Sedouikech et Cedghiane : où j'achète quand je regarde à cinq ans

Deux noms que personne ne cite dans un dîner à Houmt-Souk. Sedouikech, Cedghiane. Et pourtant j'y passe de plus en plus souvent, caméra sur l'épaule, pour des reconnaissances que je prolonge presque toujours plus que prévu.

Deux villages qui n'ont pas encore vendu leur façade

On est sur la partie sud-est de l'île, entre la route de Guellala et l'arrière-pays de Midoun. Pas de front de mer. Pas de néons. Des oliviers, et quelques cafés qui ferment à 21h. Des houchs à l'ancienne. Pour un investisseur habitué aux prospectus de la zone touristique, c'est frustrant. Pour quelqu'un qui regarde à trois ou cinq ans, c'est précisément l'intérêt.

Je précise un truc. Je n'habite pas là, j'habite Erriadh depuis 2019. Ce que je raconte, c'est ce que je vois en passant, et ce que je recoupe avec les annonces qu'on suit sur DjerbaImmo. Pas une étude ONTT.

Les prix, et pourquoi je les trouve honnêtes

Sur l'observatoire DjerbaImmo, 134 annonces actives aujourd'hui, dont 88 ventes. La médiane à Midoun ressort à 300 TND/m², Houmt-Souk à 270. Aghir, par comparaison, culmine à 929 TND/m² — c'est le haut de gamme bord de mer, logique. Sedouikech et Cedghiane se tiennent dans une fourchette que je retrouve systématiquement entre 180 et 280 TND/m² pour un terrain correct, bien exposé, titre bleu ou en voie de régularisation.

Autrement dit, pour le prix d'un bon terrain à Midoun, vous en achetez deux ici.

Je sais ce que vous allez me dire : deux fois plus de surface n'égale pas deux fois plus de valeur future. On y revient.

La route 117 et l'aéroport, deux pivots

Le dossier qui me fait regarder cette zone s'appelle la régionale 117. 48 millions de dinars annoncés par le ministère de l'Équipement pour doubler 6,3 km entre Djerba et Zarzis, avec le pont dédoublé au PK 24,8, deux voies de 7 mètres pour l'entrée et la sortie de l'île, éclairage central. Un délai a été reconduit au groupement d'entreprises en 2025, les travaux avancent au ralenti réglementaire — mais ils avancent. Quand ce ruban sera livré, le temps d'accès entre le continent et l'arrière de Midoun s'écrase. Et moins de minutes, c'est plus de valeur foncière sur les zones intermédiaires. Sedouikech et Cedghiane sont de ce côté-là.

L'aéroport joue sa partition en parallèle. 77 millions de dinars de modernisation annoncés par le ministère du Transport, 63,4 MD étalés sur 2025-2026, le reste jusqu'en 2030. 2,3 millions de passagers en 2025, en hausse de 6,5%. Je ne parie pas sur un boom touristique — ce serait naïf — mais sur une normalisation du trafic qui tire la demande résidentielle secondaire. Nuance utile.

Ce qu'il faut vraiment vérifier avant de signer

Je vais être brutal sur un point : la joie du prix bas se paye souvent sur le titre. Beaucoup de parcelles à Sedouikech et Cedghiane viennent de successions non liquidées, de titres beys ou de régimes mixtes qui demandent un passage par la conservation foncière de Médenine, parfois une purge d'indivision. Si le vendeur vous dit titre bleu individuel, vérifiez-le au CRC. Extrait récent. PV de bornage. Pas de parole d'honneur.

Un client à moi — bon, un ami devenu client, il avait un setter irlandais — a cru acheter 2800 m² en 2024 ; il en possède 2380 depuis le bornage contradictoire. 420 m² partis en indivision familiale sur un héritier qui n'avait pas signé.

Le second point c'est le zoning. Toutes les parcelles ne sont pas constructibles au sens du plan d'aménagement. Il y a du zonage agricole protégé. Et il y a aussi la zone humide classée Ramsar qui remonte justement par Sedouikech, où l'unité de valorisation des déchets avance avec une évaluation environnementale en cours, validée par l'ANPE. Vous ne voulez pas acheter un terrain qui se retrouve gelé par un périmètre de protection six mois plus tard.

Le profil d'acheteur qui tient la distance

Honnêtement, ce n'est pas pour tout le monde. Si vous cherchez à louer en vacances dès l'été prochain, oubliez. Il n'y a pas encore la clientèle. Les 134 annonces de l'observatoire DjerbaImmo contiennent 10 vacances et 1 location vacances, zéro dans ces deux villages. L'écosystème n'existe pas.

En revanche, pour quelqu'un qui achète un terrain titré, dépose un permis simple, construit un petit houch moderne en 2027-2028 et le revend ou le loue à l'année en 2030-2031, le pari est sain. Trois à cinq ans. Pas un flip. Les gens qui gagnent de l'argent à Djerba ces dernières années, ce sont rarement ceux qui comparent dix lots en une semaine puis signent le vendredi. Ce sont ceux qui attendent le bon terrain, acceptent de rouler 20 minutes sur une piste latéritique pour aller le voir, et parfois ne signent qu'un an plus tard.

Mon pari, assumé

Je pense que dans trois ans Cedghiane sera devenue un terme familier pour tout investisseur local, et que les prix auront pris 30 à 50% — à la louche, pas de certitude, et je peux me tromper. Un classement patrimonial mal placé peut geler un périmètre pour une décennie. Mais si quelqu'un me demande aujourd'hui où placer 40 ou 60 000 dinars sur Djerba avec un horizon raisonnable, je ne cite plus Aghir. Je cite ces deux villages. Vraiment ?

Oui.