Vendre à Djerba puis rapatrier : le vrai parcours BCT en 2026

Un investisseur allemand a acheté un bien à Aghir en 2019 pour l'équivalent de 180 000 euros. Il revend cette année. L'acte est signé, la banque prend le dossier. Et là, silence.

La fiche d'investissement, ce papier qu'on regrette de ne pas avoir

Le rapatriement ne se joue pas au moment de la vente. Il se joue à l'achat.

La circulaire BCT n°2018-14 impose au non-résident de renseigner une fiche d'investissement sur la plateforme de la Banque Centrale, dans les deux mois suivant l'entrée effective des devises. L'intermédiaire agréé — la banque tunisienne — dispose d'un mois supplémentaire pour la valider. Si vous avez transféré 300 000 euros pour une villa à Mezraya sans faire remplir cette fiche, vous ne récupérerez pas grand-chose plus tard. C'est aussi net que ça.

Sur les 81 annonces de vente actives observées via l'observatoire DjerbaImmo, une part non négligeable concerne des biens détenus par des étrangers depuis dix ou quinze ans, à une époque où la formalité était moins bien tenue. Une bonne partie va coincer.

Le circuit concret, étape par étape

Vendeur non-résident : le produit de la vente ne peut pas atterrir directement sur un compte étranger. Il transite obligatoirement par un compte d'attente ouvert chez un intermédiaire agréé — historiquement la Banque de l'habitat, en pratique désormais la plupart des grandes banques universelles. C'est depuis ce compte que la BCT autorise, ou pas, le transfert sortant.

Les pièces attendues au dossier : l'acte de vente notarié enregistré à la conservation foncière, le titre de propriété au nom du nouvel acquéreur, les fiches d'investissement d'origine (celles délivrées lors de l'entrée des fonds), l'autorisation du gouverneur obtenue lors de l'acquisition initiale, et l'attestation de règlement de la taxe sur la plus-value immobilière. À cela s'ajoutent, selon les banques, une déclaration sur l'honneur d'origine des fonds et le RIB étranger de destination.

Un détail qui a son importance : l'attestation bancaire d'investissement, censée être délivrée dans les 48 heures suivant le transfert initial. Sans elle, la traçabilité repose sur les extraits Swift. Les Swift de 2011 ne sont plus systématiquement archivés côté banque. J'en ai vu deux cas cette année.

Les délais annoncés, les délais réels

La théorie parle de trois à six mois. La pratique, en 2026, raconte autre chose.

Les dossiers en règle — fiche BCT valide, taxe sur la plus-value réglée avec un notaire qui s'est vraiment donné la peine — sortent aujourd'hui en huit à quatorze mois. Sur les autres, on ne sait plus quoi dire aux clients. Boursorama a documenté cet été le cas d'un couple retraité des Pyrénées-Atlantiques dont 50 000 euros dorment depuis huit ans sur un compte tunisien après la vente d'un 60 m² à Bekalta. Leur avocat parle de « black-out ». La pénurie de devises pesant sur la BCT n'arrange rien.

Je ne vais pas broder : quand la réserve en devises du pays est tendue — et elle l'est — , l'administration ralentit les sorties. Personne ne l'écrit noir sur blanc. Tout le monde le constate.

La plus-value : régler avant, pas après

La taxe sur la plus-value immobilière (TPI) doit être acquittée avant tout rapatriement. Le taux, au titre du code de l'IRPP en vigueur en 2026, tourne autour de 10 % au-delà de dix ans de détention, davantage en dessous, selon les grilles administratives. La retenue à la source est opérée par le notaire, qui reverse à la recette des finances. C'est à ce moment qu'on récupère le quitus fiscal, pièce que la banque exigera avant même d'ouvrir le dossier BCT.

Un piège fréquent : si le bien a été acheté en financement mixte — devises étrangères plus apport local mal tracé — , la BCT n'autorisera le rapatriement qu'à concurrence de la fraction en devises effectivement documentée. Un vendeur à Midoun ayant complété son achat par un crédit tunisien s'est retrouvé avec les deux tiers du produit rapatriables, un tiers coincé en dinars sur un compte non convertible. Il avait un chien qui aboyait pendant qu'on regardait les papiers.

Choisir sa banque, choisir son notaire

Toutes les banques ne se valent pas sur ce genre de dossier. Certaines ont un guichet dédié aux opérations non-résidents. D'autres traitent la demande comme un virement classique — au bout de trois mois, vous comprenez que rien n'a bougé.

La médiane de vente à Midoun tourne autour de 301 TND/m² d'après l'observatoire DjerbaImmo, à Houmt-Souk 294, avec une pointe à près de 929 sur le très haut de gamme d'Aghir. Sur une villa vendue 400 000 TND, l'écart entre une banque efficace et une banque distraite se compte en semestres perdus. Ce n'est pas rien.

Le notaire, lui, doit savoir monter le dossier BCT en parallèle du dossier fiscal. À Djerba, ils sont peut-être une dizaine à le faire vraiment. Demandez à voir un dossier récemment abouti. Un vrai. Avec preuve de virement arrivé à l'étranger.

Un conseil que je n'aime pas donner

Si vous êtes en 2026 face au choix « vendre maintenant à 90 % du prix visé » ou « attendre 2027 pour vendre au prix », vendez maintenant. Je sais, j'ai souvent défendu l'inverse. Le marché djerbien reste solide, la demande locale absorbe. Mais tant que le stock de devises de la BCT reste serré, les transferts sortants seront ralentis, et un dossier déposé fin 2026 partira devant un dossier déposé mi-2027. Rien d'élégant là-dedans, juste une lecture froide du calendrier.

Pour l'anecdote, deux agences vérifiées sur la plateforme — Djerba Prestige Immobilier et Midoun Realty, respectivement 84 et 47 annonces actives — ont commencé à demander la copie de la fiche d'investissement initiale avant signature du mandat de vente. C'est nouveau. C'est bon signe. Ça évite les mauvaises surprises trois mois après.