TVA construction à Djerba : ce que la loi de finances 2026 change pour vous

Vous achetez du neuf à Djerba cette année. La facture finale ne se joue plus seulement sur les m² ou les finitions. Elle se joue sur la case TVA. Et personne ne vous l'expliquera spontanément.

Le seuil des 400 000 dinars, en clair

La loi de finances 2026, publiée au JORT le 12 décembre 2025, tranche un débat qui traînait depuis 2018. Pour un logement neuf vendu par un promoteur immobilier agréé, deux taux coexistent désormais. À 400 000 TND ou moins, la TVA est de 7 %. Au-dessus, elle passe à 19 %. L'ancien taux unique à 13 % a disparu.

Le saut est brutal. Un appartement vendu 399 000 TND HT supporte 27 930 TND de TVA. Le même bien à 401 000 TND HT en supporte 76 190. La marche d'escalier coûte presque 50 000 dinars pour 2 000 TND de prix HT. C'est le genre de seuil qui se négocie — et qui se contourne. Les promoteurs le savent déjà.

Promoteur agréé, la condition qu'on oublie

Le taux réduit n'est pas automatique. Il s'applique aux ventes faites par un promoteur immobilier agréé, immatriculé auprès du ministère de l'Équipement et déclarant son chiffre d'affaires en règle. Hors de ce périmètre, vous payez plein pot. Y compris si votre cousin maçon vous bâtit la maison le week-end. Y compris si vous achetez un terrain nu sur lequel vous construirez ensuite.

Cette distinction, je l'ai vue mal comprise sur trois chantiers à Mahboubine l'an dernier. L'acheteur croyait acheter du neuf au taux promoteur. Il achetait en réalité un titre de propriété sur le terrain, plus un contrat d'entreprise séparé pour la construction. Deux régimes fiscaux différents. La TVA glissée dans la marge n'apparaissait jamais comme telle sur le devis.

L'auto-construction, point aveugle de la réforme

Si vous bâtissez vous-même — terrain acheté, architecte choisi, entreprise locale recrutée, achats matériaux gérés directement — vous payez la TVA au taux normal sur chaque ligne. Ciment, parpaings, carrelage, sanitaires : 19 %, sans abattement. Le régime suspensif applicable à certains secteurs économiques ne couvre pas le bâtiment résidentiel. Aucune disposition de la loi de finances 2026 ne change ce point.

C'est la majorité des chantiers que je croise à Djerba. Aghir, Mezraya. Sidi Yati aussi. Des familles tunisiennes qui ne passent pas par un promoteur, parce qu'elles ont hérité du terrain ou qu'elles préfèrent maîtriser le chantier de bout en bout.

Position assumée : le législateur a écrit cette réforme pour Tunis. Pour les programmes en VEFA des grands promoteurs du Grand Tunis, où le ticket moyen tourne autour de 350 000 TND pour un trois-pièces. À Djerba, le marché ne ressemble pas à ça.

Djerba ne ressemble pas au reste du pays

Sur les 81 annonces actives recensées par l'observatoire DjerbaImmo en mai 2026, 52 sont des ventes. La médiane de prix au m² s'établit à 300 TND/m² à Midoun comme à Houmt-Souk. À Aghir, elle grimpe à près de 929 TND/m² — c'est là que se concentre la villa avec piscine, format dominant de la demande étrangère. Une villa de 250 m² bâti sur 800 m² à Aghir tape sans effort les 600 000 à 900 000 TND. Pleine TVA à 19 % si le vendeur est promoteur agréé.

À Midoun, c'est différent. Beaucoup d'opérations restent sous les 400 000 TND, en particulier les petites maisons sans piscine et les appartements en R+1. Le taux à 7 % devient là un argument commercial réel. Je sais, j'ai laissé entendre plus haut que la réforme ne servait à rien à Djerba. Disons qu'elle sert à une fraction étroite et précise du marché : les programmes neufs de Midoun centre, oui ; la villa de vacances à 700 000 TND, non.

Avant de signer, les réflexes

Demandez le numéro d'agrément du promoteur. C'est un document spécifique délivré par le ministère de l'Équipement, distinct du matricule fiscal classique. Sans ce document, pas de taux réduit possible. Peu importe ce que raconte le contrat.

Vérifiez ensuite sur quoi porte le prix affiché. HT ou TTC ? La différence de lecture entre les deux écritures peut atteindre 19 % du montant. C'est arrivé à un acheteur de Houmt-Souk en mars, un retraité français qui croyait son chèque suffisant. Il a dû refaire le tour des banques. Il avait un setter irlandais qui dormait dans la voiture pendant les rendez-vous.

La décomposition des matériaux doit rester lisible quand le contrat de construction est séparé du contrat de vente. Le coût du ciment et du revêtement de piscine se vérifie en une journée chez n'importe quel fournisseur de l'île. Vous verrez vite si la ligne tient.

Un dernier point. Le même texte de loi introduit un impôt sur la fortune immobilière au-delà de 3 millions de TND, à 0,5 % puis 1 % au-dessus de 5 millions. Une résidence principale n'y entre pas. Une résidence secondaire à Djerba, si.