Rapatrier le produit d'une vente immobilière à Djerba : le circuit BCT en 2026

Un couple de Grenoble m'appelle en juillet. Ils ont vendu une villa à Midoun, signé chez un confrère, encaissé le prix. Trois mois plus tard, l'argent dort toujours à Tunis. Ils n'avaient jamais rempli la fiche d'investissement en 2019, au moment de l'achat. La BCT refuse le transfert.

La fiche d'investissement, votre passeport de sortie

Tout part de là. La circulaire de la Banque Centrale de Tunisie n° 2018-14, en vigueur depuis décembre 2018 et qui remplace l'ancien texte de 1993, impose au non-résident investissant en devises un dépôt sur la plateforme fiche-invest.bct.gov.tn. Vous avez deux mois à compter de la réalisation de l'investissement — donc de la signature notariée pour un bien immobilier — pour déposer votre fiche. L'intermédiaire agréé, en clair votre banque tunisienne, dispose ensuite d'un mois pour valider.

Si cette formalité n'a pas été faite à l'achat, tout se complique à la revente. La BCT n'autorisera aucun transfert vers l'étranger sans preuve de l'origine devises des fonds initiaux. Vous pouvez régulariser a posteriori — j'ai vu des dossiers passer — mais il faut réunir les avis de crédit d'époque et les relevés bancaires, parfois davantage si la banque insiste. C'est long et coûteux, sans garantie de résultat.

Ce que la banque exige au moment du dépôt

Quand la vente est signée et le compte séquestre alimenté, votre banque monte un dossier qu'elle transmet au service change de la BCT. On y trouve la fiche d'investissement validée à l'origine, l'attestation bancaire d'investissement qui certifie l'entrée de devises à l'époque, le titre de propriété au nom du nouvel acquéreur (donc après inscription à la conservation foncière), le quitus fiscal des impôts — valable trois mois seulement, ne le demandez pas trop tôt — et la preuve du paiement de la plus-value immobilière.

La plus-value, justement. Elle est retenue par le notaire à la source. Un non-résident qui vend un bien détenu depuis moins de cinq ans reste taxé à 15 %, avec une décote au-delà. Le calcul se fait sur la différence entre prix d'achat déclaré et prix de vente réévalué. Un détail qui coince souvent : si le bien a été acheté cash en 1998 et déclaré à un prix ridicule pour minorer les droits d'enregistrement, la plus-value gonfle beaucoup à la revente. Je le vois chaque mois.

Le compte d'attente, cette lenteur assumée

Le produit de vente atterrit d'abord sur un compte d'attente en dinars, ouvert au nom du non-résident. C'est la règle. Pas de virement direct depuis le notaire vers l'étranger, jamais. De ce compte, vous ne pouvez prélever que de très faibles sommes en local — de l'ordre d'une trentaine d'euros par semaine selon les usages actuels — le temps que le dossier chemine.

Le change se fera au taux BCT du jour du transfert, pas du jour de signature. Le 19 août 2026, l'euro s'échangeait à 3,3809 dinars et le dollar à 2,9226. Le vendeur qui avait signé à 3,32 en février perd sur la conversion, celui qui avait signé à 3,40 en janvier récupère un peu. C'est le jeu.

L'autorisation du Gouverneur, et le raccourci franco-tunisien

Chaque cession d'un bien détenu par un étranger passe théoriquement par l'autorisation préalable du Gouverneur du gouvernorat compétent — Médenine pour Djerba. Vestige du régime hérité de 1957. Le dossier remonte à la wilaya, se balade entre services, revient signé.

L'accord franco-tunisien de 2003 offre une porte de sortie : quand la vente bénéficie à un ressortissant tunisien et que le vendeur français prouve un investissement en devises régulier, la formalité peut être allégée. J'écris peut, pas est. Ça dépend du gouvernorat, de l'humeur du service, du dossier. Sur Djerba, la wilaya de Médenine reste prudente. Comptez trois à cinq mois de délai administratif, parfois davantage si un document manque.

Les délais réels que je constate en 2026

Voici l'ordre de grandeur observé sur les dix derniers dossiers passés par mon étude, avec des acheteurs et vendeurs répartis entre Houmt-Souk, Midoun et Aghir. De la signature définitive à l'arrivée des fonds sur le compte à l'étranger, comptez huit à quatorze mois. La partie fiscale et la conservation foncière prennent trois mois. L'autorisation du Gouverneur, trois à cinq mois. Le passage BCT après dépôt complet, encore deux à quatre mois. Ces chiffres valent pour des dossiers propres, avec fiche d'investissement valide dès l'origine.

Sans fiche à l'origine ? Là, on entre dans le brouillard. J'ai un dossier en cours depuis vingt-deux mois. La banque a demandé trois fois de nouveaux justificatifs. Le client, un retraité lyonnais qui voulait juste réinvestir près de sa fille, ne dort plus très bien. Il avait un chien, un petit teckel, il me l'amène à chaque rendez-vous.

Ce que je conseille avant de mettre en vente

Sortez le dossier d'achat de la pochette où il dort. Vérifiez que la fiche d'investissement y figure, tamponnée par la banque, avec le numéro de dépôt. Si vous ne la retrouvez pas, appelez votre agence bancaire tunisienne avant de signer un mandat avec une agence immobilière — l'observatoire DjerbaImmo compte aujourd'hui 81 annonces de vente actives sur l'île, avec une médiane à Midoun autour de 301 TND le m² et à Houmt-Souk près de 294, et beaucoup de ces vendeurs ne mesurent pas ce qui les attend au moment d'expédier l'argent.

Une opinion pour finir. Le système actuel protège la balance des paiements tunisienne, je le comprends bien. Mais il pénalise durement les vendeurs de bonne foi qui, il y a quinze ou vingt ans, ont acheté sans qu'on leur explique clairement les formalités devises. Il faudrait, à mon sens, un guichet unique BCT-Impôts-Wilaya dédié aux cessions immobilières non-résidentes. Ce n'est pas pour demain.