Rapatrier le produit d'une vente à Djerba : le circuit BCT en 2026

Vous avez vendu à Midoun. L'acte est signé, le notaire encaisse, l'acheteur repart avec ses clés. Vient la question qui vous a empêché de dormir toute la semaine dernière : quand vais-je toucher les euros sur mon compte à Lyon, à Bruxelles ou à Munich ?

La fiche d'investissement décide de tout

C'est le document qui vous a été délivré à l'achat. Ou pas. Sans elle, le rapatriement devient une bataille d'archives. La Circulaire BCT n°2018-14 du 26 décembre 2018 est claire là-dessus : le transfert du produit net de cession au bénéficiaire non-résident n'est possible que si l'investissement d'origine a été financé par importation régulière de devises, matérialisée par cette fiche.

Depuis 2019, elle est digitale. L'investisseur — ou son mandataire — la saisit lui-même sur fiche-invest.bct.gov.tn dans un délai de deux mois à compter de la réalisation de l'investissement. La banque domiciliataire la valide dans le mois qui suit. Sur le papier, ça roule. Dans la vraie vie, j'ai vu des dossiers de 2016-2017 où l'ancienne fiche papier n'a jamais été régularisée. Le vendeur pensait avoir tout fait, l'agent immobilier disait on s'en occupe, et personne ne s'en occupait.

Le marché djerbien en 2026, vu depuis la question du rapatriement

L'observatoire DjerbaImmo compte 104 annonces actives, dont 68 en vente pure. Midoun concentre 65 des 104 lots, avec une médiane à 300 TND/m² au moment où j'écris. Houmt-Souk suit à 27 annonces, même prix médian. Aghir grimpe à 929 TND/m² sur deux annonces seulement — l'échantillon est trop maigre pour en tirer une vérité, mais l'ordre de grandeur dit ce qu'il dit.

Question bête. Combien de ces 68 vendeurs, si le bien change de mains l'année prochaine, seront capables de sortir la fiche d'investissement d'origine ? Je parie moins de la moitié. C'est le problème silencieux du marché.

Ce que la banque exige, sans négociation possible

L'intermédiaire agréé — c'est-à-dire votre banque tunisienne, Amen, ATB, BIAT ou une autre — monte le dossier. Il lui faut la fiche d'investissement digitale d'origine dûment validée, les avis de crédit prouvant l'entrée des devises au moment de l'achat, l'acte de vente notarié original avec les tampons de la conservation foncière, l'attestation fiscale prouvant le paiement de l'impôt sur la plus-value, et la quittance des frais d'enregistrement.

Un dossier propre passe. Un dossier avec un trou — un versement partiel en espèces à l'époque, un apport familial non tracé, un ancien virement libellé prêt au lieu d'investissement immobilier — reste bloqué. La BCT ne joue pas.

L'impôt sur la plus-value : 15% ou 10%, un point c'est tout

Cession avant cinq ans de détention : 15%. Cession après cinq ans : 10%. Le taux s'applique sur la différence entre prix de vente et prix d'acquisition, ce dernier étant réévalué de 10% par année de détention. Le notaire retient et verse le jour de la signature. La déclaration est déposée dans les trois mois suivant la cession, auprès du bureau de contrôle des impôts du lieu du bien.

Sans attestation fiscale au dossier, la banque ne présente rien à la BCT. On repart en arrière.

Petite bizarrerie que peu d'acheteurs européens connaissent : les personnes morales non-résidentes non établies en Tunisie subissent une retenue à la source de 15% quelle que soit la durée de détention. Beaucoup d'holdings luxembourgeoises ou françaises qui ont acheté à Djerba entre 2018 et 2021 ne le savaient pas. Elles le découvrent au moment de vendre. Trop tard.

Les délais réels observés cette année

Officiellement, l'intermédiaire agréé peut transférer directement le produit net de cession sans autorisation préalable de la BCT, dès lors que la fiche d'investissement digitale est en règle et que l'attestation fiscale est produite. Officiellement.

En pratique ? Trois à six semaines pour un dossier propre monté par une banque habituée aux non-résidents — BIAT, Amen, UIB restent les plus rodées selon ce qu'on entend chez les notaires de Houmt-Souk. Deux à quatre mois si un document manque et qu'il faut solliciter la BCT pour une régularisation. Au-delà de six mois pour les dossiers antérieurs à 2019, ceux qui reposent encore sur les anciennes fiches papier.

Un client de Mezraya, l'été dernier — un Belge de soixante-quatre ans, ancien architecte, il avait un labrador qui passait sa vie dans l'entrée du bureau — a mis onze mois à récupérer 340 000 euros. La fiche papier de 2017 avait été mal archivée par une agence qui a depuis fermé. La reconstitution a demandé des attestations bancaires belges de 2016. Onze mois pour un dossier qui, en 2026, se règle en quatre semaines chrono s'il est propre.

Ce que je conseille avant même de mettre en vente

Ouvrez le tiroir. Retrouvez la fiche d'investissement. Si elle n'existe pas, ou si vous avez un doute, allez voir la banque domiciliataire avant de signer le compromis, pas après. La régularisation ex ante est encore possible dans certains cas ; ex post, elle devient un calvaire administratif de six à douze mois.

Et vérifiez que l'acheteur, s'il est lui aussi non-résident, entre bien ses devises via une fiche digitale à jour. Sinon c'est lui, dans dix ans, qui vivra ce que vous êtes en train de vivre. Je sais, ce n'est pas votre problème. Sauf que le marché djerbien est petit. Tout finit par revenir.