Rapatrier le produit d'une vente à Djerba : le circuit BCT en 2026

Un acheteur étranger qui signe un compromis à Djerba se pose rarement la bonne question. Pas celle de l'achat. Celle de la sortie. Dix ou quinze ans plus tard, quand il voudra récupérer son argent chez lui.

C'est là que le circuit de la Banque centrale de Tunisie décide tout. Et il ne pardonne pas l'improvisation.

La fiche d'investissement, votre seul vrai passeport

Depuis la circulaire 2018-14 de la BCT (décembre 2018), toute acquisition immobilière par un non-résident doit être consignée sur une fiche d'investissement digitale, via la plateforme fiche-invest.bct.gov.tn. Deux mois pour la remplir après l'achat, un mois à l'intermédiaire agréé — la banque domiciliataire — pour la valider. C'est écrit noir sur blanc.

En pratique, personne ne respecte le délai. Vous signez un acte chez le notaire à Houmt-Souk, vous repartez à Lyon ou Munich, vous oubliez. Quinze ans plus tard, au moment de revendre, vous découvrez que la fiche n'a jamais été validée. Panique.

Sans fiche d'investissement validée, ou à défaut une attestation bancaire d'investissement (le document de rechange prévu par la même circulaire), votre produit de vente ne quittera pas la Tunisie. Point.

Le jour de la vente : compte d'attente, Banque de l'habitat

Admettons que tout est en règle. Vous vendez. Le prix tombe sur un compte spécifique.

Le produit de cession transite d'abord par un compte en dinars non-résidents, souvent ouvert ad hoc chez l'intermédiaire agréé. Il est ensuite reversé à la Banque de l'habitat, qui joue depuis des décennies le rôle de bras opérationnel de la BCT pour les opérations immobilières non-résidents. Puis la BCT, et elle seule, autorise le transfert vers l'étranger.

Je simplifie. Selon les régions et les époques, d'autres établissements publics ont pu intervenir. À Djerba, c'est quasiment toujours la Banque de l'habitat qu'on retrouve dans le dossier. Chaque étape exige du papier. Beaucoup de papier.

Ce que votre banque va vraiment vous demander

Honnêtement, j'aurais pu commencer par la fiscalité. Bref. La liste des pièces change selon la banque, selon le dossier, parfois selon l'humeur du chargé de clientèle au bout du fil. Mais une base reste constante.

Vous présentez l'acte de propriété d'origine, l'acte de vente notarié, la fiche d'investissement validée ou son attestation de substitution, un relevé prouvant l'origine des fonds en devises importées au moment de l'achat, et le justificatif du paiement de la plus-value immobilière (10 % en principe, avec abattements selon la durée de détention). Pour certaines agences bancaires de Houmt-Souk, on ajoute une attestation fiscale récente et un IBAN étranger certifié. Vu à l'œil nu l'an dernier.

Un détail qu'on sous-estime : la banque de l'acheteur ne peut rien enclencher sans un dossier déjà verrouillé côté vendeur. Si vous êtes vendeur, c'est vous qui portez le dossier à bout de bras. Le notaire instrumente, rien de plus.

Les délais : la théorie, et puis la réalité

Officiellement, une fois le dossier BCT complet, la décision tombe en quelques semaines. Dans les faits ? Trois à six mois pour un dossier propre avec fiche validée dès l'origine. Au-delà d'un an pour un dossier plus compliqué. Et parfois rien. Jamais.

Boursorama a documenté le cas d'un couple retraité français ayant vendu un appartement de 60 m² à Bekalta en 2017. Environ 50 000 euros à récupérer. Toujours bloqué fin 2025. Huit ans de silence radio côté BCT, selon leur avocat. La cause probable, murmurée en coulisses : la pénurie de devises que connaît l'économie tunisienne depuis le milieu des années 2010.

Je sais, c'est un cas extrême. Il n'est pas isolé pour autant.

Le mirage du nouveau Code des changes

Un projet de loi déposé le 20 octobre 2025 à l'ARP (projet n° 2025/115) promet une liberté retrouvée. Article 6 : définitions résidents / non-résidents clarifiées. Et surtout, principe de transfert libre du produit net de cession par un non-résident, « même lorsque ce produit dépasse le capital initial investi ». Pour un vendeur étranger, c'est une petite révolution sur le papier.

Sauf qu'au moment où j'écris, en octobre 2026, le texte dort toujours en commission des finances de l'ARP. Il manque un avis de la BCT, repoussé depuis plusieurs mois. La loi opposable reste celle de janvier 1976. Un demi-siècle d'écart avec la réalité économique du pays. Vraiment ?

Mon pronostic, tranché : le texte sera voté, mais pas en 2026, et probablement amendé en profondeur. En attendant, l'ancien régime continue de s'appliquer, avec ses lenteurs et sa dépendance à la trésorerie en devises de la Banque centrale.

Ce que ça change pour un propriétaire à Djerba

L'observatoire DjerbaImmo recense 138 annonces actives sur l'île, dont 90 à la vente. Midoun en concentre 78 toutes catégories confondues, avec une médiane de vente autour de 300 TND/m² ; Houmt-Souk suit avec 42 annonces, médiane 270 TND/m². Une part non négligeable de ces biens appartient à des propriétaires étrangers ou binationaux. Ils vendront. Et beaucoup découvriront le circuit BCT après l'avoir ignoré pendant quinze ans.

Un conseil, un seul : avant toute mise en vente, sortez votre dossier d'achat du placard. Vérifiez où en est votre fiche d'investissement. Puis appelez votre banque domiciliataire pour un point sur l'attestation. Avant le compromis, pas après.

Un client de Mezraya me racontait récemment avoir fait exactement l'inverse : signé d'abord, cherché les papiers ensuite. Il a mis onze mois à récupérer son argent en France. Il avait un chien aussi, un vieux berger allemand qui l'accompagnait à chaque rendez-vous à Tunis. Détail inutile, mais je le retiens.

La vraie question n'est pas « combien je peux vendre ? ». C'est : qu'est-ce que je peux sortir, quand, et avec quels papiers ?