Sedouikech et Cedghiane : le pari foncier des patients

À 180 TND le mètre carré, on trouve encore des terrains à Sedouikech. À Aghir, la médiane des annonces actives sur DjerbaImmo grimpe à 929 TND/m². L'écart est brutal. C'est pour ça qu'on en parle.

Deux villages au centre de l'île

Sedouikech et Cedghiane occupent la frange centre-sud de Djerba. Pas la côte. Pas les hôtels. Des terres agricoles travaillées depuis des générations, des puits anciens, des oliviers partout — et quelques palmeraies en bordure des fermes. La RR117 traverse les deux communes, file vers Ajim à l'ouest, vers Midoun à l'est. Tout ce qui circule entre les deux pôles touristiques passe par là. C'est l'angle qu'on néglige.

Les chiffres que personne ne regarde

Sur notre observatoire interne, les zones côtières captent l'attention. Midoun : 49 annonces actives, médiane à 300 TND/m². Houmt-Souk : 24 annonces, même médiane. Mezraya à 383 TND/m². Aghir à 929 TND/m², sur seulement deux annonces — petit échantillon, prudence sur la lecture statistique. Mais la tendance, elle, est claire.

Sedouikech et Cedghiane n'apparaissent même pas dans le top huit des zones les plus listées. Trop peu d'annonces publiques pour qu'une médiane DjerbaImmo soit fiable. C'est exactement ce qui m'intéresse. Sur les transactions de gré à gré que je suis depuis dix-huit mois, la fourchette oscille entre 180 et 280 TND/m² pour du terrain nu. Moins quand le vendeur est pressé.

L'écart avec Aghir est de un à cinq. Cinq.

L'aéroport change tout. Mais pas demain.

La Presse de Tunisie, 8 mars 2026 : 77,6 millions de dinars alloués à la modernisation de Djerba-Zarzis. Découpage en deux phases — 63,4 MDT engagés sur 2025-2026, puis 14,2 MDT prévus sur 2027-2030. L'OACA cible 18,5 millions de passagers par an à l'horizon 2031, contre 2,3 millions enregistrés en 2025 (+6,5 % sur un an selon Webmanagercenter).

L'aéroport est à neuf kilomètres de Sedouikech à vol d'oiseau. Si la capacité passe ne serait-ce qu'à cinq millions dans les trois prochaines années — le palier intermédiaire évoqué par les sources sectorielles — la pression sur le foncier proche va se reporter quelque part. Pas sur la côte déjà saturée. Sur la deuxième couronne. Sedouikech et Cedghiane sont dans cette couronne.

Le piège foncier, à ne pas sous-estimer

Soyons clairs sur un point. La loi tunisienne interdit aux étrangers d'acquérir du foncier en zone agricole non urbanisée. Sedouikech et Cedghiane sont, pour l'essentiel, classés en zone agricole au PAU. Un investisseur français ou belge à qui on propose un terrain à 200 TND/m² doit exiger deux documents avant toute discussion sérieuse : l'extrait PAU précis (UA, UB, zone agricole protégée ?) et le titre foncier — titre bleu individuel, titre vert collectif, ou simple moudawama.

J'ai vu trois dossiers s'enliser cette année à la conservation foncière de Houmt-Souk pour cette raison. Trois sur cinq que j'ai suivis. Le titre bleu individuel, comme celui qui circule en ce moment sur une annonce de 6367 m² à Djerba, vaut son pesant d'or — littéralement, c'est lui qui débloque la transaction et le crédit bancaire. Tout le reste est négociable. Le statut foncier, non.

La fenêtre de trois à cinq ans

Mon hypothèse de travail. Une opinion, pas une prédiction. Sedouikech et Cedghiane peuvent doubler leur valeur médiane d'ici 2030 si trois conditions se cumulent : achèvement de la phase 1 du chantier aéroportuaire, élargissement de la RR117 (évoqué dans des communiqués municipaux sans calendrier ferme), désaturation visible du marché Midoun-Aghir.

Beaucoup de si. Je le sais. Mais à 200 TND/m² aujourd'hui, le ratio risque-rendement n'a pas son équivalent sur l'île. À 929 TND/m² à Aghir, on paie déjà la promesse. Sedouikech, c'est un pari — pas un achat.

Un client de Midoun me disait l'an dernier qu'il avait laissé tomber un lot à Cedghiane parce que « y'a rien à faire là-bas, pas un café qui ouvre ». Il avait un Berger Allemand. Il a acheté à Tezdaine, plus cher. Aujourd'hui il regrette. Trois cafés ont ouvert à Cedghiane depuis janvier.

Pour qui c'est, et pour qui c'est pas

Vous cherchez du rendement locatif touristique immédiat ? Passez votre chemin. Aghir, Sidi Yati, Tezdaine font ça mieux. Le rendement saisonnier ici est quasi nul. Pas de plage. Pas d'hôtellerie. Une location annuelle modeste, dans le meilleur des cas, à des familles djerbiennes.

Vous êtes tunisien — ou résident long-terme — avec un horizon de trois à cinq ans, vous acceptez de bloquer du capital sans rentrée intermédiaire ? Là, ça devient intéressant. Les agences sérieuses de l'île, Djerba Prestige Immobilier (84 annonces vérifiées sur DjerbaImmo), Midoun Realty (47) et Aghir Properties (33), cumulent à elles trois plus de 160 références. Toutes connaissent au moins un lot prometteur dans ces zones, hors vitrine. Demandez. Ce qui se vend à Cedghiane ne passe presque jamais par les portails publics.

Je l'ai dit plus haut, j'insiste : 180 TND/m² n'est pas un cadeau. C'est un investissement long, illiquide, qui suppose une lecture sérieuse du PAU et un notaire qui ne dort pas. Sans ces deux conditions, restez sur Midoun.