Rapatrier le produit d'une vente djerbienne : le circuit BCT en 2026

Un vendeur non-résident m'appelait hier soir. Signature chez le notaire la semaine prochaine, acheteur français, maison à Houmt-Souk achetée en 2011. Sa question tenait en une phrase : combien de temps avant que l'argent arrive sur son compte à Lyon ? J'ai répondu quatre à huit mois. Il a soupiré. Je comprends.

Devises à l'entrée, devises à la sortie

La règle est ancienne. Si l'achat a été financé par des devises importées via un intermédiaire agréé, le produit net de la revente est transférable, plus-value comprise. Sinon, c'est l'autorisation discrétionnaire du Gouverneur de la BCT, et là on sort du mode d'emploi.

Le socle juridique repose sur la loi 76-18 du 21 janvier 1976 et l'article 20 du décret 77-608 du 27 juillet 1977. Ces textes ont bientôt cinquante ans. Le projet de nouveau code des changes, déposé à l'ARP sous la proposition n°2025/115 en octobre 2025, consacrerait explicitement la liberté de transfert pour les investissements en devises des non-résidents — y compris lorsque le produit de cession excède le capital initial. Rien d'adopté à ce jour. On fait avec l'existant.

La fiche d'investissement, sinon rien

Si vous achetez aujourd'hui, retenez une seule chose. La fiche d'investissement digitale de la BCT, souscrite au moment du virement entrant via votre banque, c'est votre billet retour. Pas de fiche, pas de rapatriement automatique.

J'ai vu le cas dix fois. Un acquéreur qui avait transféré 180 000 euros en 2014 pour une villa à Midoun, SWIFT en bonne et due forme, mais dont la banque n'avait pas enregistré l'opération comme investissement non-résident. Dossier gelé deux ans. Il a fallu reconstituer, pièce par pièce, auprès du siège de la banque et de la BCT. Il avait un petit chien qui aboyait pendant les rendez-vous. Détail inutile. Mais c'est ce que je retiens.

Gardez le SWIFT entrant. Gardez la fiche. Gardez le contrat de vente enregistré à la conservation foncière. Trois pièces qui sauvent une sortie quinze ans plus tard.

Les documents que la banque vous réclamera

Au moment du rapatriement, l'intermédiaire agréé — votre banque tunisienne — monte un dossier précis. Il faut le contrat de vente enregistré à la Recette des Finances, timbre et quittance d'enregistrement joints. Il faut l'attestation d'origine des fonds initiaux, qui prouve que l'achat avait bien été réglé en devises importées. Il faut la quittance de l'impôt sur la plus-value immobilière, versée au Trésor avant que la banque ne lève le dossier. Il faut l'attestation de la banque dépositaire certifiant que la somme figure sur un compte d'attente libellé en dinars. Et il faut la fameuse fiche, soit originale, soit reconstituée.

Reconstituée, oui. Les archives bancaires tunisiennes ont des trous. Un conseiller qui part en retraite, un dossier qui dort dans un carton au deuxième étage de l'agence. Il faut parfois ressortir le relevé de l'époque et refaire la démarche à l'envers. Deux à trois mois rien que pour ça.

Compte d'attente, impôt, Gouverneur

Le circuit en pratique. Le notaire enregistre la vente. L'acheteur verse le prix sur un compte d'attente ouvert au nom du vendeur étranger. Rien ne bouge avant le paiement de l'impôt sur la plus-value, qui oscille entre 10% et 15% selon la durée de détention et la nature du bien. La banque constitue ensuite le dossier et le transmet à la Direction Générale de la Politique Monétaire de la BCT.

Instruction : entre huit et douze semaines dans un cas sans friction. Si une pièce manque, ajoutez trois mois. Si la Recette conteste le calcul de la plus-value, ajoutez-en six. Je donne des fourchettes parce que personne, pas même la BCT, ne publie de délai officiel.

Djerba, un marché où ça coince en amont

Un chiffre pour cadrer. L'observatoire DjerbaImmo recense ce mois-ci 140 annonces actives, dont 92 à la vente. Midoun en concentre 79 à elle seule, pour une médiane de 300 TND/m². Houmt-Souk suit avec 43 annonces à 270 TND/m². À Aghir, la médiane grimpe à 929 TND/m² sur un échantillon mince — trois annonces — mais c'est là que la clientèle étrangère pèse le plus, et là que les dossiers de rapatriement dépassent souvent le demi-million de dinars.

Honnêtement, la plupart des étrangers qui revendent à Djerba sous-estiment la paperasse. Ils comparent les prix affichés, négocient fort, repartent satisfaits — pardon, je devais éviter ce triplet. Reprenons : ils arrivent au notaire sans avoir vérifié que leur fiche d'investissement de 2008 existe toujours quelque part. C'est ça qui plombe les délais, bien plus que la BCT elle-même.

Préparer la sortie trois mois à l'avance

Localisez la fiche. Appelez la banque qui a reçu les devises à l'époque et exigez l'attestation d'origine des fonds par écrit, pas par téléphone. Faites estimer la plus-value par un fiscaliste local — le notaire, lui, n'est pas tenu de calculer juste. Prévoyez huit mois en moyenne entre la signature et le crédit du virement sortant.

Je sais, plus haut j'ai dit quatre à huit. Les deux chiffres cohabitent. Quatre quand tout est en ordre et que la banque est réactive. Huit quand la BCT demande un complément, ce qu'elle fait neuf fois sur dix. Prudence par défaut.