréé d'origine. Elle reprend la fiche initiale, les virements reçus en devises, le taux de change appliqué le jour de la conversion, l'identité du compte récepteur, la conformité de l'affectation aux fonds.

Sans cette attestation, oubliez. La BCT ne reçoit pas un dossier amputé. Honnêtement, j'ai vu des banques mettre trois semaines à la sortir, j'en ai vu d'autres mettre quatre mois. Selon l'agence. Selon la personne en face.

Le passage par la BCT

La demande de transfert est portée devant la Direction Générale des Changes de la BCT, accompagnée du dossier complet : titre de propriété, contrat de vente enregistré à la conservation foncière, quittances de la plus-value immobilière (le taux varie selon la durée de détention, traité aux articles 27 bis et suivants du Code de l'IRPP-IS), attestation d'investissement, RIB du compte d'attente, RIB du compte étranger destinataire, passeport, justificatif de non-résidence.

La BCT vérifie en réalité une seule chose : la cohérence entre ce qui est entré en devises et ce qui veut sortir en devises. Si vous avez acheté pour l'équivalent de 180 000 euros en 2009 et que vous revendez à 320 000 euros en 2026, l'écart de plus-value est traité à part. Vous ne rapatriez librement que le capital initial converti. Le surplus relève d'un autre régime, parfois plus contraint, qui peut nécessiter une autorisation spécifique. Beaucoup l'ignorent au moment de signer.

Les délais réels en 2026

Ici, je vais être franc, contre le discours officiel. En théorie, le délai annoncé tourne autour de trente à soixante jours. La pratique djerbienne en 2026 ressemble peu à cette annonce. Pour un dossier propre, comptez quatre à neuf mois. Pour un dossier où la fiche initiale est manquante, comptez des années. Pas un an. Des années.

La presse française a relayé en 2025 le cas d'un couple dont 50 000 euros, vendus en 2017, dormaient toujours huit ans plus tard sur un compte d'attente. Je sais ce qu'on va me répondre : c'est un cas isolé. Ce n'est pas isolé. C'est juste le seul qui a parlé à un journaliste.

La raison de fond ? La BCT instruit chaque dossier à la lettre, et la pénurie de devises pèse sur la cadence des transferts sortants. Je ne vais pas vous mentir, j'ai cru un moment que la digitalisation de la plateforme allait fluidifier. Pas encore. Pas vraiment.

Ce que je conseille à mes clients

Si vous êtes propriétaire étranger à Djerba et que vous envisagez de vendre dans les cinq ans, demandez aujourd'hui à votre banque la copie de la fiche d'investissement. Aujourd'hui. Pas en signant le compromis. Si elle ne la retrouve pas — ce sera le cas une fois sur trois, j'en parle d'expérience — engagez la reconstitution maintenant, par requête écrite à la Direction des Changes, accompagnée des SWIFT d'origine, de l'extrait foncier et de l'acte authentique.

L'observatoire DjerbaImmo recense, à la date du présent article, une médiane de 300 TND/m² pour la vente à Houmt-Souk et 280 TND/m² à Midoun. Sur une villa de 200 m², ce sont des montants qui justifient largement le temps passé à reconstituer un dossier de change propre. L'erreur, pour un vendeur non-résident, est de signer trop vite parce qu'une offre tombe. Le marché djerbien est plus liquide qu'il y a cinq ans, vous avez le temps. Refusez l'acheteur qui presse, même de quelques semaines, si votre dossier de change n'est pas prêt.

Un dernier mot, que je répète à chacun de mes clients : la BCT ne vous en veut pas. Elle applique. Si votre dossier est nu, vous attendrez. S'il est complet, signé, daté, traduit le cas échéant par un traducteur assermenté, vous sortirez. Pas vite. Mais vous sortirez.