TVA sur la construction neuve à Djerba après la loi de finances 2026

La loi de finances 2026, promulguée le 12 décembre 2025, a fini par enterrer un suspense vieux de quatre ans. Le taux de TVA de 19 % sur l'acquisition de logements neufs vendus par les promoteurs immobiliers agréés est entré en vigueur le 1^er janvier. Pour Djerba, où l'offre se concentre sur la vente, la note change.

Le double taux que la loi a finalement consacré

Je résume sans détour. Le ministère a abandonné le taux intermédiaire de 13 % qui régissait jusque-là l'acquisition d'un logement auprès d'un promoteur agréé. La loi retient désormais deux régimes. Sept pour cent pour les biens d'habitation dont la valeur n'excède pas 400 000 dinars hors TVA. Dix-neuf pour cent au-delà. Le seuil est apprécié au prix de vente porté au contrat, pas à la surface ni au standing déclaré.

Une précision qui m'occupe plus que je voudrais. La date qui fait foi n'est pas celle de la signature du compromis, mais celle de l'enregistrement à la conservation foncière. Un avant-contrat signé en novembre 2025 et enregistré seulement en mars 2026 bascule au nouveau régime. J'ai vu trois dossiers de ce type passer sur mon bureau à Houmt-Souk depuis février, dont un terrain titré à Aghir qui aurait dû se conclure avant Noël. Le client en parlait encore la semaine dernière. Il avait un chien.

Le particulier qui auto-construit reste largement hors champ

Beaucoup d'acheteurs me posent la même question depuis janvier. Si je fais bâtir moi-même sur un terrain de la route du Phare, est-ce que je paie 19 % de TVA sur la maison ? Non. La TVA frappe la livraison du bien par un assujetti, autrement dit le promoteur agréé qui vend un logement clé en main. Le particulier qui érige sa propre résidence ne se vend rien à lui-même. Il n'est pas assujetti.

Cela ne veut pas dire qu'il échappe à tout. Les matériaux — ciment, carrelage, sanitaires, aluminium — sont taxés à 19 % chez le marchand. La main-d'œuvre déclarée passe par les cotisations CNSS et l'impôt sur le revenu de l'entrepreneur retenu. La différence avec le promoteur, c'est qu'il n'y a pas de TVA additionnelle sur le prix final de la villa, puisqu'il n'y a tout simplement pas de prix final. Il y a un coût de revient.

Honnêtement, j'aurais pu m'arrêter là. Mais le marché djerbien complique la chose. Une part importante des terrains se négocie sans permis de bâtir préalable, et certains acquéreurs croient pouvoir basculer après coup dans le régime promoteur pour optimiser la fiscalité de revente. Je préviens. La qualité d'assujetti à la TVA ne s'improvise pas. Elle suppose un agrément délivré par les autorités compétentes selon la nature du projet, doublé d'un statut juridique adapté à la maîtrise d'ouvrage commerciale. S'y ajoute un suivi comptable que peu d'auto-constructeurs djerbiens tiennent vraiment.

Quatre cent mille dinars vus depuis Midoun et Houmt-Souk

Regardons ce seuil avec les chiffres de l'observatoire DjerbaImmo. Sur les cinquante annonces de vente actives à la mi-mai 2026, la médiane à Midoun s'établit à 300 TND/m² pour les terrains nus, identique à celle relevée à Houmt-Souk. Aghir grimpe à 929 TND/m², ce qui en dit long sur la pression foncière côtière à proximité de la zone touristique. À ces niveaux, un appartement de 120 m² livré par un promoteur agréé reste très largement sous la barre des 400 000 dinars dans la plupart des quartiers de l'île. La TVA à 7 % s'applique. Pour une villa de standing en première ligne à Sidi Mahrès, c'est une autre histoire.

L'arbitrage est arithmétique. À 380 000 TND hors TVA, l'acquéreur paie 26 600 TND de taxe. À 410 000 TND, il en paie 77 900. La différence en valeur absolue, 51 300 TND, dépasse les 30 000 TND qui séparent les deux biens. Un promoteur informé ajuste donc sa grille. Je le constate dans plusieurs programmes annoncés à Midoun pour fin 2026, dont les prix affichés se calent juste sous le seuil. Coïncidence ? Je vous laisse juger.

Le piège des contrats de réservation antérieurs

Le régime transitoire, tel qu'il se lit à travers les sources sectorielles diffusées au début 2026, prévoit que les acomptes versés avant le 31 décembre 2025 restent soumis à l'ancien taux de 13 %. À une condition : avoir été mentionnés expressément dans une promesse de vente enregistrée avant cette date. Une quittance manuscrite ne suffit pas. Un virement bancaire sans rattachement contractuel non plus.

Trois conséquences pratiques pour ceux qui ont commencé un achat fin 2025 et qui le finalisent maintenant. La promesse doit avoir été présentée à la conservation foncière de Houmt-Souk avec date certaine. Le calendrier de paiement doit y figurer noir sur blanc. Les avenants postérieurs au 1^er janvier 2026, même mineurs, basculent au nouveau régime. J'ai vu un dossier se renchérir de 18 000 dinars sur un avenant signé en janvier pour préciser une simple division parcellaire qui aurait pu attendre.

Mon conseil de notaire, qui n'engage que moi

Je sais, on attend du notariat un avis tempéré. Tant pis. Pour un acquéreur djerbien aux revenus moyens qui hésite entre acheter un bien neuf à un promoteur agréé ou faire bâtir sur terrain privé, le calcul fiscal penche presque toujours du côté de l'auto-construction, dès lors que la maîtrise d'ouvrage est sérieuse et le foncier titré. L'écart entre 7 % de TVA promoteur et zéro TVA sur le prix final d'une auto-construction se mange vite en main-d'œuvre informelle et en surcoûts de chantier. Mais sur un projet bien tenu, le différentiel reste favorable.

L'inverse vaut pour les acheteurs étrangers qui ne maîtrisent pas le tissu local des entreprises. Là, la TVA à 7 % via un promoteur agréé reconnu — il en existe quelques-uns à Midoun et à Houmt-Souk dont la réputation tient depuis plus de quinze ans — devient le prix d'une tranquillité d'esprit. Ce n'est pas le même métier, ce n'est pas la même clientèle. La loi de finances 2026, telle qu'elle s'écrit, finit par renforcer cette segmentation plus qu'elle ne la corrige.