Rapatrier le produit d'une vente djerbienne : le circuit BCT en 2026

Un vendeur étranger qui signe chez moi un compromis à Houmt-Souk pose presque toujours la même question : « Combien de temps pour récupérer l'argent en euros ? » Ma réponse est rarement celle qu'il attend. Rien n'y est automatique. La rapidité, encore moins.

La fiche d'investissement, la pièce qu'on oublie à l'achat

Tout se joue en amont. La circulaire de la Banque Centrale de Tunisie n°2018-14 du 26 décembre 2018 impose au non-résident, dès son achat immobilier en devises, de faire déclarer une fiche d'investissement via la plateforme fiche-invest.bct.gov.tn. Le délai est de deux mois à compter de la réalisation de l'investissement, et l'intermédiaire agréé — c'est-à-dire la banque tunisienne qui a reçu le virement — dispose d'un mois supplémentaire pour valider. Trois mois maximum, donc, entre la signature de l'acte authentique et la traçabilité complète des devises apportées.

Cette fiche, la plupart des acheteurs ne la voient jamais. Elle dort dans un dossier bancaire, à Tunis ou à Sfax, pendant dix ou quinze ans. Puis vient la revente. Sans elle, on ne rapatrie rien. Point.

J'ai eu un client italien qui avait acheté un houch typique à Erriadh en 2011. Le cédant, un cousin marié à une Italienne, lui avait juré que « la banque s'occuperait de tout ». La banque en question n'existait plus sous la même enseigne en 2023. Il a mis quatorze mois à reconstituer la traçabilité des 180 000 euros initialement virés — quatorze mois, deux avocats, un notaire (moi) et un directeur d'agence qui, honnêtement, a été plus efficace que ce que j'imaginais. Il avait un fils qui vivait à Milan, ça a peut-être aidé.

Ce que la banque exige le jour de la vente

Le vendeur non-résident qui veut transférer le produit de sa cession doit produire, à l'intermédiaire agréé, quatre pièces essentielles au sens de la réglementation des changes : la copie certifiée de l'acte de vente initial ainsi que son inscription à la conservation foncière, la fiche d'investissement validée (ou son équivalent régularisé pour les acquisitions antérieures à 2018), l'attestation bancaire d'importation des devises et, enfin, le justificatif de paiement de la taxe sur la plus-value immobilière prévue au code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. À cela s'ajoute l'acte de cession en cours, avec mention notariée du prix effectivement payé.

L'attestation d'importation reste la pièce la plus mal comprise. Elle ne se confond pas avec le SWIFT du virement initial. Elle est délivrée par l'agence bancaire réceptrice et atteste que la contre-valeur en dinars a été mise à disposition du vendeur dans le cadre d'un investissement immobilier déclaré. Sans elle, la BCT peut refuser, et va refuser, le déblocage.

Le compte d'attente, purgatoire du dinar

Le produit de la vente ne part pas directement à l'étranger. Il transite d'abord par un compte d'attente ouvert au nom du non-résident. C'est une catégorie particulière, prévue par la réglementation des changes, qui gèle temporairement les fonds en dinars le temps que le dossier de rapatriement soit constitué et instruit.

Ce compte n'est pas un compte-devises. Il ne rémunère quasiment rien. Sa fonction ? Attendre. La banque instruit ensuite le dossier et le soumet à la BCT, plus précisément à sa direction générale des changes, qui vise ou refuse.

Les délais réels, ceux que personne ne vous dit

Officiellement, une fois le dossier complet, la BCT statue en quelques semaines. Dans les faits ? Comptez trois à six mois pour un dossier propre. Neuf à douze mois si une pièce manque. Davantage si l'acquisition remonte à avant 2018 et qu'aucune fiche digitalisée n'existe — la régularisation rétroactive est possible via la même plateforme, mais elle rallonge tout.

Sur les 68 annonces de vente actuellement recensées par l'observatoire DjerbaImmo — dont 65 concentrées à Midoun avec une médiane à 300 TND/m² — une part non négligeable est portée par des non-résidents qui veulent boucler leur sortie fiscale et changiste avant l'hiver. Ces vendeurs sous-estiment presque tous le temps de la BCT. Presque tous.

Loi de finances 2026 : ce qui change, ce qui ne change pas

La loi de finances promulguée fin décembre 2025 a fait couler de l'encre sur la suppression du formulaire CX5. Précision utile : ce formulaire concernait le rapatriement des recettes d'exportation de biens, pas la cession immobilière. Les vendeurs de villa à Aghir ou de terrain derrière Carrefour n'en avaient jamais entendu parler. Ils n'en entendront pas davantage.

Les vrais changements tiennent en deux points. D'un côté, la faculté nouvelle, pour les résidents tunisiens, d'ouvrir un compte en devises sans autorisation préalable de la BCT — utile si vous êtes tuniso-français et souhaitez conserver une part du prix en euros sur un compte local avant transfert. De l'autre, le relèvement du seuil de l'impôt sur la fortune de 3 à 5 millions de dinars, avec taxation progressive au-delà, qui vise désormais les biens immobiliers détenus en Tunisie ou à l'étranger par un résident fiscal tunisien.

Sur le rapatriement pur et simple d'un produit de vente non-résident, la loi de finances 2026 ne modifie rien. Je sais, plusieurs newsletters d'agences djerbiennes ont écrit le contraire ce printemps. Elles se trompent.

Un conseil, un seul

Si vous vendez cette année à Midoun ou à Houmt-Souk, ne signez pas de compromis avant d'avoir retrouvé, physiquement, votre fiche d'investissement et l'attestation d'importation des devises. Pas la promesse de la banque. Le papier.

Le reste — mandat au notaire, calcul de la plus-value — se règle en quelques semaines. L'ouverture du compte d'attente aussi. La reconstitution d'un dossier bancaire de 2009 ou de 2014, non.